建居屋究竟有乜唔妥?(二之二)

上星期討論咗居屋扭曲市場運作對各個樓市參與者嘅壞處,今個禮拜繼續分析居屋到底點解係一個經濟怪現象。
資源錯配:香港土地資源珍貴,尤其係市區。最簡單嘅錯配例子莫過於海景地王 — 各位只要行吓北角至柴灣海邊,及成個九龍半山,就知道乜嘢叫做無敵靚景啦。係六七十年代呢啲仲係市郊,但係而家幅幅都係地王,随時賣到四千至一萬蚊呎,如果攞嚟拍賣庫房收入随時下下十億聲。政府嘅收入既可以用嚟資助有住屋需求既貧民有突(比如:攞嚟起一千伙六百呎單位嘅土地可能收返二十四至六十億地價,足夠畀晒兩萬二至五萬七戶(全港家庭嘅1%-2.6%)一年嘅租金(以九龍市區09年9月平均市租計,新界當然更平),掉轉嚟講,淨係地價已經可以幫呢一千戶交23至57年現在嘅市租!)。相比之下,咁樣總比免費送塊地畀房委去永久性哋益一小撮(一千戶)‘居屋幸運兒’好,更可避免咗厄殺呢一大筆錢可以做到嘅其他社會功能,包括醫療,教育等全民受益嘅投資。
此外,如果政府用金錢資助貧戶租金,可令公共財政更加透明,更容易受納稅人監管,同時更加活化社會階層流動性(唔使做咗居屋業主後成世被困),及增加二手租住市場深度同物業稅/利得稅/差餉收入,正是一舉多得!
所以,如果林太或財爺想通以上呢點,理應盡快收返所有居屋同可賣高價之公屋地皮,實行同每一塊公營房屋土地算一筆『整體社會收益』賬,爲廣大市民把關,而唔係同一小撮平價住豪宅居屋嘅幸運兒謀福!各位議員亦應該大力提倡呢個更有效嘅監察公共財政嘅社會福利安排。
道德風險:居屋表面係幫人置業,其實係推高樓價(因爲分薄有効嘅市場供應),製造不公(另見上星期本文)。唔單止鼓勵伸手文化,獎勵福利主義,打擊香港特色嘅奮鬥拼搏,能者多得精神。依家係美國二房(房地美Freddie Mac和房利美Fannie Mae)推動政府資助置業政策徹底失敗之時,香港實不應該仲重韜覆轍,以好嘅意願爲市民建築去地獄之路。

綜觀已發展世界,德國、北歐等冇政府鼓勵買樓之經濟體系,政府把開支花係基建同可靈活調節嘅福利上,總比港府大肆介入房屋市場 — 公屋加居屋佔整個樓市存量一半,及未來供應七至八成(包括港鐵同市建局在内)— 呢個比共產主義更共產嘅怪現象理性得多!尤其係連祖國都廢咗福利分房之後,本港更型脫節,係唔係時候香港都嚟一個現代化?

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