地產站Weekly Talk – 息口長升長有

載於2022年9月26日    息口長升長有 : 未來1年樓價最多下插逾1成   https://youtu.be/8iLgFVEJOHo 報導來源:HKET-地產站Weekly Talk  本報記者潘淑盈 美國聯儲局再度加息0.75 厘,一如市場預期,有本港銀行已率先調高最優惠利率 (P)。 Bricks & Mortar Management 創辦 人兼總裁王震宇認為, 一、二手交投料持續偏弱,直至政府再放寬人境檢疫措 施至「0 + 0 」方案,兼中港通關,才可減低加息、通脹對樓市的負面影響。他初步亦料未來半年至1年,本港樓價最多或跌逾 1成。 王震宇估計,未來半年至1年半,美國趨向繼續加息,在此情況下,很多買家要重新 「計數」,及衡量他們的負擔能力,因此預計 二手成交量會繼續偏軟。不過,他強調, 除了國際利率環境、本地經濟或房屋政策的變數都是影響樓市交投的因素。 他又指,過去數月成交量基本上觸及過去 5 至7年的低位 (以成交量較總存量計算) 估計這情況應該會持續2、3個月,直至政府 再放寬人境檢疫措施至「0 + 0」方案,兼中港通關,才可減低加息、通脹對樓市的負面影響。   政府有「辣招」撑經濟隨時可撤 他直言,過去一段時間中原城市領先指數 (CCL) 已跌穿數個重要的支持位,估計短期內會繼續下跌,惟因政府手上還有很多「辣招」,故亦不該太過悲觀。若勢頭不對,或為了支撑經濟,當局可能隨時 「撤招」,就如以往將細價住宅的按揭保險成數提高至9成等。 他認為政府依然有 很多措施可做,問題只是視乎當局想 「托市」或讓樓市繼續下行,但暫時看不到新特首在房屋有何大理念,所以暫時需要觀察。他依然估計,未來半年至1年,本港樓價或錄單位數至 10 多個百分點的跌幅。   料美明年中 加息至4.5厘以上 在加息周期,市場觀望情緒升溫,未來新盤是否會偏向保守?他認為,如果新盤未能去貨, 發展商一定要跟隨市場價發售。目前息口環境非常不利,發展商不可能無限期暫缓推盤,所以估計他們屆時需向現實低頭•變相要以貼二手價或低於二手價推盤,才可去貨。 美國於今年餘下時間很大機會再度加息,他初步預料,美國聯儲局明年中會加息至 4厘半以上。若香港銀行要賺取約 200 …

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通脹猛虎悄來 港息樓價何從?

