Real Estate

【施政報告】王震宇 寬免買樓辣稅難吸大量海外專才

https://youtu.be/yhWroEROj6k 【Now財經台】《施政報告》提出向外來人才退還買樓額外印花稅,不過,未有提及其他樓市「減辣」措施,地產建設商會表示失望。 《施政報告》提出,推出一系列措施更積極搶企業及搶人才。合資格人士在香港住滿7年並成為永久居民後,可申請為仍持有的物業退還已繳付的買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)。 以1個樓價1000萬元的住宅物業為例,原本非本地居民須繳交樓價15%的BSD,以及15%的從價印花稅(AVD),涉及300萬元稅款。不過,即日起簽署的買賣協議,當他們成為香港永久居民,只需承擔跟港人一樣,按「第二標準稅率」計算的3.75%印花稅,之前多繳的部分,即約262萬元可申請退回。 地產建設商會對《施政報告》沒有進一步為樓市「減辣」感到失望。 地產建設商會執委會主席梁志堅說:「(政策)幫不到樓市,有些失望。即使有人願意買樓也好,如果要滿7年才退還,即是做了與沒有做沒有太大分別,買樓住照樣要(支付)是完全沒有意思。」 有分析認為,措施不會突然吸引一批人士來港,亦不會影響樓市。 Bricks & Mortar Management主席王震宇說:「很多時過了4、5年後,才會決定考慮成為永久居民,你問很多外籍人士都會這樣回答。這個(政策)只會令到他們來港工作少了1個負面因素而已。」 王震宇認為,除按揭壓力測試,所有妨礙自由市場的樓市「辣招」都應該撤銷。 訪問來源:NowTV【施政報告】 NowTV Chanel 331 特此鳴謝 NowTV 記者:Sarene Ho 攝影及剪接:NowTV Production Team 請前往作者YouTube頻道觀看更多視頻: 王震宇宇論 Yulun

【樓市指南針】施政報告房屋範疇

https://youtu.be/3Vfhv-GCKiA【Now財經台】 直播訪問內容: 1. 政府指,為了招攬人才合資格外來人士,在港置業居港七年並成為香港永久性居民後,可就已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還買家印花稅及新住宅印花稅。此政策吸引力如何? 2. 有業內人士指;有關調整稱不上「撤辣」,對其他推行十多年的「辣招」未有鬆綁亦感到失望。你會如何解讀政府維持「辣招」的舉措? 3. 當中有何利弊?是否真的很擔心「撤辣」令樓市升溫? 4. 包括你在內,不少分析已認定樓市處於下行周期。現時「辣招」維持亦未見有其他刺激樓市的政策;你對今年餘下時間及明年樓市前景有何最新看法?整體樓市買賣會否進一步萎縮? 5. 相比中小型住宅,豪宅前景是否更暗淡? 6. 施政報告公布前,元朗有新盤開價見到首批單位折實呎價重返2018年的水平;又提供「漸進式按揭」計劃。你會如何評估發展商短中期的賣樓壓力?推盤及定價策略會有何變化? 訪問來源: NowTV【樓市指南針】- NowTV Chanel 333 Trading Hour 特此鳴謝 NowTV 記者:Karmen Lee 攝影及剪接:NowTV Ingest & Production Team 請前往作者YouTube頻道觀看更多視頻: 王震宇宇論 Yulun

