蘋果財經 20190303
警告細價樓或跌三成 王震宇: 政府推人落火坑
王震宇：加密貨幣非曇花一現
末代星級分析員：想入行不如先創業
【金融中心】警告細價樓或跌三成 王震宇：政府推人落火坑
香港樓價跌勢近日有回穩迹象，跌勢會暫告一段落，還是陸續有來？曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管的王震宇警告，香港樓市已臨近周期頂峰，細價蚊型上車盤更屬高危，至明年年中，可能大跌三成。過去是「樓市大好友」的王震宇，近年多次表態看淡樓市，他指環球經濟經歷近十年的擴張期，已是強弩之末，經濟基本因素惡化的速度和幅度，可能超乎想像。
他批評，港府歷年的辣招、收緊按揭成數，凍結二手市場成交，把購買力推向一手細價蚊型盤，猶如「推人落火坑」，一旦經濟逆轉，細價蚊型盤將會最傷，「這班人（業主）最大鑊。」
現為投資公司 Bricks & Mortar 主席兼總裁的王震宇受訪時分析，在香港樓市中，豪宅的風險較低，因政府的辣招、收緊按揭成數之下，豪宅市場交易冷清，「政策壓力下，（豪宅）泡沫成份幾乎是零。未來如果下跌，不是因為估值太高，而是因整體經濟變差跟住跌，未必會跌凸。」
豪宅近乎零泡沫 料不會跌凸
這一浪樓價升浪當中，發展商積極推蚊型細價盤，並以高成數按揭刺激銷情，成為不少人的上車選擇，亦是王震宇眼中最大的危機所在。王震宇解釋，政府辣招干預二手市場之下，二手放盤縮減，「真正要買樓的人士，畀唔起二手印花稅、二手首期，將購買力推晒去發展商的懷抱。這不是官商勾結，是什麼？」
這類型蚊型細價盤供應多，按揭比例高，「有各方面稅務寬減傾斜。那些人（蚊型盤業主）最無經濟能力，經濟下滑時，第一個可能被人炒。」
王震宇預計，至明年年中，蚊型細價盤可能跌三成，「你可以想像，高槓杆、（業主）低負擔能力、高供應的板塊，跌幅係最大。」
蚊型新盤最危 至明年中或跌三成
過去一段時間，也有不少樓市分析員警告細價盤風險。但近期開售的細價盤銷情仍暢旺。王震宇說，有意買細價樓的港人，應搞清楚為何要心急上車，「你羨慕隔離嗰個人有資產增值，你覺得自己好慘？定係根本無機會住到房間，無立錐之地呢？」
他認為，每次在樓市高位，要求政府協助置業的市民，大部分只是怕追不上資產增值的順風車，置業行為實際上是「投資需求」。以居屋為例，在市頂時可超購百倍，市底時需求可煙消雲散，「當樓市市底的時候，所謂『剛性需求』，影都無。」
批政府短視 推人落火坑
王震宇批評，政府政策扭曲市場，一邊打壓二手市場，另一邊卻任由一手發展商提供高成數按揭成數，致市民高追細價樓，「我哋要撳住二手樓市，又唔撳住發展商，讓發展商狂賺。」
「政府點解推咁多人落火坑，是因為政治短視。愈來愈多政策為平息民意而做，係非常之差的做法。」
特首林鄭月娥上台後，銳意增建資助房屋，新供應公私營房屋比例由六比四，調整為七比三。上周公布的財政預算案更承認，私樓落成量將會回落，引起業主反價、封盤潮。王震宇狠批，增加公營房屋，減少私樓供應，反會形成「惡性循環」，進一步推高私樓價，「目前的政策完全自打嘴巴，走回頭路。」
「如果私樓供應比現在多一倍，你估樓價會否低咗好多？」他反問。
王震宇甚至提出，「無殼蝸牛」不應該要求政府增建資助房屋，反而應要求政府加大私樓供應，穩定私樓價格，才是理性的做法。他承認，自己的主張是少數，「你可以講，我係荒野中的唯一聲音。但還是要不停咁講，只係希望大家明白這道理，就有（改變的）希望。真係極之苦口婆心去講。」
經濟因素轉差之快 或超乎預期
王震宇分析樓市時，會考慮租金回報率、經濟基本因素等指標。他特別擔心，未來一至兩年，經濟基本因素變差的速度和幅度，均會超乎現有市場的預期。
他估計，引起下一波經濟危機，將會是歐洲各國主權債等政府債務問題。除了德國之外，其他歐洲國家沒有足夠出口支持經濟，一旦有歐盟國家「賴債」、或有國家退出歐盟，引起相當大危機，從經濟數據看，目前歐洲出口數字轉差、採購經理指數（PMI）亦惡化，台灣、韓國出口萎縮，種種迹象顯示，全球性擴張將變成全球性收縮。
