東方日報專訪 20200212

載於2020年2月12日東方日報 (此報導雖不完全反映筆者觀點，但部分內容值得參考)：

兩大專家齊嗌樓市高危

新冠肺炎疫情持續擴散，令自去年中已「見頂」回落的香港樓市更「雪上加霜」。兩大樓市專家Portwood Capital董事總經理卓百德（Peter Churchouse）及Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇接受本報訪問，前者預期今年全年樓價最多跌13%，但認為「危中有機」，後者卻擔心美國短債債息失控，隨時成為本港樓市的「計時炸彈」。

卓百德估住宅跌價13%

卓百德指出，新冠肺炎的影響對樓市絕對是負面，此單一因素或拖累中國和全球經濟，直言目前情況並非常規的經濟分析工具可以預測，只能透過經驗、歷史等來入手。回顧九七年亞洲金融風暴，香港經濟經歷了六年通縮，樓價累計下挫了60%，○三年應是通縮的尾聲，但卻爆發了非典型肺炎（俗稱「沙士」），情況與如今有點相像。

回顧○三年上半年，本港住宅樓價累跌約9%，但疫情完結後樓價逐步回升，全年計樓價反而上升約5%。卓氏認為，目前樓價再要跌多少，需視乎要多久才可成功研發治療藥物，又或像當年「沙士」一樣，疫情隨着季節轉變而逐漸消失。

預期聯儲續推QE

他不看好疫情會在短期內解決，故調低了今年的樓價預測，由疫情前估計全年只跌7至8%，降至全年料跌12至13%。

儘管如此，卓氏認為，在疫情爆發前其實不乏好消息，尤其去年底起全球有多達35間央行減息或採取寬鬆貨幣政策，低息環境今年料持續，而美國聯儲局今年料不會加息，甚至有機會減息一次，並會繼續推出類似量化寬鬆（QE）的措施來增加流動性。

至於香港住宅供應長期低於政府預測，對樓價有支持作用，且港府自去年十月放寬按揭保險上限後，按揭申請大幅增加，顯示住宅需求一直強勁，而激烈的示威活動近日已相對平靜。

王震宇憂美債累港樓

據Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇從宏觀角度分析，認為經濟上美國強、其他國家弱，為港樓埋下了下跌的危機。他首先撕破市場對美國聯儲局會再量化寬鬆（QE）的憧憬，直言「QE意思是買長債，聯儲局職責是控制長息」，但該局自去年九月起主力買入短期國債，令資產負債表再度擴張，亦暗示短債債息有失控之嫌。
他又指，近期新冠肺炎死亡率與流感相近，也較「沙士」兩、三成死亡率低，料影響非長久，情況不會十分惡劣。惟他認為，利率的影響卻不容小覷。

買股回報勝置業

王氏坦言，近年美國經濟太強，令加息去遏通脹的壓力漸增，相對歐洲多國和新興市場經濟卻在走下坡，「近年歐洲好多國家發債都冇人買，只是央行買，但央行錢從何來？都係同德國借，所以如果一間央行出事，成個歐洲金融系統會變得好大鑊」。因此，資金回流美國是正常事，惟他擔心聯儲局最終控制不了短債債息，同時香港本地資金亦會抽緊，港息隨時會高於美息，即使香港過去沒有跟足美國加息步伐，屆時香港加息或在所難免。

他又指，香港樓價對利率最敏感，呼籲未來一兩年買樓「避得就避」。他更身體力行，於去年底率先沽出所持擎天半島單位，認為買樓不如買地產股和內房股，其回報和升值潛力都較港樓佳。