活化二手居屋市場何難之有?

開版以來一直用不少篇幅討論居屋;無他,呢個佔全港大約17%總存量(如以私人市場嚟計會係34%之多!)嘅市場,實在對未來整體樓市嘅方向有決定性影響, 認真舉足輕重,不容忽視。講咗啲原則上嘅問題後,今日探討吓另一個居屋嘅死結,就係點樣活化呢個咁龐大嘅市場,而又唔使喺呢個過程中推冧私人市場。

居屋二手市場一池死水(2008年成交佔存量不足0.7%,比二手私人市場9.7%簡直蚊髀同牛髀,即管二個市場都受整體經濟影響而出現類似型態嘅成交量波幅.見圖),大大打擊咗居屋業主嘅換樓靈活性,令有實質需求嘅家庭被困,阻礙階層流動,乃居屋其中一大弊端。如果能夠活化呢個市場,等佢能夠合理地融入整體私人市場,增加低價樓嘅有效存量同消費者選擇,唔單止有利市場效率,更可拖慢樓價升幅(須小心行事,以免衝擊私樓業主),則善莫大然。
以下五點提議,可從唔同方面促進二手居屋之流通量,只要謹慎行事,應可平衡各方利益:
一、 政府增加回購保證嘅年期,方便居屋業主套現,回購後喺公開市場將單位重售──如果你引人入局,自然亦有義務幫佢鬆綁。咁樣政府喺一定嘅年期內充當做市商嘅 角色,喺呢個市場製造流通性。但係最緊要政府要喺買入之後喺適當嘅時間內(譬如一年限期)將單位以市值賣出,以免囤積單位,反而推高私人樓價。因為買嚟嘅 係居屋價,而賣嘅時候係市價,所以好難會蝕本,好處係咁樣能短時間內將唔少嘅單位市場化。
二、喺居屋業主賣樓入公開市場嘅時候,政府可以資助1-1.5%嘅經紀佣──就當呢個係一個IPO或者新盤發售,大部分發展商,甚至私樓業主喺心急嘅時候都會加佣促銷,更何況係呢個流通性差到不得了嘅居屋市場呢?
三、 考慮為因賣樓而要支付補地價嘅居屋業主提供分期付款,減輕佢哋嘅財政負擔,以便集中精神供佢哋下一層樓。筆者唔擔心壞賬問題,因為可買類似按揭保險嘅產品 嚟減低風險,而成本亦只係寥寥幾個巴仙而已!但係呢一招嘅效力會非常顯著,隨時一炮而紅,將個居屋二手市場速速搞活!
四、最令二手買家卻步嘅一個因素可能係居屋市場嘅信息缺乏,導致大家都明知又平又靚都敬而遠之!政府應該立即(就算唔做其他嘅提議,亦應該做呢樣)將所有居屋既圖則、呎數(包括實用面積、建築面積)、會所設施等等,一目了然咁公布晒出嚟,過去所有單位既買賣同租務成交資料同時全部上晒私人樓宇所查到嘅資訊渠道,兼且免費提供。兼且差餉物業估價署以後要將所有居屋(特別係二手居屋)嘅統計數據定期發布以便與私人市場比較。如有需要,甚至可委託中原美聯之類嘅經紀機構,加快數據嘅初期製作。
五、為活化居屋嘅租賃需求,提供較低廉嘅租住單位,政府亦應該大力鬆綁呢個市場,既可增加平價租盤供應(同時證明公屋係唔應該無 限繼續膨脹落去),又提供更多嘅市場回報信息,幫助有效計算回報率,令購買居屋嘅投資需求增加,直接令流通量受益。其中一個可行辦法,係效法工業樓咁,收取容忍費代替補地價。
係多管齊下、市場化原則下,居屋作為理順私人樓價嘅一度板斧,必能喺既減少市場干預,又為廣大居屋業主謀福嘅前提下順利回歸主流,香江得益殊甚!鄭局長,加油!

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