長期價格平穩 會否一去不返? 全球性之通脹大潮,在過去兩年間令絕多數經濟學家及央行官僚跌盡眼鏡(還記得“暫時性”這個耳熟能詳的流行詞語否?)。就算今日,觀測家之共識仍然是「未來通脹會放緩」到新冠封城前、市場已於過去二、三十年來習以為常的0-3%水平。 然而,筆者展望通脹不但會高於市場預期,更會在高位持續更長時間。即是像1970年代上一次(同是)能源價格推動的通脹週期將會重臨。即使今次通脹率未必高過70年代時之高位,但亦將達到兩位數的水平,如圖: 圖—:通脹可能會出乎意料地高 人類天性喜歡線性推算過去的趨勢,卻缺乏預視轉勢的遠見;此乃為何市場持續低估過去數季通脹程度,正如國際貨幣基金組織(IMF)的通脹預測,從20年中開始每季都在低估未來通脹幅度,而每季都在追趕實際數據: 圖二:IMF全球通脹見頂的預測不斷地推遲兼調高 熟悉筆者分析的讀者應會記得,早在2022年4月4日發表之看跌英國樓價一文,在下似乎高得離譜的通脹預測(穿越20%水平)不幸地正逐步應驗,如【圖三】中的橙色線段所示: 圖三:惡劣的英國通脹來得比市場想像中快 雖然無人希望此一超級通脹潮帶來的「生活成本危機」繼續由歐盟及其他已經深陷危機的發展中國家泛濫,但港人不得不為比預期更壞的情況未雨綢繆。 今輪高通脹與上次有何分別? 要預測此輪通脹潮與上次有何不同,須先明白當時主因何在:與1970年代最大分別,在於現在香港與美元掛鉤,而在1983年10月引入聯繫匯率之前,不但本地物價被高輸入成本通脹及高本地增長推升,更有中英談判後信心危機導致的港匯暴跌(2年內近60%)因素。 其後,90年代的繁榮帶來了下一波通脹潮,並在1997年金融風暴後結束——隨著而來的通縮潮要等到2003年SARS結束後方才逆轉。之後,香港的通脹大致跟隨美國的走勢,但因受益於中國投資/自由行消費湧入而略為高企。 回看今朝,新一個通脹拐點似乎已經屆臨;特別是連美國的數據亦大幅飆升(7月份:9.1%!)時,香港會迎頭趕上嗎?以下因素,可能是市場未充分反映的導火線:  一) 當前的能源和食品通脹週期是全球性,沒有任何地域能獨善其身; 二) 美元超級牛市加上地緣政治衝突,可能引發港元脫鉤(短期機會較低,但在3-5年後成為事實),港匯走低從而引入高通脹; 三) 為應對可能出現的全球衰退,港府可能會一反平時審慎的理財政策,改而放水救市(包括提升樓按成數、撤銷各項辣稅、甚或煞停賣地等等); 四) 無窮無盡的零碳政策以及與日俱增之國際衝突風險(例如,烏克蘭/台灣緊張局勢,以致或更糟的第三次世界大戰)將令已經支離破碎的環球供應鏈增加更多壓力,製造更多短缺和通脹壓力; 上述情況實在非常惡劣(亦希望不會發生),但任何人都應該作最壞打算,而不是到時被殺個措手不及。在美國通脹似乎已經失控的情況下,對比港美通脹的互動,會對預測未來甚有幫助: 圖四:美國對香港的通脹——香港似乎在上下行兩方面都誇大了美國的情況 市場仍一廂情願地預測美國通脹會「正常化」至2%水平(【圖四】中的藍線),但實情是否又再大跌眼鏡?同樣地,市場對香港的通脹預測(紫色線)也是極度溫和地上升至2%左右。然而,筆者認為前文所述之各項通脹誘因,可能會令70年代的情景再現,在最壞的情況下甚至早至2025-6年期間出現雙位數的上漲(紅色線)。 高通脹推高息率 歷史規律從來都是通脹與利率亦步亦趨,未來在高通脹重臨時似乎10釐以上的息率將在所難免。香港按揭息率整體走勢基本上與通脹同步,雖然兩者之間的差距會隨不同的年代而從一個極端轉向另一個極端,如【圖五】所示;而由2011年起至今的息率低於通脹的格局,可能在未來數年逆轉。  上文提及之高數通脹可能早至2024年就會導致利率追升。如果過去多年的實質利率由負轉正屆時,高槓桿投資者將被迫減磅,而儲蓄收息可能再大行其道。 圖五:按揭息率大多高於通脹 今輪通脹潮有別於往,將可能出現利率大大高於通脹的情況,皆因債務比重比70年代更高,同時主權違約的風險亦更迫在眉睫,因此是市場逼高息率而非央行主動加息抑制通脹。換言之,高債務水平加上前所未有的(主要在西方經濟體系內的)高福利高賦稅將會令各國央行失去全面控制利率的能力(【圖六】中紅箭嘴),而非一如以往地輕鬆主導利率,隨意製造下一個負利率環境(橙箭嘴)。 圖六:若主權債務危機爆發令央行失去利率控制能力,實質利率可能會飆升 未來幾年最令人擔心的推高實質利率的因素包括:一)通脹不會被加息所馴服(加價潮是供應鏈失效導致,而非需求亢奮推動);二)主權債務危機爆發並導致風險溢價飆升(此次政府債券將成為風險資產,而不是企業債);三)國際軍事衝突製造更多不穩定性,推高實質利率(烏克蘭可能只是前菜,中東、東亞亦各有其導火線)。 因此,過去的線性思維將不能預視當今嶄新政經局勢下出現的實質利率走勢。換言之,實質利率隨時有機會衝破2012年來一直運行中非常溫和的上升軌道【圖七】: 圖七:未來3-4年實際按揭貸款利率可能會大幅上升 當實質利率上升時,樓價往往受累,就算短期內市場對央行利率操控(即保持低利率)能力所剩餘信心能為價格反彈提供最後動力,但隨後的債務危機卻會觸發因拋售資產而來的跌價潮,最後物業可能再度成為對沖貨幣貶值風險的優質資產(與政府債券相比)而重臨升市。此三階段由三個紅箭嘴表示: 圖八:實質按揭息率與樓價 以上情況意味著利率和房地產價格可能出現巨大波動,但願投資者不被劇烈的波幅惶恐失措,做出錯誤的買賣決定。 未來數年將會是一個充滿挑戰的投資環境。 本文早前出版的英文版本可在此細閱。 筆者特別鳴謝香港大學經濟及金融系劉宏迅同學協助收集及整理本文相關數據及圖表

Is high inflation upon us? How will HK rates / home prices be affected?