美國州份花多亂 低稅高值此中尋

本文亦於2022年10月13日在【信報】刊登:美國州份花多亂 低稅高值此中尋 隨全球融資及生活成本突然飆升,尋找低風險高回報的物業投資(或居住)地點變得尤其艱難。除了比較以稅率高低作標準之外(詳見前文《低稅吸人才,樓價亦得益》),本文透過分析美國州政府的稅收構成,以另一角度分析,以發掘未來樓市跑贏機會較大的州份。文中採用稅務基金會(Tax Foundation)的數據,分析美國各州稅收四大類別之間的關係:企業利得稅、個人入息稅、銷售稅及物業稅。 既要所得稅賦的輕,亦好個人利得之衡 對大多既為業主亦為納稅人的個人而言,支付較低的入息稅應更受歡迎。同時,若個人所繳稅額與企業類同(或更低),亦能反映中下階層被更公平地對待,及人民擁有較多的經濟自由。 由此出發,可於散點圖中對比各州在此兩變數上的表現: 一)銷售稅比個人入息稅高——這代表更大部分的政府收入源自消費而非儲蓄。若非入息稅率低廉,又豈能鼓勵長期投資?這項變數繪於下圖X軸上。 二)個人入息稅比企業利得稅低——此結果有兩種可能:若非該州企業蓬勃發展(因而構成較高企業利得稅),則是居民能保留更多工資或業務收入(因為通常只有大企業能以影響力/資源優勢游說/威脅政府減免其企業營收上的稅賦)。此變數繪於下圖Y軸上: 圖一︰對比個人入息稅,更高的銷售及企業所得稅為「好」,反之亦然 散點圖中州份的分佈出乎意料地呈線性。我們圈出以上討論中被歸類為「較佳」的一端並以紅色字標示所屬州份,包括︰德薩斯、懷俄明、內華達、華盛頓、南達科他、田納西、佛羅里達、阿拉斯加和新罕布什爾。 圖的另一端(即個人入息稅收入大於利得稅的州份)以紫色字顯示,分別為︰俄勒岡、馬里蘭、麻省、特拉華、維珍尼亞、紐約和蒙大拿。   物業入息稅皆勝 花團錦簇勢更優 對物業投資者而言,物業稅負擔的輕重亦是重要考慮因素。為此筆者將上文提及的兩項指標合二為一(數式轉為:銷售稅比重+企業利得稅比重-個人入息稅比重×2),並將結果與物業稅佔州稅收入的比例進行比較,繼而得出下圖: 圖二︰前文選為「良好」同時亦收取較低物業稅的州份——見紅字   結果,同時符合低入息稅和物業稅標準的州份只剩下田納西、內華達、華盛頓、南達科他,而佛羅里達亦僅僅入圍。此外,又殺出一個更低物業稅之州份:新墨西哥(兼享有好氣候之優勢)。這對收入不高的投資者或是不錯的選擇(如退休人士)。 在圖中另一端(高個人入息稅州份,以紫色字標示),特拉華收取物業稅比例亦低,但基於其「企業避稅天堂」的聲譽,可能並非普通中產業主的首選。最後,各指標均表現較差的州份為俄勒岡、麻省和蒙大拿。   州際移民數據 證明假設成立? 為了驗證上述「低稅收州份具有吸引力」之假設,筆者翻查了近年美國國內移民的數據,並將淨州際移民比例(即將2018-21年各州淨流入數除以2017年人口)來量化該州的吸引力, 結果如下︰ 圖三︰低稅州份吸引更多移民   一如所料,上文定為「具吸引力」的州份(以紅色字標示者)均錄得人口淨流入,但高稅收州份(以紫色字標示者)卻出現淨流出。圖二排名頭三甲的州份同時見證最高的人口流入量(內華達、華盛頓、田納西),而最差的州則有甚高的淨流出(馬里蘭、紐約和麻省)。   低稅還不止 樓價更相宜   錦上添花的是,低稅州份中不少城市更在美國最相宜樓價名單榜上有名!根據Numbeo 發佈的2022年樓價收入比(House price income ratio)排名,較易負擔的城市(即低倍數及高排名)不少均位於上文所點出之低稅州份,而昂貴的城市竟正正相反,實在出人意表。下圖中城市名稱後的數字為樓價收入比排名(總共40名),著色仍然遵循上文圖表中分類: 圖四︰低稅州份之城市亦見低樓價收入比 如此完美的狀況似乎有些不可思議,但若人口流入的趨勢持續不變,低水的樓價肯定不會便宜下去……  本文早前出版的英文版本可在此細閱。 筆者特別鳴謝香港大學經濟金融學系陳卓謙同學協助收集及整理本文相關數據及圖表  

