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【TVB 財經透視】 房屋政策 20211010

載於2021年10月10日 【TVB 財經透視】 房屋政策/獨角獸 焦點問題: 1. 施政報告2. 房屋供應3.政府自我角色衝突問題 TVB播放部分(約一分鐘):[TVB 財經透視] – 房屋政策  完整訪問如下(約15 分鐘): [TVB 財經透視] – 房屋政策

政府預測:盲目樂觀抑或是故意誇大?

載於信報 2017年6月5日 鑒於兩個月前建制派與泛民於立法會為9000餘件資金申請爭論不休,筆者藉此機會審視政府是如何在呈現其各項遠景時利用預測的可塑性來減少公衆反對及立法會的監查。 人口「增長」:一切基建的推手 爲了建設新的大型項目,當局首先需要向公衆闡明投資這些項目的必要性,而其中最重要的原因之一便是人口增長—越多的人口,就能更理直氣壯地建造越多的房屋、越多的公路、越多的設施、等等。 圖一: 人口推算總是過於樂觀 因此,人口推算數據頻頻成為被政府誇大的對象,似乎是理所當然的。由【圖一】可見,回歸後幾乎每輪推算都會在發佈後短短的一至兩年間就被下調。也許這些常常差誤甚大的人口推算正就是所有近年基建項目資金審批的推動力所在。 在1997至2015年的八次人口推算中,僅有兩次被上調過,儘管如此,這兩個推算還是最終雙雙被再被調低。此外,該兩次上調的時機亦可圈可點:第一次上調正撞著2004年沙士疫情結束,政府亟需大興土木來沖喜疲弱的本土經濟;而第二次則適逢2007年特首換届,短暫吹大人口推算絕對令新政府更水源充足,方便其在各領域大展拳腳。 預測越長期,偏差越加大 爲了量化每一年最初推算之人口與最新推算的偏差,筆者做了一個簡單的分析,發現官方推算誤差會逐年擴大【圖二】。例如,1997年時初次推算之2016年人口為821萬,但是等到2015年最新推算時已縮減至735萬,兩者差幅達到10%。若計2029年人口推算,則新舊推算之誤差幅度更已增加至最高峰的12%。 圖二: 如果沒有最新推算下人口收縮這現象出現,新舊推算誤差還會更趨膨脹  由另一角度去看,每次人口推算都會被後來的新推算推翻【即需下調,見圖三】,可見政府在制定此一基本統計數據時是有一個慣性的樂觀傾向。 圖三: 所有人口推算都有樂觀傾向 以上往績顯示政府的人口推算幾乎是一邊倒地樂觀:實數或最新推算數在短短數年間會較原始預期低出達12%之多。 唯一例外。。。 較為樂觀的人口推算可以歸根於官僚們試圖為他們的各項計劃預留一些回轉餘地。畢竟,不會有人因爲路上車流順稀疏而去指責政府,但是若果剛開通的新路由於預算不足而終日塞車,則主事官員必會招來眾多詬病。  若以負面角度來解釋這種慣性樂觀的人口推算現象,不難會理解為:這些人民的公僕故意用較高人口推算誤導大衆以獲取更多資源去從事其眾多取自公帑的計劃,并且當項目逾期或超支時可以不須負責。  這種懷疑態度甚至可以解釋爲何突然間政府在2015年所作之人口推算能打倒昨日的我,竟然預測2039年之後的本港人口將大量減少(圖一棕色部分),這與之前慣性的人口膨脹假設無疑是南轅北轍。此矛盾在看清背後動機後則不難理解矣:自從2015年開始,政府就積極籌備成立「未來基金」。即是,政府要說服市民在納稅賦餉以外額外多掏腰包,去供奉另一個由官僚把持,市民卻無從決策的基金。爲了説服大眾這隻基金不可或缺,最簡單的方法就是向市民展示這人口下降情景下之慘情。如果蟻民不乖乖掏出自己的血汗錢交由聖賢般的父母官打理,他們將會一貧如洗。可見,這突如其來的人口驟降推算無非是用一種看似科學的、難以反駁的論證來説服港人認同「未來基金」的設立。在這種解讀下,政府的慣性樂觀能在瞬間變為世界末日般的悲觀,就不難理解了。 預測失準的案例分析 在現實生活中,隨手可以找到政府(或其天價聘請的顧問)偏離現實預測之個案。 1) 形象工程一:港珠澳大橋 「形象工程」是一個具中國特色的詞語,意謂那些主要功能不是為滿足人民需要,而是爲了滿足虛榮或是幫助幹部晉升而進行的工程項目。近年,內地官員的仕途在很大程度上取決於在GDP增長數字上達標,而衹要以人民的名義多澆水泥,GDP增長就不難超額完成。  港珠澳大橋似乎正就是這樣的一項形象工程,原因如下:  1) 儘管投入1100億港元(佔年度GDP的4.5%)的天量資金,該工程竟然不包括鐵路客運;如要打通珠三角兩岸經脈,鐵路運輸應是任何基建的首選模式。 2) 最初大橋預計落成開通后需向每車次收取140港元車資方能於30年内回本。然而,其建造成本在不斷攀升的同時,新的車流推算卻在不斷減少,導致回本車資已飆升至380港元/輛,近乎原來的三倍!不難想像,未來的造價水平極可能繼續攀升,而車流量推算卻繼續降低,令平均回本車資更不經濟。  3) 由於缺少泊車設施,道路容量問題以及邊境檢查的複雜性,當局甚至在該項目完成前就下調了跨境車流量的預計。 圖四: 短短十年內,港珠澳大橋車流量預測已回調高達三分之一    如【圖四】所示,當最新推算在2008年發佈時,大橋的預計車流量相較2000年初始預測下跌38%,即多於三分之一!