建居屋究竟有乜唔妥?(二之一)

上周講完居屋同房委作為既得利益者嘅關係,今次分析吓居屋到底點解係一個經濟怪現象,對社會各階層都是弊多利少。篇幅有限,理論方面只有盡量從簡。基本有以下幾個要點:
扭曲市場運作:居屋利用政府補貼來搶佔市場,會對社會各階層的利益造成負面競爭同稀釋。最終結果係損人不利己,我哋且睇吓如何:
1.  買家——因為無選擇(太便宜啦,唔買執輸!),所以引誘本來無意或無能力嘅市民入市,做出倉卒決定,把自己綁在一個缺乏二手市場的資產上,令買家陷入一個流動性陷阱,影響未來換樓能力。
2.  私人樓宇業主——居屋「自動減價機」一經開動,就無法關掉。在跌市中把業主血汗積蓄由五千元一呎(記得居屋永遠係市價五至七折推盤)拉到三千五百元,然後下一期係二千四百五十元(三千五百元嘅七折)推盤,拖低市價。如此循環,直到私人市場如二○○二年般水深火熱為止。此外,喺老區及低價樓盤冇買家(去哂買居屋也!)支持下,流動性同新投資缺乏(冇新買家何來裝修維護?)在雙重打擊下,自然老化失修,釀成社區瓦解,人口質素下降,樓價自然除咗等公屋。
3.  現成嘅三十七萬居屋業主——跟私人業主會感同身受,不單止無新買家接手自己嘅單位(因為「自動減價機」對二手居屋一樣有殺傷力),連賣樓都要補地價,又有持貨時限,因工作或家庭環境改變而不能搬屋,總之唔買好過。
4. 發展商——房委唔單止攞走哂高價靚地,仲要係零地價,無競爭、無喺資源運用是否增值嘅評核前提下,獨家先得。咁樣自然導致政府與民爭利,「劣幣驅逐良幣」嘅壞局面。而且,庫房因為無償批地興建居屋,損失數以百億元計收入。
雖然發展商以謀利為前提,惟起碼所建的樓宇在私人市場自由買賣,能夠製造更多的經濟效益(包括銀行貸款、經紀佣金及裝修設計等),這些在居屋情況下會被大幅壓低。連同損失的稅收,隨時庫房損失與少收地價不相伯仲。由於篇幅所限,其他論點下周二再續

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