【交易時段FINTERVIEW】本港樓市年底閃崩?

https://youtu.be/ELsP3TeMq60 【Now財經台】本港樓價今年突然急轉直下,更加有分析警告,樓價會自高位閃崩50%,外資大行亦排隊唱淡本港樓市,其中高盛最新下調本港樓價預測,由原先預期2022至2024年住宅樓價跌約20%,下調至預期2022及2023年樓價分別跌15%,即累跌30%。 不過,Bricks & Mortar Management主席王震宇認為,現時本港樓市抗跌力相比過往多次金融危機時要高,因為政府過往已推出唔少辣招防止樓價過熱,加上整體借貸水平偏低,睇返金融管理局數據,現時首期成數一般約30%。佢估計,反映二手樓價嘅中原城市領先指數(CCL)今年底會跌至160水平,如果明年中未打仗,或會慢慢落返150邊緣喘定,而最差情況會跌至120水平,即係仲有約20%下跌空間。 Eric又稱,現時樓市主要係受美國大幅加息影響而陷入陣痛期,但長線睇美國咁進取加息,好可能令債市爆煲,尤其係主權債券,資金最終會回流樓市,買返實質資產避險。   報導來源:NowTV【FINTERVIEW】 特此鳴謝 NowTV 記者:Cherry Chan 攝影及剪接:NowTV Ingest & Production Team 請前往作者YouTube頻道觀看更多視頻: 王震宇宇論 Yulun

