過去3 個月，社會運動不斷，中美貿易戰升溫，本港經濟明顯轉差，備受內外負面因素夾擊的樓市已現疲態，樓價回軟。中原城市領先指數（CCL）最新報184.96 點，較6 月底的歷史高位190.48 點，目前樓價已回落約近3%。新盤開價明顯變得保守，不少二手放盤業主急急減價賣樓，大型屋苑劈價百萬元成交已成常態。特首上周宣布撤回《逃犯條例》修訂後，股市大幅反彈，二手交投也回升。
最近港府再積極力增土地供應，市傳港府正考慮引用《收回土地條例》徵收土地用作興建公營房屋，一手空置稅也於周五（13 日）刊憲。另一方面，銀行頻頻出手調減樓按優惠，樓市充斥好淡因素，祥益地產總裁汪敦敬指政治事件仍會影響樓價走勢，估計至農曆年底前樓價會再跌5% 至10%。而Bricks & Mortar Management 主席兼總裁王震宇又言樓市最壞情況只是剛開始。
今年初時，多間大行分析員一面倒轉軚看好樓市，有「星級地產分析員」之稱的Bricks & Mortar Management 主席兼總裁王震宇，卻維持看淡樓市，提醒市場經濟已現轉差的情況。最後樓市如他所料，過去數月樓市不利因素愈來愈多。是次王震宇接受本刊訪問，維持看淡樓市的預測，指中美貿易戰下，中國出口遷移至東南亞國家，本港的轉口利潤難免受害，失業率在明年更有可能上升至6%，更揚言樓市最壞時刻只要剛開始。
獨立關稅區重中之重
過去數月社會持續動盪，特首林鄭月娥上周四（5 日）宣布正式撤回修訂《逃犯條例》，市場憧憬樓市氣氛有望回暖，但王震宇坦言此舉對樓市完全沒有正面支持作用，「港人的信心不會因為撤回《逃犯條例》就可恢復，現在的情況是整體政治環境已急速向下。香港表面上可能是個有獨立關稅、擁獨立法治的城市，但實際上已變了質，不管是撤回《逃犯條例》與否，人們對香港已失去信心。」不過，他不排除當政治事件在之後得到解決，樓市氣氛會突然回升，但他提醒不能忽略整體經濟大環境轉差的因素。「從信心的層面來說，香港自1997 年後也沒有出現過現在那樣差的情況，這對營商環境來說是一個很大的打擊。」
「短期來說，經濟對樓市的影響絕對是大於政治上，現在的經濟開始差，對樓市的影響很大。」王震宇指，即使香港數個月前沒有出現示威，全球經濟在去年開始已出現向下的情況，其中香港在中美貿易角力及反送中浪潮下，經濟面對更大的下行風險。他表示，自上世紀八十年代中國改革開放，香港逐漸成為中方出入口貿易上重要的轉口港，就算香港回歸後，美國認為香港仍享高度自治而讓本港獨立關稅區地位得以保留，因此香港享有比內地較低的關稅，中國經香港出口貿易總額更急速上升，大大超越本地生產總值，近年更達到本地生產總值的145%，足見獨立關稅區地位對香港經濟之重要性。
據王震宇的研究，香港因轉口貿易而所獲利潤亦佔本地生產總值約14%，加上貿易及批發相關的就業人數（不包括零售），已佔本港就業人口的18%，可見依靠香港獨立關稅地位而生存的經濟板塊着實不小；如再計入零售業就業人數，本港28%的就業人數（約79 萬人）是靠這一本港獨特的政治身份維持生計。
本港失業率或升愈倍
隨着中美貿易戰久久未解決，愈來愈多內地企業將出口轉至東南亞國家，王震宇估計，如中國出口的五分之一因貿戰而遷移至東南亞國家，東南亞出口至美國貨物量的比重可能暴漲至中國的出口貨物量的72%；而香港超過50% 的轉口貨物都是以中國為來源地，本港的轉口利潤難免受害，每年損失兩個百分點的GDP 貢獻。屆時本地就業亦將受害，以非經濟學角度去簡單推算，兩成的生意跌幅，若導致兩成的從業員失業，本港失業率在2020 年底時, 有可能上升3.6 個百分點至6.6 厘，如屆時出口跌20%，失業率不排除會升至8.44%（現為2.9%）。
王震宇續稱，就算是只計入是外圍環境轉差，以及中國將出口南移至東南亞國家這兩大因素，已有將本港失業率推至沙氏期高位的殺傷力。若香港失去獨立關稅地位，連轉口這個
飯碗也「打爛」，這因素已可毀滅性地令佔勞動人口18% 的貿易批發業大量失業。因此，他強調這次經濟風暴實在不可小覷。
樓價兩年內或跌20%
受到本地政治事件影響，王震宇認為本港「走資潮」已經出現，他指出，過去20 年香港的住宅成交中，有約20% 由內地人購入，當這批內地人發現香港環境出現「勢頭不對」的情況，便會拋售賣樓，對本港樓市而言是個很大的衝擊。綜合以上各大因素，他認為樓市最壞的情況只是剛開始出現。
對於樓價走勢，他直言「好難估」，「為受政策因素影響，如樓價下跌一至兩成，不排除港府會突然出招，或將按揭成數升至七成至九成，樓市一定會回復；但這些都是由人為控制的因素，故較難估計。」不過，他相信樓價於未來一至兩年跌10% 至20%，是「絕無問題」。
王震宇指，未來可能會有更多發展商以低於二手價推出新盤，對於未來是否合適入市時機，他認為要視乎個人的情況及能力，「如果遇到平價盤，準買家有足夠的收入，也有需要的，而且不是以投資為目的，可即管『去馬』，當買入一件資產自用。」但他指，其實投資房地產並不需要一定在香港，「我也有幫客人物色海外物業，如英國、新加坡物業，當然要足功課。」
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