Is high inflation upon us? How will HK rates / home prices be affected? Inflation may rise far more than expected With global inflationary surprises having caught most economists and central bankers off-guard over the past two years (“transitory” being the functional word), it is not hard to see why even now so many forecasts …

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英國樓價 大勢已去?[上篇]

綜觀環球,英國樓市一向是本港投資者熟悉及偏好的,而有幸於金融危機低位入貨者更坐享可觀回報!筆者亦因關注較偏遠地區而收入更豐,兼且在2014年倫敦中心豪宅見頂下調之後仍錄得持續升幅,幸好避過買入當年市中心灼手可熱的樓花盤(有些已下跌5成有多),見圖: 圖一:從2014年高位,倫敦中心豪宅跑輸大倫敦約14% 於今,在大量政治、經濟、氣候和估值方面的負面因素充斥下,筆者認為英國整體樓市的上升空間將會大大縮窄,就算錄得升幅,亦可能跑輸通脹。以下篇幅將仔細闡述在下慎態展望的主要原因: 一) 能源/食品惡性通脹 => 實際收入下滑,內亂叢生 二) 債務爆煲 + 利率飆升削弱回報 三) 稅賦必會加重以支付不斷上升的利息、難以持續的福利、和龐大軍費開支 四) 國際戰爭導致資本外逃【到美國/亞洲】並擾亂營商環境 五) 脅迫富裕階層—亞洲首富李嘉誠正在拋售英國資產,是否正是新趨勢的開始?如果繼續無理沒收私人資產,中東、俄羅斯、華人會否從此對英國敬而遠之? 六) 規章條款泛濫,房地產投資已成雞肋 七) 退歐後大量移民流入趨勢可能已經逆轉 以下筆者嘗試詳盡分析以上各項因素。 一)罕見之能源/糧食通脹令收入大幅縮水,甚至引發內亂? 英國和歐盟區非常依賴製造業和貿易,因而廉價的能源進口實為經濟命脈。可惜新冠封城措施下,能源供應鏈早已被嚴重擾亂,現在隨著地緣政治局勢升溫,情況更是火上加油。 幾乎所有基本商品、製成品、以至服務(如:外來輸入勞工)現在都處於供應樽頸,並觸發三位數幅度的價格上漲。例如:阿拉比卡咖啡(一種優質咖啡豆)的儲量已跌至22年來的最低水平……商品於洲際交易所集團(ICE)期貨交易所的價格在今年首季升至每百克2.55美元,較2020年低位上漲了140%: 圖二:咖啡庫存量跌至數十年來新低,隨著肥料/運輸成本繼續飆升,庫存可能進一步惡化 能源短缺和價格急升的報導已是街知巷聞,不再累述。而且事態甚至在烏克蘭衝突爆發之前已經不可收拾,如以下《每日電訊報》於2021年11月18日之報道: 限電和停工的警號大鳴,對歐盟委員會和英國政府來說都是一場迫在眉睫的災難 [天然氣]庫存目前在奧地利只有52%,荷蘭為61%,德國為69%,而每年此刻應接近100% 圖三:英國進口俄國能源比例雖然較低,但仍難逃全球價格飆升之影響 較低的俄國能源依賴度不代表英國就可獨善其身,因為海峽兩岸商品價格幾乎同步;加上政府默許儲油庫關閉,令英國能源庫存容量跌至極度危險的低位。 此外,興利角核電站最快也不會在5年內投產,兼且自2019年起禁止通過水力壓裂法生產容易開採的石油資源。 在「零炭排」教條肆虐的現在,要招商引資投資化石燃料從來未如今之困難:十年前,開發石油和天然氣項目的資本回報與可再生能源相似—在8%到10%之間。高盛估計,新的長周期石油項目開發回報動輒要超過20%方能上馬,反而可再生能源投資回報只要3%-5%已可成事。 圖四:油氣類別投資成本在政治環境及綠色原教主義心態影響下節節攀升 為何所需回報會如此高企?很簡單,在政治正確和環境掛帥嚴重侵擾大企業董事會的新時代,誰會願意借錢或投資於化石燃料項目? 二)  債市爆煲 + 利率飆升削弱回報 西方管治模式正在一個越趨難收的惡性循環中沉淪: 高福利 =>更高的債務以支付福利 =>無法借貸後加稅 =>在無法加稅/還息時壓低利率至負數 =>為收買民心而加注福利【即重複以上第一步】 這套技倆在利率高達15%的八十年代初期開始重複輪迴,但現在已到山窮水盡、歐盟利率處於負數的絕境,加上所有物價都進入通貨膨脹的巨浪之下,這場減息透支遊戲終要劃上句號矣。 在經歷了如亞洲金融海嘯般的債務危機後,新興市場國家大多已改過自新;反觀西方國家的經濟在過去四十多年揮霍下換來的溫飽,將在小幅的利率上漲下不堪一擊。 以英國為例,國債對國民收入的佔比在三十年內從20%上升到100%【圖五】,同時利息支付卻由10%下降到3%。隨著政府強行封國、瘋狂實施減碳政策、以及熱心推動國際戰爭,市場對國債信心崩潰之時,必不遠矣: 圖五:英國國債屢創戰後新高,並屢破先前預測之頂 圖六:……全賴不斷減息之助 以下預算問責辦(OBR)樂觀的負債預測可能基於解封後利率繼續低企、通脹仍然溫和、以及經濟強勁增長等假設;但所有這些因素都受到嚴重挑戰,意味著就算是1960年代以來最高水平的債務負擔預測亦大大低估了實情: 圖七:英國債務負擔預測可能過於樂觀 最令債負百上加斤的可能是官僚/政客狂熱追求的零碳意識形態經濟,在摧毀經濟同時,會於未來30年增加債務負擔達60個百分點之巨: 圖八:氣候變化情景:2050-51 年公共淨債務影響 …

