Real Estate

建居屋究竟有乜唔妥?(二之二)

上星期討論咗居屋扭曲市場運作對各個樓市參與者嘅壞處,今個禮拜繼續分析居屋到底點解係一個經濟怪現象。資源錯配:香港土地資源珍貴,尤其係市區。最簡單嘅錯配例子莫過於海景地王 — 各位只要行吓北角至柴灣海邊,及成個九龍半山,就知道乜嘢叫做無敵靚景啦。係六七十年代呢啲仲係市郊,但係而家幅幅都係地王,随時賣到四千至一萬蚊呎,如果攞嚟拍賣庫房收入随時下下十億聲。政府嘅收入既可以用嚟資助有住屋需求既貧民有突(比如:攞嚟起一千伙六百呎單位嘅土地可能收返二十四至六十億地價,足夠畀晒兩萬二至五萬七戶(全港家庭嘅1%-2.6%)一年嘅租金(以九龍市區09年9月平均市租計,新界當然更平),掉轉嚟講,淨係地價已經可以幫呢一千戶交23至57年現在嘅市租!)。相比之下,咁樣總比免費送塊地畀房委去永久性哋益一小撮(一千戶)‘居屋幸運兒’好,更可避免咗厄殺呢一大筆錢可以做到嘅其他社會功能,包括醫療,教育等全民受益嘅投資。此外,如果政府用金錢資助貧戶租金,可令公共財政更加透明,更容易受納稅人監管,同時更加活化社會階層流動性(唔使做咗居屋業主後成世被困),及增加二手租住市場深度同物業稅/利得稅/差餉收入,正是一舉多得!所以,如果林太或財爺想通以上呢點,理應盡快收返所有居屋同可賣高價之公屋地皮,實行同每一塊公營房屋土地算一筆『整體社會收益』賬,爲廣大市民把關,而唔係同一小撮平價住豪宅居屋嘅幸運兒謀福!各位議員亦應該大力提倡呢個更有效嘅監察公共財政嘅社會福利安排。道德風險:居屋表面係幫人置業,其實係推高樓價(因爲分薄有効嘅市場供應),製造不公(另見上星期本文)。唔單止鼓勵伸手文化,獎勵福利主義,打擊香港特色嘅奮鬥拼搏,能者多得精神。依家係美國二房(房地美Freddie Mac和房利美Fannie Mae)推動政府資助置業政策徹底失敗之時,香港實不應該仲重韜覆轍,以好嘅意願爲市民建築去地獄之路。 綜觀已發展世界,德國、北歐等冇政府鼓勵買樓之經濟體系,政府把開支花係基建同可靈活調節嘅福利上,總比港府大肆介入房屋市場 — 公屋加居屋佔整個樓市存量一半,及未來供應七至八成(包括港鐵同市建局在内)— 呢個比共產主義更共產嘅怪現象理性得多!尤其係連祖國都廢咗福利分房之後,本港更型脫節,係唔係時候香港都嚟一個現代化?

建居屋究竟有乜唔妥?(二之一)

