英國樓價 大勢已去?[上篇]

綜觀環球,英國樓市一向是本港投資者熟悉及偏好的,而有幸於金融危機低位入貨者更坐享可觀回報!筆者亦因關注較偏遠地區而收入更豐,兼且在2014年倫敦中心豪宅見頂下調之後仍錄得持續升幅,幸好避過買入當年市中心灼手可熱的樓花盤(有些已下跌5成有多),見圖: 圖一:從2014年高位,倫敦中心豪宅跑輸大倫敦約14% 於今,在大量政治、經濟、氣候和估值方面的負面因素充斥下,筆者認為英國整體樓市的上升空間將會大大縮窄,就算錄得升幅,亦可能跑輸通脹。以下篇幅將仔細闡述在下慎態展望的主要原因: 一) 能源/食品惡性通脹 => 實際收入下滑,內亂叢生 二) 債務爆煲 + 利率飆升削弱回報 三) 稅賦必會加重以支付不斷上升的利息、難以持續的福利、和龐大軍費開支 四) 國際戰爭導致資本外逃【到美國/亞洲】並擾亂營商環境 五) 脅迫富裕階層—亞洲首富李嘉誠正在拋售英國資產,是否正是新趨勢的開始?如果繼續無理沒收私人資產,中東、俄羅斯、華人會否從此對英國敬而遠之? 六) 規章條款泛濫,房地產投資已成雞肋 七) 退歐後大量移民流入趨勢可能已經逆轉 以下筆者嘗試詳盡分析以上各項因素。 一)罕見之能源/糧食通脹令收入大幅縮水,甚至引發內亂? 英國和歐盟區非常依賴製造業和貿易,因而廉價的能源進口實為經濟命脈。可惜新冠封城措施下,能源供應鏈早已被嚴重擾亂,現在隨著地緣政治局勢升溫,情況更是火上加油。 幾乎所有基本商品、製成品、以至服務(如:外來輸入勞工)現在都處於供應樽頸,並觸發三位數幅度的價格上漲。例如:阿拉比卡咖啡(一種優質咖啡豆)的儲量已跌至22年來的最低水平……商品於洲際交易所集團(ICE)期貨交易所的價格在今年首季升至每百克2.55美元,較2020年低位上漲了140%: 圖二:咖啡庫存量跌至數十年來新低,隨著肥料/運輸成本繼續飆升,庫存可能進一步惡化 能源短缺和價格急升的報導已是街知巷聞,不再累述。而且事態甚至在烏克蘭衝突爆發之前已經不可收拾,如以下《每日電訊報》於2021年11月18日之報道: 限電和停工的警號大鳴,對歐盟委員會和英國政府來說都是一場迫在眉睫的災難 [天然氣]庫存目前在奧地利只有52%,荷蘭為61%,德國為69%,而每年此刻應接近100% 圖三:英國進口俄國能源比例雖然較低,但仍難逃全球價格飆升之影響 較低的俄國能源依賴度不代表英國就可獨善其身,因為海峽兩岸商品價格幾乎同步;加上政府默許儲油庫關閉,令英國能源庫存容量跌至極度危險的低位。 此外,興利角核電站最快也不會在5年內投產,兼且自2019年起禁止通過水力壓裂法生產容易開採的石油資源。 在「零炭排」教條肆虐的現在,要招商引資投資化石燃料從來未如今之困難:十年前,開發石油和天然氣項目的資本回報與可再生能源相似—在8%到10%之間。高盛估計,新的長周期石油項目開發回報動輒要超過20%方能上馬,反而可再生能源投資回報只要3%-5%已可成事。 圖四:油氣類別投資成本在政治環境及綠色原教主義心態影響下節節攀升 為何所需回報會如此高企?很簡單,在政治正確和環境掛帥嚴重侵擾大企業董事會的新時代,誰會願意借錢或投資於化石燃料項目? 二)  債市爆煲 + 利率飆升削弱回報 西方管治模式正在一個越趨難收的惡性循環中沉淪: 高福利 =>更高的債務以支付福利 =>無法借貸後加稅 =>在無法加稅/還息時壓低利率至負數 =>為收買民心而加注福利【即重複以上第一步】 這套技倆在利率高達15%的八十年代初期開始重複輪迴,但現在已到山窮水盡、歐盟利率處於負數的絕境,加上所有物價都進入通貨膨脹的巨浪之下,這場減息透支遊戲終要劃上句號矣。 在經歷了如亞洲金融海嘯般的債務危機後,新興市場國家大多已改過自新;反觀西方國家的經濟在過去四十多年揮霍下換來的溫飽,將在小幅的利率上漲下不堪一擊。 以英國為例,國債對國民收入的佔比在三十年內從20%上升到100%【圖五】,同時利息支付卻由10%下降到3%。隨著政府強行封國、瘋狂實施減碳政策、以及熱心推動國際戰爭,市場對國債信心崩潰之時,必不遠矣: 圖五:英國國債屢創戰後新高,並屢破先前預測之頂 圖六:……全賴不斷減息之助 以下預算問責辦(OBR)樂觀的負債預測可能基於解封後利率繼續低企、通脹仍然溫和、以及經濟強勁增長等假設;但所有這些因素都受到嚴重挑戰,意味著就算是1960年代以來最高水平的債務負擔預測亦大大低估了實情: 圖七:英國債務負擔預測可能過於樂觀 最令債負百上加斤的可能是官僚/政客狂熱追求的零碳意識形態經濟,在摧毀經濟同時,會於未來30年增加債務負擔達60個百分點之巨: 圖八:氣候變化情景:2050-51 年公共淨債務影響 …