而期間約一成的人口推算誤差都不足以解釋當年過度樂觀的預期數字。唯一能解釋此一龐大誤差的原因,必是當局有心誇大成本效益以博取通過立法會審議,或減少被削資的風險。  2) 形象工程二:高鐵項目 廣深港高速鐵路項目已經出名地超支超時:總成本已由當初的650億港元飆至840億港元,漲幅達29%(政府已因政治原因為此造價封頂,以後再多出部分雖由港鐵承擔,實際上仍是要納稅人埋單),落成時間也由2015年8月推遲至2017年8月,令施工時間延長約20%。因為項目占據了九龍最中心最優越的地段,因此庫房不但損失天文數字的土地收益,而且高鐵所帶來的時間優勢也被逐屆政府消磨殆盡:1998年時通往廣州的48分鐘車程,現在已經拉長至超過一小時(原因包括四站變六站,使一條跨境高鐵變成通勤慢車),而到北京的車程也由七小時變成了九小時。相較于現有一小時五十四分的直通車旅程,以及衆多可由香港18區出發、沿途可於居民區方便停靠的跨境巴士,需要在遠離市中心的郊區落車之高鐵就顯得畫蛇添足。  也許當局想為成本超支及工時延誤遮醜,短期內的乘客量預測被上調(在現金流折現計算上可以增加項目的净現值Net Present Value),然而遠期乘客量的推算仍被調低6%,如【圖五】所示。 圖五:高鐵客流量預測誤差  3) 立項前預測多會過度樂觀 上述討論證明在一般情況下最終實數往往較最初預期縮水。然而,當項目尚未去馬前,隨後之預測數字卻會較最初預期膨脹,特別是落成目標日期尚在遙遠的未來時。這種逆常態的現象不難解釋:只有如此改動數據,方能令當局更便利地通過審批其發展大計。 此種行為可在現正籌備中的東涌新市鎮發展計劃見到。爲了盡量獲取更多的公共資源,政府在2015年做的2023年人口推算比2007年的推算上調了19%之多【圖六】。 這次上調動作可以歸因于2015年立法會對東涌新鎮計劃第二階段可行性的辯論:政府如欲在立法會獲批通過此一龐大工程之撥款,則必須呈現一個落成後之美好願景,而越吹越大的需求,則為辯論提供可靠的「依據」。  4) 爲何人口推算忽然變超級悲觀?  讀者應記得【圖一】中,政府突然從2039年開始推算香港人口將會下跌,一反多年來不斷上調人口推算之習慣。 到底是何事導致如此出乎意料的一個一百八十度轉變?原來,從2015年12月開始,政府就開始對人口老化問題表示關注,以及如何為將來供養大量老人而作準備。 當然,這個憂慮的首個謬誤就在於假設市民在沒有慷慨的父母官照顧下就無法照顧好自己;其次,爲何在如此巧妙的時機,政府竟能果斷而全面地推翻自己長期以來所堅守的人口必增信條?如【圖七】所示,東京這個可能是地球上人口最老的城市,在過去20年間人口數量亦持續增長。光是這個例子,就足以令人質疑爲何香港的人口數量會下降?作爲一個更加開放外向的主要國際城市,香港不是更較東京能吸引人才流入嗎? 更有甚者,一個能不斷增長的城市,必能輸入人手及技能去照顧自己的耆英階層而無須依靠另一名目的稅項——即「未來基金」是也。 圖七:東京人口隨著日本年齡中位數一起攀升  官僚所忽視的一個更重要的趨勢就是,更長的壽命賦予長者在傳統退休年齡後繼續工作的能力:與其在55歲退休後等待慈善救濟,他們可以輕易地在60甚至70多歲之齡仍然高率地工作,繼續貢獻他們寶貴的經驗及專長。事實上,在東京及本港,老人的失業率似乎都比整體人口的失業率低【圖八】,兼且,香港長者的勞動參與率在不斷上升【圖九】:如果香港人口年齡分佈像東京一樣,則長者勞動參與率(已經從2010年之27%上升到2016年之33%)將進一步向39%邁進。   圖八: 老年失業率遠低於社會平均水平     圖九:老年人勞動參與率正在提升   還有,長者一輩應是社會上最富有的年齡群(香港缺乏相關統計,美國數據見【圖十一】),而彼等更絕不是收入最低一族【圖十】。必須注意,較低的收入可能正正反映長者不想一直工作,而是更多休閑活動的現實,且其收入更受退休儲蓄補貼。   圖十:按年齡分組的香港月收入數字   圖十一:各年齡組的財富分配狀況:老而彌富! 設立未來基金附有巨大的道德風險:一旦政府將退休保障强制化,市民便會停止部署自己的退休計劃,轉而依賴政府的施捨。這就是導致歐洲主權債務危機的起因;經過數十年高賦稅與高福利環境的「滋養」,歐洲自力更生的意識已被這種依賴性文化取代。與其將長者視爲一項負擔,倒不如當其為一項寶貴資產;將退休保障集中於官僚手中無異於奉獻自己的經濟自由,甘願成為政府福利的奴隸。 上述分析清楚顯示,隨著壽命的提升,60歲不再一定是職業生涯的終點。與其徵收苛捐雜稅使人民喪失照顧自己的能力,我們更應該鼓勵自食其力及以家庭為本的倫理觀念,因爲這個二十世紀方才出現的福利信條已為自古以來傳統的社會構造造成足夠的傷害矣。 結論  上述例證足以證明官方預測非但未臻完美,有時甚至連客觀都做不到。官僚常會為自己的目的而扭曲預測。公僕的各位主人必須對每一分以我們的名義而花的錢保持警惕。而保護自己錢包的第一步就是挑戰每一個官方預測的合理性,無論其表面動機是如何的良好。 …

