【Singtao Property 星島地產專訪】 20210730

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2021年07月30日 Singtao Property 星島地產專訪 「住宅樓價料第三季見頂」


 王震宇訪問言論重點

1.本港樓價最快已於今年第2季「見頂」、最遲為第3季出現

2.若美元大幅抽升,本港將出現通縮潮,對樓市將構成壓力

3.高成數按揭的中小型物業風險高

4.豪宅市場後市較為樂觀

5.現今樓市借貸比例不高,故樓價不會出現「斷崖式」下跌

6.公私營房為七三比,為資源錯配,並推高私樓樓價

7.環球各國於疫情下以量寬支撐樓市

8.本港樓價自疫情爆發以來雖然「硬淨」,惟升幅低於西方國家

9.歐洲多國債台高築,有機會出現走資潮

   疫市下樓價仍直逼歷史高位, Bricks & Mortar Management主席王震宇認為,樓市短期內仍有上升動力,惟受環球經濟負面因素影響,料最快於今年第2季「見頂」、最遲亦在第3季出現,各類單位中,以承造高成數按揭的中小型單位風險最大。然而,環顧本港私樓供應持續不足, 加上現今市場借賃比例不高、炒賣活動亦屬偏低水平,即使樓價受壓,料亦不會出現大幅下跌。.

 震宇接受本報訪問時指出,受疫情衝擊,環球以持續量化寬鬆的方式支撐樓市,但各國一旦停止「印銀紙」,全球樓價會否馬上下跌,為現今市場最大的問號,他認為,若停止量寬,全球樓價有機會下調。而在疫市下,世界各地樓價風起雲湧,大部分市區樓價均錄下跌,惟郊區樓價則錄上升,豪宅樓價更跑贏大市,實屬意料之外。

若停止量寬樓價下跌

 對於本地樓價近期會否衝破歷史高位,王震宇回應指,現階段屬未知之數,惟以技術分析,本港樓價於今年第2季已經「見頂」、最遲亦在第3季出現,受滯脹(stagflation)等負面因素拖累,實際收入跑輸通漲,市場購買力將會下跌,屆時樓價將備受壓力。

高樓按細價盤風險高

   對於各類單位中,王震宇認為,以承造高成數按揭的中小型單位風險最大,因為俗稱「林鄭PLAN」於前年推出,吸納市場大量購買力,惟樓市出現「轉角市」時,屆時市場將難以應對,亦因為該類單位按揭承數高,於樓價下滑時,有機會變成負資產;至於豪宅市場則較為樂觀,王震宇認為,現今豪宅買賣仍受辣招捆綁,惟整體交投仍然不俗,即使市況轉差,仍有撤辣救市的餘地。

看好豪宅後市

   他續指出,現今樓市前景不太差,因市場整體借貸比例不高、炒賣活動亦屬偏低水平,與97年金融風

 暴時屬「天淵之別」,故不會出現大幅下跌。

   他亦指出,本港樓價自疫情爆發以來雖然表現「硬淨」,惟升幅明顯低於多個已發展西方國家,歐美多國於去年均錄雙位數升幅,量寬威力可見一斑,但現今市場仍受利淡因素困擾,他指「現今環球經濟已債台高築,歐美多國均於近年急增數以萬億元債務,為減輕日後償還債壓力,有機會以電子貨幣取代傳統貨幣,以將自身債務一舉報銷,此舉另為日後負利率『鋪路』,當市場上全部貨幣由央行直接操控,屆時可隨心所欲扣除負利率金額,『將銀紙留喺牀下底』,將成為絕響!」

端視歐美熱錢流向

   王震宇續指出,上述情況以歐元地區成事機會最高,屆時將出現大規模走資潮,對資金市場將構成大幅度波動,如美元及人民幣急劇被抽高,資金亦有機會流入亞洲,導致當地經濟欠佳下,資產價格持續飆升,情況將相當混亂。

   同時,亦因為世界各國均處於封關狀態,以歐洲情況最為嚴峻,多國失業率均處於歷史高位水平,令生產力接近停頓,對經濟自然亮起紅燈,故可以預測當地將出現大型走資潮。

 他續指出,當歐洲因負利率釀成走資潮,可能造成美元或人民幣大幅抽升,屆時本港將出現通縮潮, 對樓價將構成壓力,為目前樓市短期內的最大風險, 未來樓價升跌幅將視乎通縮幅度及資金流入量而定。

王震宇認為,現時公私營房屋供應比例為七三比,屬土地資源錯配。

 倡增私樓供應比例免土地資源錯配

    本港土地長期供不應求,Bricks & Mortar Management主席王震宇認為,現時公私營房屋供應比例為七三比,此舉屬土地資源錯配,因一地難求,近期投地市場頻錄高價成交,料發展商以興建豪宅為大方向,中型單位買少見少下,將直接推高樓價,故建議大幅增加私營房屋比例, 以解決樓價高企的問題。

   王震宇指出,現時政府將公營與私營房屋比例進一步拉開至七三比,他認為該措施為資源錯配,實屬錯誤之舉。他分析指:「以一百元的購買力為例子,以市場上有十間屋計,每間屋為十元,惟現今制度下,七間作公營房屋,直接將私樓售價推高至三十三元一間。」他強調,上述措施直接推高樓價。

建議村屋免補價發展

   就新一季賣地計畫,僅推兩幅政府地,僅涉200伙。王震宇指,政府於覓地上仍然未夠積極,現今市區仍有土地可推出,惟政府則捨近取遠,斥資近萬億元進行「明日大嶼」填海計畫,屬浪費資源,事實上,現時新界區內村屋土地可作免補地價發展,以地積比率3至5倍興建,同時發展商需負責該區配套設施,以往八、九十年代政府均以上述方法對新發展區着墨,故不理解現今政府做法。

   另一方面,對於投地市場近期屢錄新高成交,王震宇指出,由於大部分土地被撥作公營房屋用途,令私樓土地供不應求,發展商只好以高價搶地,由於地價高昂,料興建豪宅物業作主導,令市場中小型單位供應捉襟見肘,於惡性循環下進一步推高樓價。

公營房屋推出私樓市場

   王震宇建議,政府當局應將現今公營房屋以私樓推出市場,方可解決本港樓價高踞不下的問題,環顧世界各地,沒有一個城市如香港坐享如此優厚的資助房屋政策,政府以照顧基層為由, 惟他則認為「若基層為社會百分之二十計,政府需要照顧百分之二十,還有佔大部分的百分之八十!」,故他建議公營與私營房屋改作三七比, 甚至為二八比,方可解決本港土地供應不足,樓價高企的問題。

記者 李偉倫 陳永康 攝影 梁譽東

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