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UK property – time to sell?

UK property – time to sell? UK has been a good market for many HK investors, especially those who bought after the lows of GFC. Your writer has done even better by focusing on fringe markets which continued rising even when the prime central London sector crashed since its peak in 2014 – some popular …

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電台專訪:【Metroland 新城地產街 「樓市焦點」】20220402

載於2022年04月02日 【Metroland 新城地產街】 樓市焦點 焦點問題: 》俄烏局勢不穩, 導致投資環境較波動。 》今年經濟情況不樂觀, 疫情引致封關影響到經濟疲弱, 加上俄烏打仗導致第二波供應鏈斷裂。供應不足令通脹壓力增加。 》美國加息並非一次或兩次,  加息上升週期將會延續未來數年。 》因供求失衡問題難以解決, 通脹會繼續高企。 》香港樓市前景不樂觀, 未來政局不穩, 保存現金較保險。 以下為完整視頻: 新城連結:新城地產街「樓市焦點」Bricks and Mortar 總裁王震宇

隧道補貼分流 不如乾脆免收

筆者早已於2018年撰文,提出與其補貼分流隧道,不如豁免收費的建議。有信報時事評論亦於2021年12月30日隧道、公路不收費一文中提議香港隧道和公路應該免收費,減輕運輸成本,提升經濟效能: 利民便民,節省社會資源,並且打通各個核心商業區 免收道路費用可提升地價、樓宇買賣印花稅,從而增加土地收益 政府可增加車輛牌照費以補償隧道費用的損失 筆者原文如下: 隧道補貼分流 不如乾脆免收 隧道補貼分流 不如乾脆免收 政府在《施政報告》中提出隧道分流政策,相對於筆者早於2010年所提出的補貼提議(見:西隧加價無罪,政府袖手有失),新政可謂姍姍來遲,加上不敢大刀闊斧去解決問題之根本,大有搔不著癢處之嘆!新提議中政府只小修小補地加紅隧及東隧收費,並補貼西隧15-20大元(表中粉紅色各列),不向解決整體交通效率的大方向出發,實是浪費時間、金錢及人力。為了補貼西隧承諾的回報,其實政府大可將所有紅隧/東隧的收入作為西隧減費的資金:若在隧道整體需要自負盈虧的前提下,當紅/東隧收入多於西隧所需補貼,大可將西隧費減至免費,而紅隧東隧只收足夠補貼之最低水平即可,(如倒數第二行所示,實際數目可能不同,但理念一樣);如整體收入不足則在西隧費用最低的前提下收取紅隧/東隧所需補貼之費用(如最後一行所示)。 表:對照現在及可能實行之各項隧道收費方案 其實政府好應該將全港所有隧道減費至零(上表第一行藍色列),此舉對全市所有交通的暢順度必會帶來莫大裨益;況且大部分隧道皆落成運作甚久,所有收回成本的收費原因也早不再存在,繼續攔路打劫似乎太不合情理。未來只要把隧道開支與整體道路之維修及管理合併便可,如此大大減少市民之負擔及不便之政策,何樂而不為呢? 「攔路打劫」不合請理況且將城市交通障礙(所有隧道收費站皆是也)除去,乃有利全民的措施,較諸亂灑金錢於各種不切實際的收買支持政策(如創科領域)實有天淵之別。希望特首在具體研究此政策時不妨擴大此一德政範圍,則每日上班上學的市民幸甚,全港司機幸甚,所有大小工商機構幸甚!

