上個禮拜筆者舉出兩個可能唔少讀者都估唔到會咁嚴重嘅，同資助、鼓勵置業相關嘅壞處：高置業率導致高失業率，及高置業稅務優惠導致高樓價波幅。本文則針對呢個香港政府以及大多數他國執政者都應該改革嘅課題：優化住房稅制，令租客與房東都喺置業與租屋，又或投資與投機之間有個理性、中肯嘅決定，同時令樓市更能助長整體經濟嘅效益，而非令資本市場及人力市場同時承受不必要嘅扭曲。
喺呢個巨大嘅課題上，原來英國嘅Joseph Rowntree Foundation (JRF)去年發表咗一個非常具參考性嘅報告，比較英、美、荷、德、丹麥五國喺住房課稅上各自嘅優勝劣敗，並提出唔少值得香港借鑒嘅改革建議。報告作者嘅出發點有四：1）減少樓價波幅；2）減少消費者喺租樓與置業呢個選擇上政策所帶來嘅扭曲；3）增加低收入及弱勢社群嘅住房支援；4）增加住房投資嘅誘因。
報告作者為英國住房稅制改革作出幾項提議，重要嘅撮要如下：1）廢除印花稅；2）［新嘅］房產稅定期反映物業嘅市值；3）全民住房扣稅額，平等地支援租客與自住業主（與筆者2月22日文《置業退稅租客無援政策應否傾斜？》理念不謀而合）；4）為增加供應提供稅務誘因。
當然，本港嘅稅制喺唔少環節上唔可能與英國睇齊，所以唔係每一個以上嘅政策目標以及改革提議都適用於我哋。不過由報告我哋應該能夠得到足夠嘅靈感嚟改革本港嘅現有稅制，甚至係住房供應機制，令市民更能享受一個低成本，低波幅嘅住屋市場，卻又對投資房地產嘅發展商和業主提供足夠回報以保證供應充足：
1）廢除印花稅—印花稅係過時產品，既提高交易成本又減低市場透明度（包括令樓價人為地聚攏喺稅階上下）。政府喺去年11月推出嘅額外印花稅David Webb已經好精闢地批評過，在此不再累述。其實以資本增值稅對付炒賣活動更公平兼有效，如果能夠懸崖勒馬嘅話，財爺好應該廢咗印花稅，改由利得稅入手。
2）改革差餉—印花稅嘅損失，可以係差餉嘅得著！其實差餉已經有房產稅嘅作用，只係喺香港未用佢做一個調劑投資、炒賣、甚至係空置（但仍係自住）嘅工具吧了。現時嘅差餉大約等於樓宇市價嘅0.2%左右，其實可以加大差餉稅率，並配合物業稅（業主嘅租金賦稅）及入息稅（住客嘅收入）嘅扣稅額嚟分別真正有人住緊嘅物業與海外投資者揸嚟丟空嘅物業，其中可作文章空間極大……
3）引進全民住房扣稅額（Tax credit）—平衡租客與自住業主嘅利益，減少因稅而生之買樓需求嘅同時加大租樓嘅人數，既公平對待唔同方式住屋嘅用家，又能吸引更多空置嘅物業投入租務市場，更因此可減低樓價嘅波幅，真係一舉三得！
4）增加租務稅項優惠及鼓勵增加租屋供應—如提供折舊扣稅（公司報稅）及利息扣稅（個人物業稅），既平衡個人與公司間稅務對待上嘅不公，亦直接增加買樓收租嘅誘因，令租盤增加，減低租金嘅波幅。政府甚至可以喺增加呢啲優惠嘅同時，加入如德國等對租約年期及租金加幅嘅限制，喺對市場定租能力干預最小嘅情況下增加對租戶嘅保障，亦因而可增加租樓嘅吸引力。
最後，報告內明顯提到嘅就係稅務政策可以鼓勵私人市場提供福利租房（即係公屋），咁樣更能增加社會流動性及勞力市場靈活性。如果香港政府能夠勇敢地將公屋私有化，改由財政手段提供社會福利，既能增加社會效率，又可增加政府嘅行政靈活度（因為加租減租由市場決定，多供應或少供應亦係市場決定，政府可甩咗房委個臃腫包袱，使住房福利完全由社會福利署同稅務兩個部門搞掂，更少咗無窮無盡嘅為買支持而免租呢項弊政），雖然係大手術，但係優點之多，令呢個成為下任特首「當仁不讓」應該推行嘅改革。
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