上周講完居屋同房委作為既得利益者嘅關係,今次分析吓居屋到底點解係一個經濟怪現象,對社會各階層都是弊多利少。篇幅有限,理論方面只有盡量從簡。基本有以下幾個要點:扭曲市場運作:居屋利用政府補貼來搶佔市場,會對社會各階層的利益造成負面競爭同稀釋。最終結果係損人不利己,我哋且睇吓如何:1.  買家——因為無選擇(太便宜啦,唔買執輸!),所以引誘本來無意或無能力嘅市民入市,做出倉卒決定,把自己綁在一個缺乏二手市場的資產上,令買家陷入一個流動性陷阱,影響未來換樓能力。2.  私人樓宇業主——居屋「自動減價機」一經開動,就無法關掉。在跌市中把業主血汗積蓄由五千元一呎(記得居屋永遠係市價五至七折推盤)拉到三千五百元,然後下一期係二千四百五十元(三千五百元嘅七折)推盤,拖低市價。如此循環,直到私人市場如二○○二年般水深火熱為止。此外,喺老區及低價樓盤冇買家(去哂買居屋也!)支持下,流動性同新投資缺乏(冇新買家何來裝修維護?)在雙重打擊下,自然老化失修,釀成社區瓦解,人口質素下降,樓價自然除咗等公屋。3.  現成嘅三十七萬居屋業主——跟私人業主會感同身受,不單止無新買家接手自己嘅單位(因為「自動減價機」對二手居屋一樣有殺傷力),連賣樓都要補地價,又有持貨時限,因工作或家庭環境改變而不能搬屋,總之唔買好過。4. 發展商——房委唔單止攞走哂高價靚地,仲要係零地價,無競爭、無喺資源運用是否增值嘅評核前提下,獨家先得。咁樣自然導致政府與民爭利,「劣幣驅逐良幣」嘅壞局面。而且,庫房因為無償批地興建居屋,損失數以百億元計收入。雖然發展商以謀利為前提,惟起碼所建的樓宇在私人市場自由買賣,能夠製造更多的經濟效益(包括銀行貸款、經紀佣金及裝修設計等),這些在居屋情況下會被大幅壓低。連同損失的稅收,隨時庫房損失與少收地價不相伯仲。由於篇幅所限,其他論點下周二再續

邊個喺度大力鼓吹居屋,而真正原因係乜?

呢排各大政經名人忽然間傾巢而岀,要求復建居屋。點解咁大陣仗呢?筆者先引述佢哋嘅大條道理,再爲其『驗明真身』*,同嘗試分析可能嘅『背後理由』;各位睇下啱定唔啱?如有更精妙答案,歡迎明信片賜教。十月廿三日: 張炳良先生,行政會議成員:“提出復建居屋的討論,讓中等收入市民都可上樓” 『兼職:房委會資助房屋小組委員會主席、房委會委員。』 陳鑑林先生,民建聯立法會議員:“每年推出二三千居屋,不會對樓市有很大衝擊” 『兼職:房委會委員。』十月廿四日: 李華明先生,民主黨立法會議員:“復建居屋有助制衡私樓價格。房委會有足夠土地儲備,應付未來十年公屋需求,地盤規劃及樓宇設計只需略作調整,就可以轉作興建居屋。” 『兼職:房委會委員』十月廿六日: 譚耀宗先生,立法會議員:“居屋對私人樓宇市場影響不大。房委會應在適當時候,檢討是否放寬購買居屋者的入息限制”『兼職:民建聯主席』 由以上見報規率嚟睇,最積極飛身出嚟傳教者,似乎都係旣得利益者—即是房委嘅衆話事人。各位由今期1,392居屋貨尾能爲房委會帶來18億元收入,淨賺5億元利潤呢點,已應明白點解居屋乃兵家必爭之地矣!到頭來,房委會都係一個利益團體啫,同發展商一樣要諒入爲出(見下文),實在無可厚非;只要政府肯將公屋財政負擔做個無限擔保,房委會就唔使日夜掛住撲水,做出危害整體私人樓市及全港一百萬業主利益嘅嘢啦。所不同者,在於房委會大兜兜攞嘅係唔使立法會公開問責,冇股東大會批准,又財爺稍不留神就唔記得咗嘅全港最大隱形利益輸送帶 — 免費居屋土地!到呢度我哋可以估吓一啲冇喺傳媒上見到嘅背後理由,會唔會係:  “我哋09/10至12/13年度嗰五萬七千伙公屋供應雖然龐大,但攞埋發展商嘅私人市場供應,實行大小通殺,豈不回味?” — 有啲empire building陰謀論嘅味道,却未脫常理範圍“爲我嘅低層票源努力。如果樓市跌個四腳朝天,政府財政破產,到時我哋又有大把理由,控訴其無能,再嬴多啲選票。” — 稍不負責任嘅態度,可能下一個原因較有人情味啲“爲我嘅低層票源努力,唔好畀xx黨攞咗頭彩”— 絕對有可能“唔起居屋我哋邊有億萬收入,邊處搵銀嚟維修啲公屋?” — 好可能其實,根據02年後重新定位嘅房屋政策, 房委會的核心職能,喺為冇能力租住私人樓宇嘅人士提供公屋,已經冇咗起居屋呢個「大任」;而家再講起居屋係復辟兼開倒車,只會重韜覆轍,與民爭利不突止,更係公共資源錯配 — 呢啲下次有時間再詳談!但係房委會是一個財政自主的公共機構, 以內部資金推行公營房屋計劃。房委會的開支又不屬於政府開支的一部分,所以要自己開個小金庫(即係居屋,見下表)嚟填氹;呢個結構上嘅問題只要一解決,重建居屋嘅荒謬呼聲應可減少;但政客嘅便宜口號,則全世界都禁之不絕矣。表一:房委用非核心活動資助核心職能,是房屋架構上的致命弱點: * 見:http://www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/ha/members/0,,,00.html

