英國樓價 大勢已去?[上篇]
綜觀環球,英國樓市一向是本港投資者熟悉及偏好的,而有幸於金融危機低位入貨者更坐享可觀回報!筆者亦因關注較偏遠地區而收入更豐,兼且在2014年倫敦中心豪宅見頂下調之後仍錄得持續升幅,幸好避過買入當年市中心灼手可熱的樓花盤(有些已下跌5成有多),見圖: 圖一:從2014年高位,倫敦中心豪宅跑輸大倫敦約14% 於今,在大量政治、經濟、氣候和估值方面的負面因素充斥下,筆者認為英國整體樓市的上升空間將會大大縮窄,就算錄得升幅,亦可能跑輸通脹。以下篇幅將仔細闡述在下慎態展望的主要原因: 一) 能源/食品惡性通脹 => 實際收入下滑,內亂叢生 二) 債務爆煲 + 利率飆升削弱回報 三) 稅賦必會加重以支付不斷上升的利息、難以持續的福利、和龐大軍費開支 四) 國際戰爭導致資本外逃【到美國/亞洲】並擾亂營商環境 五) 脅迫富裕階層—亞洲首富李嘉誠正在拋售英國資產,是否正是新趨勢的開始?如果繼續無理沒收私人資產,中東、俄羅斯、華人會否從此對英國敬而遠之? 六) 規章條款泛濫,房地產投資已成雞肋 七) 退歐後大量移民流入趨勢可能已經逆轉 以下筆者嘗試詳盡分析以上各項因素。 一)罕見之能源/糧食通脹令收入大幅縮水,甚至引發內亂? 英國和歐盟區非常依賴製造業和貿易,因而廉價的能源進口實為經濟命脈。可惜新冠封城措施下,能源供應鏈早已被嚴重擾亂,現在隨著地緣政治局勢升溫,情況更是火上加油。 幾乎所有基本商品、製成品、以至服務(如:外來輸入勞工)現在都處於供應樽頸,並觸發三位數幅度的價格上漲。例如:阿拉比卡咖啡(一種優質咖啡豆)的儲量已跌至22年來的最低水平……商品於洲際交易所集團(ICE)期貨交易所的價格在今年首季升至每百克2.55美元,較2020年低位上漲了140%: 圖二:咖啡庫存量跌至數十年來新低,隨著肥料/運輸成本繼續飆升,庫存可能進一步惡化 能源短缺和價格急升的報導已是街知巷聞,不再累述。而且事態甚至在烏克蘭衝突爆發之前已經不可收拾,如以下《每日電訊報》於2021年11月18日之報道: 限電和停工的警號大鳴,對歐盟委員會和英國政府來說都是一場迫在眉睫的災難 [天然氣]庫存目前在奧地利只有52%,荷蘭為61%,德國為69%,而每年此刻應接近100% 圖三:英國進口俄國能源比例雖然較低,但仍難逃全球價格飆升之影響 較低的俄國能源依賴度不代表英國就可獨善其身,因為海峽兩岸商品價格幾乎同步;加上政府默許儲油庫關閉,令英國能源庫存容量跌至極度危險的低位。 此外,興利角核電站最快也不會在5年內投產,兼且自2019年起禁止通過水力壓裂法生產容易開採的石油資源。 在「零炭排」教條肆虐的現在,要招商引資投資化石燃料從來未如今之困難:十年前,開發石油和天然氣項目的資本回報與可再生能源相似—在8%到10%之間。高盛估計,新的長周期石油項目開發回報動輒要超過20%方能上馬,反而可再生能源投資回報只要3%-5%已可成事。 圖四:油氣類別投資成本在政治環境及綠色原教主義心態影響下節節攀升 為何所需回報會如此高企?很簡單,在政治正確和環境掛帥嚴重侵擾大企業董事會的新時代,誰會願意借錢或投資於化石燃料項目? 二) 債市爆煲 + 利率飆升削弱回報 西方管治模式正在一個越趨難收的惡性循環中沉淪: 高福利 =>更高的債務以支付福利 =>無法借貸後加稅 =>在無法加稅/還息時壓低利率至負數 =>為收買民心而加注福利【即重複以上第一步】 這套技倆在利率高達15%的八十年代初期開始重複輪迴,但現在已到山窮水盡、歐盟利率處於負數的絕境,加上所有物價都進入通貨膨脹的巨浪之下,這場減息透支遊戲終要劃上句號矣。 在經歷了如亞洲金融海嘯般的債務危機後,新興市場國家大多已改過自新;反觀西方國家的經濟在過去四十多年揮霍下換來的溫飽,將在小幅的利率上漲下不堪一擊。 以英國為例,國債對國民收入的佔比在三十年內從20%上升到100%【圖五】,同時利息支付卻由10%下降到3%。隨著政府強行封國、瘋狂實施減碳政策、以及熱心推動國際戰爭,市場對國債信心崩潰之時,必不遠矣: 圖五:英國國債屢創戰後新高,並屢破先前預測之頂 圖六:……全賴不斷減息之助 以下預算問責辦(OBR)樂觀的負債預測可能基於解封後利率繼續低企、通脹仍然溫和、以及經濟強勁增長等假設;但所有這些因素都受到嚴重挑戰,意味著就算是1960年代以來最高水平的債務負擔預測亦大大低估了實情: 圖七:英國債務負擔預測可能過於樂觀 最令債負百上加斤的可能是官僚/政客狂熱追求的零碳意識形態經濟,在摧毀經濟同時,會於未來30年增加債務負擔達60個百分點之巨: 圖八:氣候變化情景:2050-51 年公共淨債務影響 …