Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇，早於1998年起加入瑞銀從事房地產分析，曾擔任集團亞洲房地產主管的他，研究樓市已逾20年，有「星級地產分析員」之稱。對於最近有投行分析員指樓市已見底，熟悉投行分析部門運作的他先為大家拆解原因︰「投行說樓市已見底，他們的出發點是叫投資者買股票。」他舉例指︰「若投行想客戶買入新地，當然唱好新地的賣樓銷情很好。因此，其出發點是希望客戶買股票而不是買樓，普通市民要小心他們的說話。」近月樓市氣氛突然好轉，王震宇卻維持看淡本港樓市前景，目前樓價已連跌5個月，但他直指︰「今年樓市最差的情況只是剛剛開始！」他指出，本港樓市未來最大的不利因素，分別來自外圍主權債務危機及租金回報大跌。其中歐債危機是未來最不利本港樓市的外圍因素，「我認為未來有機會出現很大的主權債務危機，不止是國家的層面，很多國家的政府機構也會出現這方面的危機，歐洲各國的債也會出事。」
主權債務危機漸大
究竟這因素如何影響本港樓市﹖他解釋，自2008年金融海嘯後，各國政府在過去的時間大印銀紙及積極發債，國家財政赤字從來沒有好轉，現時不少歐洲國家的主權債務出現問題。一般人可能認為，主權國家出現問題的機會較細，但王震宇的研究部門追蹤主權國家的數據已有數年，他發現現時數據已達危險水平，爆發主權債務危機的機會愈來愈大，「最大機會是歐洲區，因為離心力愈來愈強，法國、意大利、波蘭及匈牙利對歐元區十分不滿，5月的選舉如果反對派勝利，市場也會變得十分亂，未來一年是極之混亂的狀態，要非常小心。」因此，市場不能忽略英國脫歐的進展及歐洲國家的選舉結果，當中3月及5月要特別留意，「3月是英國脫歐死綫到（編註︰英國原定2019年3月29日脫歐）；5月有有法國選舉、歐洲議會選舉。」王震宇表示，如外圍爆發主權危機，香港將會全面受影響，「如果是歐洲某些國家出事，貨幣跌一成，第一個影響是當地消費，如歐元跌一成，中國出口就會無人問津，這情況下，香港的出口能力一定大跌，經濟也有可能下滑、失業率也抽升。」旅遊業一向是香港經濟的重要支柱，雖然去年訪港旅客創新高，但王震宇指，如外圍經濟真的出事，來港的旅客一定立即減少。若歐債危機出現，從技術性分析層面上，他相信樓價下跌的幅度一定不止三成。
樓價跌三成不出奇
他說：「樓價升了那麼多倍，其實跌三成有何出奇﹖從技術分析的角度看，我相信樓價由頂至今年將跌1至2成，至明年中會累跌三成左右。」至於另一個本港樓市不利因素，就是租金回報持續向下，他表示︰「由於租金回報已沒有吸引力，不會有資金進入這市場，加上外圍因為歐債危機或整體原因，導致其他資產抽升，物業市場的回報就變得不吸引。」
樓市已見強弩之末
他續指，隨着本港經濟開始轉差，未來新盤愈來愈難吸引人入市，「精明的發展商會快快減價，減價減得快、沽貨沽得快，套現也會套得快，仍在期望樓價會繼續創新高的新盤，九成機會單位是賣不出去。」他又預期，未來二手樓價將會受一手樓價拖低，「就算有樓市小陽春，但我相信已是強弩之末，若市場出現經濟基調轉差，如公司裁員的新聞增加、公司的加薪幅度下降，人們的心態自然會變，消費意欲及能力也會縮得很快。」
4厘回報資產可買
樓市前景未明，何時入市最穩陣，相信是不少未上車人士的疑問。王震宇指出，準買家在入市前務必「計好自己的數」，「如果你甚麼資產也沒有，可以在市場上找平貨，如果你在市場上仍找到回報達4厘的資產，你是可以買入的，回報只有2厘的資產當然就不吸引，或者突然有業主急於沽貨而減價，你就有機會找到回報達4厘的物業，因此，這時你要購入樓價低於市價水平的資產。」從投資的角度看，他認為現時地產股相對較購入物業吸引；又或者走到海外市場，他指出，現在公司幫客人投資的「新錢」，大部分走到海外市場，包括新加坡的非住宅項目、英國及東歐的住宅及商業物業。
從來不應該有辣招
一直以來，王震宇十分反對港府推出的樓市辣招，他認為政府在樓市的措施上控制得太過深入，「除了是各種稅項包括印花稅、按揭成數等，加上政府現在大力將私人土地減少，這也是棋差一着的。」他指出，如果當初政府沒有控制樓市，本港樓價大有可能於2015年、2016年見頂回落，此刻已完成下跌周期，「現在 環球經濟、股市也在下滑，若香港樓市於這時完成調整後反彈，就可以扯高內需，現在這些可能性已不會出現了。」 他又指出，樓市辣招下，間接令發展商可以獨市賣樓，王震宇坦言︰「其實跟『官商勾結』沒分別，現在香港政府的政策令發展商可以賣樓，二手單位賣不出去，這直接的效果就是迫市民買發展商的樓，市民也沒有能力在市頂放自己單位。你想像一下，不少市民希望在這樓市高位的時間沽出自己的單位，但由於政府迫所 有的購買力進入一手市場，二手業主當然不高與，當二手樓價跌一成後，市場的不滿就會浮現，迫使政府減辣，但已經太遲，其實從來都不應該有辣招。」
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