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20170529 Hong Kong Taxi, Speculative bubble, License, Speculators

Good to see incisive analysis on the HK taxi market with similar conclusions as our article (see link at end)… when will the bureaucrats start doing something proactive and sensible for a change?Hong Kong Taxi, Speculative bubble, License, Speculators by Jake van der Kamp http://www.scmp.com/business/global-economy/article/2094336/opinion-heres-how-make-surly-cabbie-smile-burst-hong-kongs Our original article on the taxi situation was posted here: …

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20170527 樓市癲過九七:王震宇指政府好心做壞事 樓價乾升

[東方財經] 【癲過九七】王震宇指政府好心做壞事 樓價乾升 長實地產 (01113) 旗下荃灣海之戀第1期今日開售,買家逼爆搶購出現排隊人龍。Bricks and Mortar Management創辦人兼總裁王震宇坦言,這是政府做出來的好事,本來好好的二手市場,現時封殺到想買樓的,又借不到錢等,令購買力全擠去一手市場,因發展商可以提供各項優惠,因此在二手市場買不成樓的人士,全湧去買新樓。 王震宇續指,政府好心做了壞事,因香港大發展商可以成功去貨。他又說,政府應該放棄各項干預樓市的政策,否則最終情況是政府決定呎價,以辣招控制樓價,香港將淪為最不自由市場。 他直指,若香港樓市一直自由發展,樓價或已見頂回落。從來買樓要因應買家需要及能力,但現時政府官僚動作增加,並非買家所想,因政治風險太大。無論置業是基於自用或投資,均不宜在當下入市。由於政策造成樓價高度波動,現時樓市已風高浪急,樓價亦僅由零丁成交推高。他估計,樓市一旦向下急跌,市場難見買家接貨,因現時樓市「乾升得緊要」,市場承接力不足。   原文:http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20170526/bkn-20170526122926017-0526_00842_001.html    

【Now財經台 – 交易時段 20170522】 20170522】

 【專家分析】政府出辣招控樓市是好心做壞事? 【Now財經台】金管局上周五推出三項逆周期措施調控樓市,進一步收緊樓按。Bricks & Mortar總裁王震宇表示,現時技術官員控制整個私人樓宇市場,是不正常及不健康的現象,令樓市猶如被封殺,市民失去買賣的能力。他解釋,本來打算去貨的賣家,由於交易成本愈來愈高,因此未能入市,導致市場的成交量嚴重萎縮,最後只有發展商能夠去貨。他直言,政府是「好心做壞事」,而且樓市干預太深,對銀行、印花稅等各方面的調控都已達到計劃經濟的程度,若樓市成功下調,下跌的幅度或會超出政府所預期之外。