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UK property – time to sell?

UK property – time to sell? UK has been a good market for many HK investors, especially those who bought after the lows of GFC. Your writer has done even better by focusing on fringe markets which continued rising even when the prime central London sector crashed since its peak in 2014 – some popular …

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電台專訪:【Metroland 新城地產街 「樓市焦點」】20220402

載於2022年04月02日 【Metroland 新城地產街】 樓市焦點 焦點問題: 》俄烏局勢不穩, 導致投資環境較波動。 》今年經濟情況不樂觀, 疫情引致封關影響到經濟疲弱, 加上俄烏打仗導致第二波供應鏈斷裂。供應不足令通脹壓力增加。 》美國加息並非一次或兩次,  加息上升週期將會延續未來數年。 》因供求失衡問題難以解決, 通脹會繼續高企。 》香港樓市前景不樂觀, 未來政局不穩, 保存現金較保險。 以下為完整視頻: https://www.youtube.com/watch?v=aBFyAkBcDGM&t=753s   新城連結:新城地產街「樓市焦點」Bricks and Mortar 總裁王震宇

隧道補貼分流 不如乾脆免收

筆者早已於2018年撰文,提出與其補貼分流隧道,不如豁免收費的建議。有信報時事評論亦於2021年12月30日隧道、公路不收費一文中提議香港隧道和公路應該免收費,減輕運輸成本,提升經濟效能: 利民便民,節省社會資源,並且打通各個核心商業區 免收道路費用可提升地價、樓宇買賣印花稅,從而增加土地收益 政府可增加車輛牌照費以補償隧道費用的損失 筆者原文如下: 隧道補貼分流 不如乾脆免收 隧道補貼分流 不如乾脆免收 政府在《施政報告》中提出隧道分流政策,相對於筆者早於2010年所提出的補貼提議(見:西隧加價無罪,政府袖手有失),新政可謂姍姍來遲,加上不敢大刀闊斧去解決問題之根本,大有搔不著癢處之嘆!新提議中政府只小修小補地加紅隧及東隧收費,並補貼西隧15-20大元(表中粉紅色各列),不向解決整體交通效率的大方向出發,實是浪費時間、金錢及人力。為了補貼西隧承諾的回報,其實政府大可將所有紅隧/東隧的收入作為西隧減費的資金:若在隧道整體需要自負盈虧的前提下,當紅/東隧收入多於西隧所需補貼,大可將西隧費減至免費,而紅隧東隧只收足夠補貼之最低水平即可,(如倒數第二行所示,實際數目可能不同,但理念一樣);如整體收入不足則在西隧費用最低的前提下收取紅隧/東隧所需補貼之費用(如最後一行所示)。 表:對照現在及可能實行之各項隧道收費方案 其實政府好應該將全港所有隧道減費至零(上表第一行藍色列),此舉對全市所有交通的暢順度必會帶來莫大裨益;況且大部分隧道皆落成運作甚久,所有收回成本的收費原因也早不再存在,繼續攔路打劫似乎太不合情理。未來只要把隧道開支與整體道路之維修及管理合併便可,如此大大減少市民之負擔及不便之政策,何樂而不為呢? 「攔路打劫」不合請理況且將城市交通障礙(所有隧道收費站皆是也)除去,乃有利全民的措施,較諸亂灑金錢於各種不切實際的收買支持政策(如創科領域)實有天淵之別。希望特首在具體研究此政策時不妨擴大此一德政範圍,則每日上班上學的市民幸甚,全港司機幸甚,所有大小工商機構幸甚!

HK’s Ever Ballooning Public Housing Addiction Cycle

This article is also published on StandNews here: https://www.thestandnews.com/society/hks-ever-ballooning-public-housing-addiction-cycle HK’s Ever Ballooning Public Housing Addiction Cycle In 2018, the HKSAR government announced six new initiatives on housing aimed at ‘rebuilding the housing ladder’. But with the introduction of the “Starter Homes (SH)” pilot project, the already bulging number of steps on the ladder increased to five. …

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