2012年9月22日王震宇

樓市前路：減按揭、去槓桿、撤置業優惠

在美國、日本（當然亦包括所有與美元全面或半掛鈎的各亞洲國家）共同大印鈔票以挽救本國經濟和出口競爭力之時，本港樓市必會受新一輪貨幣貶值戰波及，未來負利率幾乎不可避免，現金愈趨泛濫之勢亦會持續一段長時間。

在此境況下，任何實物資產價格將被一浪接一浪的流動性不斷推高。當然，房產亦是實物資產之一，在環球投資者對鈔票愈發失去信心的局勢下，亦難以下跌。

此乃為何筆者多番提出政府把本港整體樓市的槓桿比率進一步調低：即不應只圍剿中上價樓宇，卻同時推出各種資助置業、助人「上車」之政策來火上加油，因為下文可見，此類政治正確的舉措既充滿道德風險，更可能減低金管局反周期措施的成效，令樓市更形扭曲。

香港樓價的波幅過去十數年都隨着銀行新做按揭的成數增減而升跌【圖一】；在最新一輪金管局收緊按揭措施下，未來的新做按揭成數有機會下試，甚至跌穿50%水平，必會因而帶來樓市的穩定。在當今環球政府干預幾乎所有資產類別，市場自行按基本因素定價的能力幾乎消耗殆盡的時刻，收緊按揭比率是少有的容易跟隨的遊戲規則之一，絕對比市民觀望、猜測政府下一招行政措施將如何有殺傷力更有利市場的理性發展，亦是現在各可行的「穩樓市」政策中最上上之選。

其實，大家都知道，減低槓桿（即按揭成數）絕對有放慢樓價上升的作用，過去十數年來樓價的升跌【圖二紅線】，亦受銀行放貸比率【圖二藍線】影響。但有三件事件令此規則失效：一、2008年雷曼兄弟破產後數月銀行「落雨收遮」的一段時間【圖二橙色區】；二、2000-03年大量居屋落成（當年六至七成落成量為公營房屋，恐怕今屆政府於2015-17年將重蹈覆轍）拖垮樓市，就算多高漲的按揭成數亦對樓市返魂乏術【圖二藍色區】；三、2010年起金管局把按揭成數減至六成╱五成，但中美量化寬鬆加上供應短缺，亦令措施成效受限【圖二綠色區】。

再從較長遠（至七十年代）的角度看，本港的私樓借貸成數其實一直不斷上升，並於2001年達致頂峰【圖三】。某程度上，本港過去三十多年的樓市槓桿比率一直都在上升。還好在03年樓市見底之後按揭借貸的比重正拾級而下，顯示本港的經濟對住宅樓市的依賴正逐步下降，實乃可喜徵兆！在全球政府皆以樓市為消費/經濟增長的提款機劣政下，香港能反其道而行，達到樓市借貸比例減少的境界，殊不容易！在減低樓市作為一種投機資產的渠道同時，又促使市民以實業／創新為致富的路途，更多投入創造／出產型活動，又何樂而不為呢？

樓價高企，政治正確的舉動必然是「鴨叫就餵鴨」，即所謂「回應民意」。然而，每次樓市見頂時都是鴨叫得最大聲、叫得最淒厲的時候，亦是政府最容易犯錯（助人上車）的時候。
每次樓市上升周期【圖四藍線】，通常是大單位樓價跑贏，反之亦然。但是現今的上升期卻屬大大例外【圖四橙色區】。

此中有三個解釋：
一、金管局借貸措施只針對豪宅，令其欲升不能，因此跑輸「細價樓」；

二、中下價樓的槓桿仍大（首置買家甚至可借九成），回報自然高，吸引不少資金投入，其中不少為新婚或初次置業的年輕人；

三、政府其他房策所致，包括搶去市場殷切需要的私人土地，把它放進遠水難救近火的公屋╱居屋去，促成短期樓價飆升；又或強以計劃經濟式的行政手段推出限呎限量樓，令發展商不願興建小型單位，改為專攻大型豪宅單位。

在如此高處不勝寒的時候，政府大部分措施都是治標不治本，一切是政治姿勢為上，市民長遠利益卻難以兼顧；到頭來可能受害最深的，就是現在政策表明最要扶持的那一群！

歷史證明，每當小單位價格波幅相對大單位波幅見頂時，樓市的升勢可能亦接近見頂【圖五紅色區】。現在這個指標的讀數，正值過去三十多年來的第三高位；就算量化寬鬆可提供樓市上升的支持，但是正值最須未雨綢繆的時候，政府卻推出大量資助置業及公營房屋優惠。
受惠此類「德政」的市民，未來前景將會如何？1999至2003年【圖五橙色區】已是可鑑的前車。