HK’s Ever Ballooning Public Housing Addiction Cycle

This article is also published on StandNews here: https://www.thestandnews.com/society/hks-ever-ballooning-public-housing-addiction-cycle HK’s Ever Ballooning Public Housing Addiction Cycle In 2018, the HKSAR government announced six new initiatives on housing aimed at ‘rebuilding the housing ladder’. But with the introduction of the “Starter Homes (SH)” pilot project, the already bulging number of steps on the ladder increased to five. …

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公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能 20211109

本文亦於2021年11月9日在【信報】刊登: 公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能 公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能 政府於2018年推出六項房屋政策新措施,包括「港人首次置業」項目,意欲「重建房屋階梯」;此舉將原有的房屋梯級加多至五級,同時更每年不停地提高各類房屋的入息上限,譬如由2018年之三人家庭2萬2千元公屋收入上限節節推升至2021年之2萬4千水平。 在不斷擴闊客源政策之下,難怪《公屋輪候時間創22年新高 香港人一瓦難求》、《等到頸長!公屋申請25.38萬宗 平均輪候飆至5.8年》之類的譴責格標題比比皆是,令人條件反射式地只要一聽到房屋政策,自不然就會聯想到「公營樓宇供應嚴重不足」這個原因上來。 事實到底是否如此?且待本文抽絲剝繭,來個尋根究底…… 門檻低政府自製 公屋荒後果必然 事實卻是,政府不斷在整個房屋階梯上加大自己的地盤,屢屢將收入/資產上限不斷向富裕階層推進,導致愈來愈高收入/高資產之市民無辜墮入公營房屋陷阱。如【圖一】所示,每一個公營房屋階梯之收入上限均大幅高於該階層收入中位數:公屋上限高出36%(紅箭嘴),居屋上限更超出中位數154%(橙箭嘴),新推出之首置計劃更比私樓住戶收入中位數多出135%之巨(綠箭嘴)。  圖一:按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目(2021年第2季數據) 基本上,房屋福利所網羅之服務對象越大(即入息上限越高),吸引到本來無需要依靠此福利的高收入市民就越眾,在全民皆棄私樓博抽居屋風氣之下,需求豈能不高居不下?加上在高收入階層競相搶購「有著數」之居屋風氣下,公屋住戶便更難轉向居屋,切斷房屋階梯的向上流動力度。 上限降撥亂反正 公屋停因時制宜 假若將公屋入息上限訂於全港公屋住戶入息中位數水平($17,900,【圖二】紅虛線),居屋入息上限訂於全港居屋住户入息中位數水平($26,000,橙虛線),及首置入息上限訂於私樓入息中位數水平($36,500,綠虛線),不但立即能解決揮之不去的「n年上不到樓」問題,更能直接針對每個階梯中最低收入,亦是最應優先上樓市民的需求。因為在新上限下,公屋合資格戶數將大跌24%至94萬戶,居屋合資格戶數亦大縮41%,首置合資格戶數亦會回歸理性,不再佔全港總戶數90%之誇張水平:   圖二:按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目(入息上限定於息中位數) 將入息上限定於合理的入息百分位數(percentile,如10%,30%,50%)將能極度有效地隨收入升降調整整個房屋福利階梯,不但能降低市民對福利的依賴性,而階層間之差距能得以收窄。騰出的空間能夠投向私人市場,令更多的供應能釜底抽薪,稀釋私人市場的購買力,因而減慢甚至逆轉私樓樓價不斷飆升的底因,同時大大提升整個市場的流動性(詳見另文:《公屋改革面面觀─公屋「豪宅化」》及《地產供求101:政策錯失推高樓價》)。 收入上限不停瘋漲 私樓市場屢遭侵蝕 全港現有大概84萬公屋單位,已佔總住戶數目三分一有多,絕對足夠應付基層市民需要,而居屋和首置單位也應停建,多餘的單位可以流入私人市場,供有較良好經濟能力的家庭購買,從而大大紓緩現時私樓樓價節節上升的惡性循環。 