樓市泡沫──供應貨源歸邊功不可沒

曾特首嘅施政報告發表後,樓市泡沬嘅討論忽然成為城中熱門話題。主要因為特首係報告內重申高地價政策,加上豪宅「天匯」創下天價,連金管局都被迫出手表態,真係一石激起千重浪。只可惜大部分論點都是隔靴騷養,唔能夠一矢中的,雖然政府理智地抗拒了重建居屋呢條飲鴆止渴嘅歪路,但係仍須喺優化供應上加十把勁,否則只係匆匆推出三兩塊地敷衍吓輿論額力就以為過到骨,隨時會走失良機,最終鑄成大錯。。。
圖一:住宅用途土地供應與樓價嚴重脫節(98-02:價跌供應升,03-09:價升供應跌)

過度嘅信貸供應一般係推動樓市泡沬最有效嘅元兇,有時間另文分析。但係喺香港,私樓供應缺乏亦會係未來泡沬不可饒恕嘅一個主角。原因其實好簡單,政府將好好一個市場一分為三(即私樓,居屋,同公屋),陰乾明明係最高透明度,最多需求量,最大成交量嘅私人市場之供應(見圖一),直接推高樓價並製造福利政客口中之所謂「無殼蝸牛」,為佢哋提供免費政治資本,無窮無盡地伸手要政府提供更多嘅公營房屋。
圖二:公營房屋減少私人市場供應,導致高樓價,製造無殼蝸牛

因為居屋同公屋都係欠缺透明度嘅資產,所以公營房屋嘅既得利益者(唔係講緊啲住戶,而係個班攞政府長期飯票嘅半官方機構大員們)就大唱「唔同市場,小起無拘」嘅論調。薯不知就係因為公營房屋搶咗私人樓市嘅飯碗,導致私樓供應短缺,先至有樓價飛升,置業無門呢個現象(見圖二)。呢個係政策局層面應該重新檢討嘅一個重要課題∶就係政府到底喺置業嘅慫恿者(即是用公帑資助大肆經營居屋;答案喺過去幾星期嘅本欄文章應該非常清楚),廉價住屋嘅獨市包銷商(即是將公屋喺社會嘅比重由三成半再推向更高峰),定係社會安全網嘅提供者(即是保留少量公屋,比如佔一成總存量;同時用租金券之類嘅金錢資助-如同綜援一樣)?
只要政府能夠重拾九十年代個種對市場運作所持嘅信念,由現在開始畀過去數年喺勾地表上累勾累敗嘅發展商信心回頭再戰;相信好快土地市場又再重開,為本港樓市注入生命力,喺為庫房帶來更多收入之餘,亦得以將樓價嘅調節大權回歸市場,一步步遠離政府好心干預而又永遠放大樓價波幅呢個宿命(所有行政介入都必干擾無形之手的自然運作,阻撓價格發現過程),最終港府應可如英美政府一樣(英美樓市都是係獨立央行寬鬆貨幣政策及商業銀行過濫借貸下爆破,與政府土地及房屋少有瓜郭),擺脫為樓市升跌負上直截責任呢個沉重包袱。

以下建議,應可亡羊補牢,但可能已遲咗三年:1)馬上為農地補價開綠燈,因為係能最快轉化為住宅供應嘅土地儲備,連勾地都慳番;2)係勾地底價上稍為鬆綁,以重振市場對呢個土地渠道嘅信心,加大住宅供應;3)將居屋同公屋嘅土地撥入整體土地供應考慮,取消房委係土地上嘅獨大現象,或者更進一步,連公屋土地都要經勾地表拍賣,但係經庫房直接撥款,以保寶貴嘅土地資源係最透明同問責嘅情況下批出,讓市場更有效地分配呢個香港最稀有嘅公共財物。咁樣就算係遲來,都總好過冇到。

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