王震宇分析，如歐洲爆發危機，觸發環球大量資金重返美國，引致美元抽升，其他貨幣相對貶值，與美元掛鈎的港元同樣升值。「以港元計價的任何服務，或者出口貨品貴咗，當出口跌得厲害時，香港人收入會跌，樓價、資產都會有影響。」
與此同時，債務危機會令利息抽高，高槓杆的投資者受害至深，「真係小心一點，多些旁身錢，不要勇猛地衝入去買嘢。」
提防澳加、大灣區風險
王震宇 2011 年自立門戶成立投資公司，遍及房地產市場。幾年前開始看淡港樓的他透露，公司在香港仍持有部分資產，但絕對大部分不是住宅；近年的「新錢」，有投資於新加坡的非住宅項目、英國及東歐的住宅及商業物業等。
不過，他警告全球樓市都處於周期循環的頂部，要相當小心，公司在海外市場的投資，主要是已見底、甚至是有機會回升的市場。
「但市民在報紙上接觸到的（海外市場），唔係呢一類型的市場，而係有人想散貨的市場。」他舉例，「你咪見到近期有什麼展銷會、廣告，出現在你面前…….可能是大灣區、泰國、日本、馬來西亞等等，不勝枚舉。」
王震宇又特別提醒，投資者要能夠自己做好功課，港人熱衷的海外市場，如澳洲，加拿大，近期跌得相當急，他認為暫時應「唔好掂」。
【金融中心】王震宇：加密貨幣非曇花一現
王震宇因分析樓市而打響名堂，創立的投資公司亦以投資磚頭為主，原來也涉獵加密貨幣投資。王震宇認為，在未來歐債危機有機會惡化之下，加密貨幣有機會成為新興的避險工具，「加密貨幣趨勢，唔會係曇花一現，跟住冇咗。」
加密貨幣去年大跌，以比特幣為例，由 2017 年底高峰 2 萬美元，大跌至近期的不足 4000 美元。熱潮不再，王震宇卻未有因此停止研究。他認為，現時各國着力避免資金外流，對黃金等資產的管制漸趨嚴格，「而家你攞黃金上飛機，去邊一個國家都被人沒收」。沒有實物的加密貨幣，卻不受此限，「你可以攞住去全世界都得」。
王震宇指出，當各國面臨債務危機時，愈來愈多人會轉而投資避險資產。他舉例，就算比特幣步入跌勢，但面臨經濟危機的國家津巴布韋、委內瑞拉等，虛擬貨幣的使用量卻數以倍計上升，「津巴布韋人賺到錢，就去換美金，市面上無美金，就轉加密貨幣。」
他相信，日後的資金避險需求，足以支持加密貨幣的升勢，「當債務危機一爆，個需求會突然間升。」目前加密貨幣擁有率仍相當低，潛在需求巨大，「有幾多人擁有黃金呢？可能是數以億計，但擁有加密貨幣的投資者呢？可能只是百萬計，滲透率差別達100倍。」
王震宇目前有為客戶投資加密貨幣，但佔總資產的比例相當少。他表示，公司利用量化模型買賣加密貨幣，過去一段時間能跑贏加密貨幣整體的大市。
【金融中心】末代星級分析員：想入行不如先創業
王震宇或許是「最後一代星級分析員」。今天傳媒眼中的「星級分析員」已買少見少，王震宇覺得，行業面臨合規成本、中資搶客等挑戰，都令到分析員行業發揮空間大受限制。
曾掌瑞銀亞洲房地產研究部的他，因分析樓市打響名堂，後來自立門戶，創立投資公司，由投行的 sell side 轉為 buy side。
王震宇說，早年任職分析員時，有相當大的自由度，「以前寫咗意見，直接出畀客。」但今天在大型的投資銀行，有編輯審閱分析員報告，又有專門負責監管人員，確保報告符合法律要求，「寫出來篇報告，由激情小說，變咗坐喺度拍拖的小說，咁無人睇啦。」
各國監管漸嚴，如歐盟實施《金融工具市場指導 II（MiFID II）》新監管規例，禁止券商的研究報告與經紀業務作綑綁式銷售等，進一步打擊分析員行業，「愈來愈多購買方，將研究變成內部能力。」
在香港，近年中資投行低價搶客，令外資銀行「無肉食」，任職外資銀行的優秀分析員自然離開。
王認為，金融界正有結構上轉變，會有更多行業從業員走向 buy side 或金融科技。他建議，有意入行從事投資行業的年輕人可學編寫程式，甚至趁早創業，「唔好讀咁多 Theory of Finance，學下寫程式，創下業，做些小生意，這些能力在而家大學生當中，會係好罕有。當你識得 sell 自己、又識得 run 生意，將會極之吃香。」 他說，「創業好過你走去讀多幾張『沙紙』、證書。若做到小小成績，已是極之好的 CV 賣點。」
English 
Chinese