本文亦於2024年7月16日在【信報】刊登：星洲舖價 是否見頂？
過去數年，烏克蘭及中東戰爭導致的歐洲資本外流，加上香港新的國安法環境，令市場對新加坡資產的投資需求大大飆升，以至如下類別的新聞頭條不絕於目：
》馬雲妻子斥資3700萬美元購買新加坡丹戎巴葛商舖（見原文）
》橋水基金創立人達利奧與億萬富翁搶購新加坡商舖（見原文）
》新加坡商舖—比第五大道更熱門？（見原文）
前兩個頭條尚可理解為「聰明錢」早著先機之舉，但最後的頭條卻有些少「市場見頂」的味道。
筆者繼續認為過去數年的零利率、高全球貿易增長、和生產力不斷提升的宏觀環境已一去不返。相反，迎面而來的將是中美脫鈎、去全球化和主權債務危機。這要歸功於地緣政治惡化、政治正確的零炭排政策、以及沒完沒了的防疫措施；這些趨勢必會進一步推高通脹破壞原有的經濟活力。
高通脹和債務違約的後果之一就是利率將居高不下，甚至重返九十年代的高位，或者更高的八十年代水平：
圖一：新加坡短息走勢：步步高陞
【圖一】中的新加坡同業拆息在過去兩年已經突破藍色的下降趨勢線兼且升穿3.6%的長線阻力位。如果政經環境一如意料地惡化，利率在兩三年間衝高至6.8%區間絕對不難。
若然租金回報追不上利率升幅？
根據目前的租金和價格趨勢，筆者對2024-27年的新加坡舖租回報率粗作預測，但可惜回報的增長遠遠不及利率上調的幅度，導致回報率相對存款利率的折讓戲劇性地擴大：
圖二：零售回報差（藍線）會否創出新低？
以上情景可能已接近大部分人可想像最差的極端；然而若果超高息率，是因為龐大的債券走資潮所致，為躲在實物資產內避險而令地產回報大大低於債券知識領域，又是否情有可原？就算債市爆破的初期（可能收益率會一瞬間抽升至6%以上）實物資產（如零售物業）會被拖累，但隨著債券資金逃逸，流向實物資產（可能早至2026年初發生），後者的價格可能大幅反彈，反而高於爆破前水平。
基於這種情況，可能並非所有投資者都須出售配置中的低風險資產（而環顧眾多資產類別，新加坡商鋪絕對當之無愧），但業主卻要作好準備，接受在如此規模的資產大轉移下必會發生的，波幅劇烈的價格先跌後升現象。
在危機之前，新加坡零售物業極低的回報率仍是令人難以接受，尤其是高槓桿借貸下持有的業主：
圖三：短息利率已重奪高位，大幅拋離商舖回報率
獅城舖價能否一洗頹風，終於超越香港？
上述收益率與融資成本之間的巨大差距確實令人短線看淡星加坡舖市，但從技術分析層面與香港零售物業比較，獅城似乎已經突破綠色的下降趨勢線兼藍色阻力線，可能好快就會觸及藍色通道頂部（即跑贏香港24%）：
圖四：新加坡舖價會否突破常規，拋離香港？
如果【圖四】0.46紅線水平亦都升破，那下一個里程碑將是1.08區間，上升空間更加可觀（加升135%？）。但在星加坡當下昂貴的情況下，要跑贏香港是否意味著香港舖價須再大跌一輪？如此極端的波幅，似乎要賴於地緣政治原因而非由一般的宏觀經濟因素來推動……
筆者特別鳴謝香港城市大學計算金融及金融科技學系朱靜怡同學協助收集及整理本文相關數據及圖表
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