曾特首嘅施政報告發表後，樓市泡沬嘅討論忽然成為城中熱門話題。主要因為特首係報告內重申高地價政策，加上豪宅「天匯」創下天價，連金管局都被迫出手表態，真係一石激起千重浪。只可惜大部分論點都是隔靴騷養，唔能夠一矢中的，雖然政府理智地抗拒了重建居屋呢條飲鴆止渴嘅歪路，但係仍須喺優化供應上加十把勁，否則只係匆匆推出三兩塊地敷衍吓輿論額力就以為過到骨，隨時會走失良機，最終鑄成大錯。。。
圖一：住宅用途土地供應與樓價嚴重脫節（９８－０２：價跌供應升，０３－０９：價升供應跌）
過度嘅信貸供應一般係推動樓市泡沬最有效嘅元兇，有時間另文分析。但係喺香港，私樓供應缺乏亦會係未來泡沬不可饒恕嘅一個主角。原因其實好簡單，政府將好好一個市場一分為三（即私樓，居屋，同公屋），陰乾明明係最高透明度，最多需求量，最大成交量嘅私人市場之供應（見圖一），直接推高樓價並製造福利政客口中之所謂「無殼蝸牛」，為佢哋提供免費政治資本，無窮無盡地伸手要政府提供更多嘅公營房屋。
圖二：公營房屋減少私人市場供應，導致高樓價，製造無殼蝸牛
因為居屋同公屋都係欠缺透明度嘅資產，所以公營房屋嘅既得利益者（唔係講緊啲住戶，而係個班攞政府長期飯票嘅半官方機構大員們）就大唱「唔同市場，小起無拘」嘅論調。薯不知就係因為公營房屋搶咗私人樓市嘅飯碗，導致私樓供應短缺，先至有樓價飛升，置業無門呢個現象（見圖二）。呢個係政策局層面應該重新檢討嘅一個重要課題∶就係政府到底喺置業嘅慫恿者（即是用公帑資助大肆經營居屋；答案喺過去幾星期嘅本欄文章應該非常清楚），廉價住屋嘅獨市包銷商（即是將公屋喺社會嘅比重由三成半再推向更高峰），定係社會安全網嘅提供者（即是保留少量公屋，比如佔一成總存量；同時用租金券之類嘅金錢資助－如同綜援一樣）？
只要政府能夠重拾九十年代個種對市場運作所持嘅信念，由現在開始畀過去數年喺勾地表上累勾累敗嘅發展商信心回頭再戰；相信好快土地市場又再重開，為本港樓市注入生命力，喺為庫房帶來更多收入之餘，亦得以將樓價嘅調節大權回歸市場，一步步遠離政府好心干預而又永遠放大樓價波幅呢個宿命（所有行政介入都必干擾無形之手的自然運作，阻撓價格發現過程），最終港府應可如英美政府一樣（英美樓市都是係獨立央行寬鬆貨幣政策及商業銀行過濫借貸下爆破，與政府土地及房屋少有瓜郭），擺脫為樓市升跌負上直截責任呢個沉重包袱。
以下建議，應可亡羊補牢，但可能已遲咗三年：１）馬上為農地補價開綠燈，因為係能最快轉化為住宅供應嘅土地儲備，連勾地都慳番；２）係勾地底價上稍為鬆綁，以重振市場對呢個土地渠道嘅信心，加大住宅供應；３）將居屋同公屋嘅土地撥入整體土地供應考慮，取消房委係土地上嘅獨大現象，或者更進一步，連公屋土地都要經勾地表拍賣，但係經庫房直接撥款，以保寶貴嘅土地資源係最透明同問責嘅情況下批出，讓市場更有效地分配呢個香港最稀有嘅公共財物。咁樣就算係遲來，都總好過冇到。
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