西九地皮點解要起寫字樓?

今日第一次同讀者見面,筆者之榮幸也。希望未來能夠在這專欄裏與各位談樓說地,由中港土地政策以至世界房產分析,都市規劃以至城際競爭,物業投資甚或地產公司管治都無所不談。讀者不同意見提議,當然無任歡迎,電郵地址在篇尾!西九土地,座於市區中心要點,南臨維港,東傍油尖旺,乃香港最後寶地,於未來城市定位,經濟效率,及區域布局,皆舉足輕重,關係重大。咁點解一定要起寫字樓呢?六大理由及提議如下 :一.唔起樓香港將極速用盡容納國際金融商業活動之容量 —從在金融海嘯沖擊之下香港甲級寫字樓空置率都只有4-6%嚟睇(倫敦紐約起碼百份之十幾),只要經濟稍爲復蘇,好快又會扯落去舊年嘅1-2%極低水平矣!到時先亡羊補牢,大勢已成(去)矣。二.深圳廣州取而代之—在港深廣快綫落成後,福田只喺14分鐘就到,加上大力打造金融中心,屆時香港冇樓深圳有,畀人冷手執個熱煎堆,港府豈非哭笑不得,起鐵路變做嫁娘?三.鐵路基建低效益運用—所有市中心商業區都是交通發達,網絡稠密(如:中環),一般不會加插低用量之住宅,更何況西九之東之北都是現成住宅區?與其車站上蓋一日用兩次(返工同放工),點解又唔日日多次與衆同享,得益於整體經濟呢?由另一個角度嚟睇,上蓋物業嗰十個鐘頭辦公嘅增值,總比攞嚟瞓覺嗰八個鐘多啩?四.爲未來文化區製造自然客群—多寫字樓即喺多放工搵娛樂嘅白領,好過到夜晚九點後先有人流駕到;同埋寫字樓多有世界各地嘅來賓,更有興趣睇表演,唔通你要上蓋居民,晚晚捧場西九節目乎?五.聚合效應—依家國貿(ICC)孤零零斯人獨憔,難成氣候。若要中環盛世再現九龍,必要有足夠嘅密度同「臨界質量」(中環甲級寫字樓總量起碼兩千萬呎,未來西九得五六百萬呎,又唔夠連貫一體,實難有一氣呵成嘅格局);等啲金融達人們繼續享受香港獨一無二嘅效率,快快打造香港嘅Mid-town同Canary Wharf。喺高効高集中模式下繼續吸引更多銀行基金律師會計,以至尚未駕到香港之中資金融保險大行嚟落戶! 六.解燃眉之急,非柯士甸站莫屬—當港深廣快綫總站上蓋落成仍在遙遙的未來,而寫字樓供應快則一年後出現世紀大斷層之際,筆者認爲政府實無再拖延之理由,應立即將南環綫上蓋由住宅規划成辦公空間速速上馬,先救近火,則善莫大焉!林太你話呢?

en_GBEnglish
Scroll to Top