載於信報2017年8月24日
近期樓市氣氛熾熱，樓王新高記錄不絕於耳，但這類新聞卻多了一重娛樂性，就是演藝界爭相入市的報道越見頻繁，單是2017年至今，明星買樓已涉資超過十億元，總樓面面積亦逾四萬呎：
表一：2017年內明星入市之個案
資料來源：各大報章
當然，只看某類買家身份之報道不足以推斷任何重要的趨勢，但當任何現象的比例開始大異於常規時，就是尋根究底的好時候。俗語有云：當鐘擺蕩向一個極端，每是趨勢轉向之時。本文就此「異象」稍作探討，希望為讀者提供多一項出入市的參考指標。
價高市旺時，娛圈入貨頻
樓市是否高風險或抵買可由樓價指數偏離較長線趨勢之幅度來判斷，本文且以中原指數對其三年移動平均線作指標，下稱「樓價－3年平均比」（【圖一】紅色片區）；同時，若要量化娛樂圈入市的頻率，較方便的方法可能是於「谷歌趨勢」內搜尋相關詞語，如「明星」及「買樓」（【圖一】中藍線）：
圖一：明星大舉入市，似乎預示未來樓價偏軟
從上圖可見兩個現象：
一）明星入市頻率的高低，近年多與樓價的起伏周期相吻合（谷歌數據延伸不到2004年以前，故可惜見不到上次市頂，即97年時的趨勢）；
二）每當藝人買樓次數拔高，一年後樓價多出現偏軟甚至下降的情況（圖中紅線）。
08年大時代後，雷曼爆煲之前，明星買樓的頻率達到76%的高峰，但數月後金融海嘯爆發，樓市在隨後12個月大跌20%。相反地，在16年中，樓市信心疲弱之時，藝人入市比例跌至42%水平，然而其後樓價在一年間飆升22%之多！
跟大孖沙行動，勝算較高？
掉轉過來，同時亦活躍於樓市的「大孖沙」（【圖二】中藍線，非香港讀者請見維基定義：https://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E5%A4%A7%E5%AD%96%E6%B2%99），因掌握充分市場資訊，加上利字當頭（而非感性為先），行動果斷，往往能屢戰屢勝：
圖二：大孖沙出貨一年後，樓價多數走弱
上圖亦可看到兩個現象： 一）大孖沙出貨周期與樓市周期同樣地吻合； 二）在這些大亨大幅放售物業之後，樓價多會回調甚至下跌（圖中紅線）。 例如08年明星大舉入市的同時，亦是大孖沙出貨比例最高之際（系列最高為100%）；反過來，16年初，彼等出貨率跌至45%，之後一年樓價卻節節上升。更重要的是，大孖沙出貨頻率近月已經抽升至98%水平，實在值得投資大眾留意！
拆售物業，殊途同歸 既然稱得為大孖沙，當然不是手持單位兩三隻爾，故此，無論是將物業分拆為較小單位出售，抑或由其上市公司剝離組合中資產，甚至將已上市之資產再分拆上市，都是財技高手常用之出貨策略。亦因此，若搜尋「分拆」加「物業」的頻率，其與樓價走勢之相關性應和以上「大孖沙」加「物業」加「出售」相若，如【圖三】所示。而比較兩組搜尋結果，其發生頻率及波動都大同小異，見【圖四】：
圖三：分拆物業一年後，樓價多回軟
圖四：出貨/分拆/明星入市之行為極為相近
倘若樓價變幅如【圖三】紅箭嘴所示，未來一段時間的大市展望可能不妙，欲買樓的讀者更應小心了！
總結：勿接孖沙貨，避與藝人争
以上分析可得出三個結論：
一）大財團頻頻拆售單位，尤其是「劏細」而沽，通常在時機上會遇著娛樂圈名人爭相入市（見【圖四】）；
二）這現象正是樓市處於強弩之末，即將轉弱的強烈訊號；
三）明星工作忙碌，亦多為感性中人，如能委託專業人士運籌帷握、管理投資，而非跟隨傳媒風潮或中介巧舌，則以上高買低賣的宿命幾可避免爾！
筆者特別鳴謝中文大學會計系學生李洋協助收集及整理本文相關數據及圖表
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