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再論英國樓市 仍見驚濤駭浪

再論英國樓市 仍見驚濤駭浪 自筆者於5月13日看淡英國樓價以來,基本因素不但不見好轉,更是急轉直下。本文趁更新前篇幾項數據之便,再度呼籲投資者在市況允許之際盡快離場。 當前,影響英國乃至整個歐洲前景的幾個關鍵宏觀因素仍在惡化,但一時的平靜(受惠於夏季溫暖天氣和能源價格暫時調整)隨時會在寒冬降臨時意外地逆轉。以下分析屆時可能發生的情況: 一)能源緊缺:破壞生計,引發内亂? 當前歐洲所處的窘況可以概括為 一)因爲政治性的搖旗吶喊,致使歐洲各國在烏克蘭議題上未經思考便全身投入經濟制裁,結果惹來對方報復,令自己陷入能源和食品短缺危機(見【圖一】俄羅斯斷氣過程); 二)在不顧有否足夠後備資源的情況下推出類近原教旨主義性質的「綠色」能源政策,加劇能源短缺危機的殺傷力。 圖一:北溪天然氣管道斷氣,歐洲死火? 資料來源:北溪天然氣管道 再看英國現況:在2021年,其四成的電力來自天然氣發電,家庭和企業的能源成本亦因此垂直上升【圖二、三】。如果英國沒有一廂情願地栽入美國好戰鷹派政客的雷雷戰鼓,特別是當自2014年來已經有外交劃船下協議的和約(即法國和德國斡旋而簽訂的明斯克協議),當下能源/食物危機是完全可以避免的。 圖二:英國天然氣價格急升兩倍 圖三:英國能源成本全歐最高(家庭平均能源支出€/kwh) 現今歐洲國家不僅要承受因能源短缺所帶來的工業停產,還要在利率爆炸式抽升的情況下,發行更多國債來救濟國民於能源困境(詳見下文)兼從事一場因不必要的戰爭而要進行的代價高昂之軍備競賽——而在這一蚌鶴相爭形勢下唯一得利的就是外國(如美國)的能源和軍火生產商!在過去三年因封關而摧毀了的中小企產能及中產階級財富已經導致創紀錄的高通脹(見【圖四】),現在戰爭的陰影更會將危機重重的歐洲政經形勢推向完美風暴的中心。 圖四:英國將重演70年代的惡性通脹潮? 二)利率脫韁 央行失控 隨著美聯儲在多年的超低息兼量化寬鬆政策後撥亂反正,積極追加利率至合理水平,其他經濟體亦將步其後塵,拼命追趕:許多新興市場甚至已經步入雙位數利率水平。僅在英國,市場普遍預測,至2023年第三季將再加息250個基點【圖五】;唯筆者擔心如果主權債務危機惡化,利率升幅將會大大高於央行預料。  在新的高息環境下,所有高借貸(即按揭成數)的業主將面臨還貸危機,特別是當其可支配收入已被高通脹蠶食殆盡… 圖五:三大央行利率預計將持續飆升 圖六:回報率跑輸利率——不利樓價 有鑑於此,物業回報率必須跟隨利率上調:除非大幅加租(以【圖六】為例,如果價格保持平穩,租金需勁增60%之多),否則在2025年之前樓價唯有大幅下調。高息率當然不會放過自住業主(儘管彼等不會太計較回報率的高低),因為借貸息率才剛剛起步,向數十年來的新高邁進,如下圖所示: 圖七:以成數分類之英國按揭利率:已升達遠至2002年之新高 三)經濟萎縮難免,騷亂戰爭可期… 鑑於以上極度不利的整體環境,難怪信心指標正急速下滑,預示樓價將在2023年中前下跌(【圖八】);財務總監信心指標亦同步下跌(見【圖九】,驗證筆者5月之預期,並可能持續多數月),可見未來的投資及消費支出展望會極度嚴峻。 圖八:快速下跌的PMI指數暗示樓價有難 圖九:CFO擴張意向:一蹶不振 將以上各項因素歸一於單個圖畫,筆者的「滯脹指標」圖表相當有用;該圖包含家庭收入增長和失業率變化等函數,結果對樓價走勢的影響不言而喻: 圖十:滯脹指標預示實質樓價將在2023-24年下跌 四)對外英鎊越弱,輸入通脹越高 除了總體低迷的宏觀形勢之外,貨幣的劣勢也不容忽視——在錯誤的地緣政治博弈、瘋狂的綠色能源政策、和過度政治正確的意識形態夾擊下,英國的投資吸引力正在急速減少。就算有逃離歐盟的資金,亦可能會繞過英倫而直奔美國。 對海外投資者(包括買英國樓的港人)而言,業主不僅要承擔樓價下跌的風險,還要蒙受英鎊貶值的痛苦。而事實上,英鎊最新的匯率已經跌穿了80年代的長綫支持軌再創新低: 圖十一:在下穿長綫支持軌後,英鎊可於2025年時再跌 在插穿此重要技術位後英鎊在未來兩年大有機會跌至0.8美元水平,即再貶值25%。如此慘淡場景令人記起一首聖誕歌的歌詞: In the bleak mid-winter Frosty wind made moan; Earth stood hard as iron, Water like a stone; Snow had fallen, snow …

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電台專訪:【Metroland 新城地產街 「樓市焦點」】20220402

載於2022年04月02日 【Metroland 新城地產街】 樓市焦點 焦點問題: 》俄烏局勢不穩, 導致投資環境較波動。 》今年經濟情況不樂觀, 疫情引致封關影響到經濟疲弱, 加上俄烏打仗導致第二波供應鏈斷裂。供應不足令通脹壓力增加。 》美國加息並非一次或兩次,  加息上升週期將會延續未來數年。 》因供求失衡問題難以解決, 通脹會繼續高企。 》香港樓市前景不樂觀, 未來政局不穩, 保存現金較保險。 以下為完整視頻: https://www.youtube.com/watch?v=aBFyAkBcDGM&t=753s   新城連結:新城地產街「樓市焦點」Bricks and Mortar 總裁王震宇

Economics of lockdown, and how a country’s future is impacted

Stand news 20210915 17:46   The global overview – OECD wrecked by an overreaction The economic disaster lockdowns rendered on especially the SME sector has been well documented, and now we are about to enter another seasonal flu season in the northern hemisphere, it is timely to look at how the global dynamic is as of …

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