20170413 王震宇:港府應跨部門形式增供應 倡加快農地棕地工廈轉用途

【明報】港府本周二宣布修訂辣招,自昨天起首置客在「一約多伙」下每個單位均須繳付15%新稅率,預料對近月熾熱的樓市有降溫作用,惟專家普遍認為,本港樓價於2003年第二季以來大漲小回勁升4倍,供應不足是癥結所在,增加住宅供應才是治本。Bricks & Mortar主席兼總裁王震宇接受訪問時建議,港府應成立跨部門領導小組統籌全局,推出限時折扣優惠,促使目前持有農地、棕地及工廈的私人業主,加快為有關土地補地價改成住宅用途,短期大幅增加住宅土地供應應市。 明報記者 葉創成 候任行政長官林鄭月娥本月初接受傳媒訪問時透露,她將多管齊下增加住宅土地供應,包括發展私人發展商現持有的大量新界土地,她當時說:「私人發展商現在有很多土地庫,例如新界農地及棕地,但今天政府的規條和程序,令到這些土地的潛力或許不易釋放出來。」 記者翻查部分地產股最新年報或業績報告資料,截至去年底止,恒基地產(0012)、新鴻基地產(0016)及新世界發展(0017)均持有逾千萬方呎新界農地,有關面積均高於其發展中住宅的土地儲備(見表);假若這些農地能夠加快補地價轉換為住宅用途,本港住宅供應料將顯著增加。 以限時優惠 鼓勵發展商補地價 王震宇分析,目前各大發展商持有的新界農地大部分屬多年前已購入,成本呎價料低至數百元,故他們繼續持有農地機會成本不高,可等日後樓市回落後再補地價;故他建議,港府可推出限時優惠政策,鼓勵發展商盡快補地價,並且規定經由此優惠取得的住宅地皮,須於一段時間內興建成現樓出售,令住宅供應可盡快到位,「多年以來,農地補地價轉換成為住宅地一直是發展商與港府之間的重大博弈。近年港府不想被指賤價賣地,故在補地價的價錢上企硬,程序亦較冗長;但我覺得,假如港府真的希望增加供應,日後可提供補地價優惠,例如在1年內完成可獲8折,1至2年內完成可獲9折,並且增加仲裁專員以加快補地價的時間」。 除了以限時優惠鼓勵發展商盡快補地價外,王震宇認為,港府亦可積極以乙種換地權益書(Letter B)與發展商換地,令有關土地可以整合至更大塊地皮,發展起來更有效率。王說:「經過多年在新界儲地後,發展商目前在某一地段可能已擁有3、4塊地皮,只要再加上由政府擁有、位於中心的一塊,便可把地皮整合起來發展。發展商在上世紀90年代往往可利用另一地段的地皮與政府換地,但近年因為擔心引起爭議已較少這樣做,但我認為此方法日後多做一些也無妨,因為這樣才可增加土地發展的效益。」 棕地邊陲建工業設施 與業主換地 王震宇表示,在眾多新界土地中,可轉換為住宅用途的不止農地,亦應包括棕地。他解釋,目前業主將棕地用作劏車場、廢物回收場或其他工業用途,地積比率不高,未有地盡其用;他建議,港府可在現有棕地邊陲用地,興建樓高8至10層的大型工業設施,作為劏車、廢物回收或其他用途,跟着再以每2平方呎工業設施樓面面積換1平方呎棕地土地面積的條款,向現有棕地業主換地,從而收回棕地作住宅發展用途。 此外,目前新界原居民持有數以萬計的丁屋,每幢丁屋限建面積700方呎高25呎(約3層),即合共約2100方呎。王震宇認為,港府可與鄉議局協商,放寬這些丁屋的地積比率限制,令不同丁屋的土地可以整合起來發展,例如興建一幢樓高10層的大廈,以換取新界原居民交回部分原擬興建丁屋的土地。跟着港府可在原有丁地上興建公營房屋【按:原意是指「私人房屋」。因土地應用於私人市場更能用得其所,所以政府應將多數現時持有的單位投入私人市場以增加供應,才能緩衝樓價之升幅。】,從而大幅增加住宅供應。 放寬丁屋限制 換村民土地 除了在新界覓地外,王震宇亦建議加快全港活化工廈的步伐,從而增加住宅供應。他解釋,目前業主必須統一全幢工廈的業權後,才可申請改用途,而且一般是改作商業用途;惟他認為,港府可制訂一份位置及內櫳設計合適的工廈名單,容許有關工廈的業主在取得八成業權後便申請強拍,統一業權後再向港府補地價改作住宅用途。 王震宇總結說,他上述建議任何一項能夠順利推進,均可望大幅增加本港住宅供應,對穩定樓價有很大幫助。他又分析,這些建議均涉及改變土地用途,預料需要政府多個部門協議跟進,他期望林鄭月娥於7月上任行政長官後,能夠強勢領導跨部門小組予以落實。 [名人樓市論壇]—————————————————————————————————————按此追蹤我們的Facebook及LinkedIn 專頁!

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