如何證明輪候冊越輪越長是政府自導自演的鬧劇?且看【圖三】三大怪象: 一)居屋入息限額(綠線)自2015年起已大大超越整體收入75百分位數,正式成為私人豪宅的第一號競爭對手——90年代仍然遮遮掩掩地跟隨75百分位數上升,但2013年重售之後直情赤裸上陣,拋離75百分位數幅度年年加大!如此大手筆鼓勵富貴戶炒樓,是否決策官僚與市場脫節之鐵証? 圖三:入息上限與入息中位數滯後2年的比較 二)公屋入息限額(紅線)曾經緊貼全港入息中位數,現在卻已超越私樓入息中位數,正式強搶私人市場客源! 三)偉大的政府永遠在樓市周期頂端將最多的市民攬入公營房屋(即以公帑吸引市民在市頂置業,見1997,2019)樓市崩盤後卻大幅削減收入上限(見2003),令市民更難在樓價最平宜之市底入貨,這再次顯示行政主導的置業政策永遠是以良好的意願鋪築通往地獄之路。 整體收入上限無限擴大的另一後果,就是有能力在私人市場置業的市民越趨搶奪了政府能夠提供予下層市民的福利資源,收入上限的自約作用蕩然無存。 政策順周期,直接加大樓市風險 再細看以上市頂推動置業,市底送閉門羹現象。從【圖四】可見,居屋入息限額對家庭入息中位數之溢價從12年的60%狂飆至去年的154%(圖右之紅箭嘴),正正就是政府在樓市升幅下降,隨時轉升為跌時(圖右之綠箭嘴)鼓勵市民入市居屋。 同一反智政策原來在90年代已經盛行,90年代初樓價狂升之時(圖左之綠箭嘴),亦是居屋入息限額溢價加得最狠的年代(圖左之紅箭嘴),然後隨著亞洲金融風暴後的大熊市,政府卻不讓市民在低位入市置業(圖中段之紅/綠箭嘴),此何邏輯只有? 圖四:入息上限溢價與樓市周期對比 長遠地看,基本上政府介入樓市的惰性是獨立於樓市周期的——君不見公屋溢價亦好,還是居屋溢價,30多年來溢價趨勢基本上是直線上升(見紅/藍虛線),非常不利市場健康,亦非常重負庫房。唯一得利的,恐怕是房屋土地系列之各個利益團體,包括房屋官僚,半官方壟斷機構中之高層,或是靠此一生態謀生的學者及福利團體。 房策病入膏肓 改革刻不容緩 以上數據充分證明,現行制度正在不停地製造不公和市場扭曲。而上文所提倡之以收入中位數為依歸的公屋/居屋供應及資格框架,不但能: 一)解決福利分配的不公,令真正有需要的市民得其所居; 二)更能解放市場,令大部分的市民可按自己的情況決定是否置業,在何處安家,而無須事事問准於官僚,步步受制於與日俱增的條條框框; 三)增加私樓市場的活力,改善市民生活質素(可隨時搬往接近工作/家人的地區,省卻無數通勤時數),同時 四)令庫房收支大大改善——不但無須年年泵水資助公營機構,更能收取更多印花/利得稅,及因賣出更多土地而有更多收入去提升其他公共服務。 如跟隨【圖二】之收入標準來擬定公營房屋資格,則現在已可省回多達92萬個單位的居屋建屋量(【圖五】綠區),同時亦可免除未來須加建30萬公屋單位(【圖六】綠區)的必要性。如果政府從1998年起把入息上限調低至公住戶入息中位數,過去20年幾乎全部申請公屋的住戶都能夠被成功獲派(【圖六】紅線大部分時間在零以下),有效避免長期供不應求的情況。  圖五:未能獲派居屋之合資格住戶 六:未能獲派公屋之合資格住戶 如此百利而無一害之新模式,當然對不少既得利益者有打擊,但在當今行政主導能暢順運作的新環境下,實在是千載難逢的黃金改革時機。 筆者特別鳴謝香港大學房地產及建設系潘柏岐同學、香港中文大學計量金融系魯鍛言同學協助收集及整理本文相關數據及圖表

【TVB 財經透視】 房屋政策 20211010

載於2021年10月10日 【TVB 財經透視】 房屋政策/獨角獸 焦點問題: 1. 施政報告2. 房屋供應3.政府自我角色衝突問題 TVB播放部分(約一分鐘):[TVB 財經透視] – 房屋政策  完整訪問如下(約15 分鐘): [TVB 財經透視] – 房屋政策

Economics of lockdown, and how a country’s future is impacted

Stand news 20210915 17:46   The global overview – OECD wrecked by an overreaction The economic disaster lockdowns rendered on especially the SME sector has been well documented, and now we are about to enter another seasonal flu season in the northern hemisphere, it is timely to look at how the global dynamic is as of …

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