阿邊個鼓吹復建居屋的真正原因(二)

自從筆者喺舊年十月廿七日為鼓吹重建居屋嘅各路人馬把脈診症* 後,冇諗到會唔駛幾耐又要再披白袍,為新一班「病人」照肺!今日一日之內忽然百花齊放,個個都好似染咗流感一樣,對復建居屋大發偉論,現撮要如下: 1) 鄭家純先生(現職:協興建築大老闆):「只要政府規限得更嚴格,就可以避免跟私 人市場競爭…一定有人會因為買了居屋而放棄私樓,但這樣能紓緩私人市場壓力,對樓市發展 都有正面作用!」 2) 羅康瑞先生 (現職:瑞安承建大老闆) :「樓市出現過熱跡象,一般市民無法負擔上車盤…支持政府興建居屋。」 3) 鄭海泉先生(現職:匯豐中國董事長):「樓價高企,年青人無可能置業…長遠會造成社會分化。…支持透過居屋政策,幫助低收入人士置業。 」 4) 葉國謙先生(兼職:房委會委員):「復建居屋可騰出公屋單位,加強中下階層置業能力,可考慮每年推出少於一千個居屋單位。」 5) 黃君華先生(現職:理大教授):「長遠可以考慮以復建居屋,幫助市民置業…只要限制居屋的供應量,佔私人住宅市場的一成半至兩成,未必會衝擊到本地樓市。」 動機存疑,理據欠奉 今次同十月嗰回唔同在於發言者唔係一面倒屬於既得利益人士(即是房委會一眾話事人),但係我哋都再次:1)評估吓以上門面道理背後嘅、可能係心底下真正嘅理由,及2)分析幾個看似成立但又充斥理據盲點嘅良好意願: 1)一但恢復居屋興建,我哋又可以大大賺一筆,重溫零三年前個陣嘅風光日子,每年閒閒地起番萬零個居屋單位,加上手頭每年起兩萬個公屋單位,直情賺個盤滿缽滿,袋袋平安;樓價上落關吾何事?(言者無心,聽者卻未必無意,皆因瓜田李下也。最有趣係純官之「放棄私樓論」,既言市民會因居屋而放棄私樓,又何來居屋能避免跟私 人市場競爭之說呢?) 2)幫助低收入人士置業呢個口號似乎政治正確到刀槍不入;乜政府嘅職責吾係幫低收入人士置業嘅咩?(答案係:政府冇責任幫任何人置業!納稅人嘅血汗錢係應該投放喺全民福利及投資上,攞稀有嘅財政收入嚟幫人買樓最終只會浪費喺投機性而非實用性需求上,匯豐都係租用而非自置大部分舖位啦,係咪?) 3)為我嘅低層票源努力,唔好畀某某黨攞咗頭彩。(絕對有可能。係度筆者補充多一點:騰出公屋單位最有效嘅方法係加大富戶嘅罰款,例如交市租甚至高於市租,而唔喺起多啲居屋嚟套住人地;更進一步者,連公屋都私有化埋佢,以租金卷呢種靈活管理嘅社會福利嚟活化低層市民嘅社會流動性,以免成世被困喺一個實物福利品內,成為佢既奴隸) 4) 記者問到,不如就講番個中庸之道交功課…(好可能,因為我地而家市場咁混亂,就係因為已經太多居屋 — 唔係一成半至兩成,而係三成有多!所以再起多啲居屋唔係「未必」衝擊到本地樓市,而係「一定會」衝擊到本地樓市。) 總之橫睇掂睇,復建居屋都係怪胎提議,各位都係為三十幾萬現有居屋業主同一百萬私樓業主(即係多過一半嘅香港人口)諗諗,究竟係唔係值得貪一時之快而如陳啟宗話:「食毒藥醫肚餓」呢?

房地產多事之週

上個禮拜喺房地產界可算驚險刺激兼而有之 — 既有財政預算,又有勾地表,連活化二手居屋都見埋報!筆者喺呢度評論吓各重點項目,以圖拋磚引玉,為優化未來地產政策稍盡綿力。 土地供應復辟 — 定期賣地須小心行事 財爺話「勾地表內指定數幅市區住宅用地,如未被成功勾出,政府會在未來兩年因應情況安排作公開拍賣或招標」,呢個係針對土地供應過低現狀及政府喺勾地制度下放棄城市規劃主動權呢兩大弊端嘅優化措施,值得表揚。但係政府一但捲起雙袖,就難免會有越做越興起嘅缺點,所以發展局好應該制定一套比較客觀嘅準則,以免又因為行政慣性導致隊冧市(01年公營房屋供應升至75%市佔率都係因為政府對市場敏感度低所造成)都懵盛盛毫無知覺! 隨手沾來可以稔到四條常理規條;原則一:每年總供應量喺住戶生成量附近(大概係三萬六單位道),切勿大大超出;原則二:供應量可以保持整體空置率喺百分之五以下(具體數字可以另訂,就如歐洲央行加息嘅準則係通脹高於2%)為目標;原則三:如果樓價過去一年內下跌多於百分之十五(呢個數字亦可以客觀地設定,十五之數只係攞嚟示範)則政府主動賣地亦得暫停;原則四:政府定期賣地係補市場之不足,而非主導性嘅供應,因此會喺每財政年度第四季,喺鐵路/市區重建/補地價嘅供應太低嘅情況下先至啟動。 另外,印花稅加幅雖然細過防風暗示嘅4.5%,但係筆者繼續呼籲政府著眼於問題嘅關鍵(即是供應),切勿因小失大,孭上干預市場,劫富濟貧嘅「美名」,趕走能移民來港嘅富人同高收入人士,最終受害嘅都係賴政府財政收入嚟資助嘅低下階層… 至於塱原細碼樓嘅實驗,則一早應該大力推廣,以逐漸取代公屋,因為呢個喺一向以來公私樓宇市場重疊嚴重嘅一部分! 活化居屋二手市場刻不容緩 如果政府真係認真想對付高樓價,唯一係既快速,又優化市場結構,又可帶來未來巨大經濟效益,又贏盡居屋業主選票嘅方法就係活化居屋二手市場!而最快兼最少程序不公下能促成呢件咁震撼性嘅政策大改革嘅方法莫過於將補地價嘅責任由現任業主移去居屋單位嘅新買家;同時畀買家自由選擇現金付款或由銀行貸款嚟負擔。咁嘅機制一但實施,隨時整個居屋市場會爆炸性釋放大量積壓咗數以十年計之換樓需求,達致筆者所指嘅巨大經濟效益。更重要嘅係因為短時間內急速擴大了私樓存量,私樓(特別係中低價樓)價格上升動量亦可得以冷卻。呢個方法嘅好處係唔需要政府再左思右想點樣平衡各方利益,直情將公屋租客置業嘅對象市場更規範化(因為只得私樓一個目標,所以所有頭痕嘅行政分配細節可以一概不理)。 至於鄭汝樺局長口中嘅「小心研究應協助哪一批人士置業」其實喺情係理都唔係政府嘅責任,政府嘅責任只係為無家可歸(包括冇能力畀租金)嘅人提供遮頭之瓦;記住:增加公屋流轉係完全毋須居屋呢個動物嘅存在。 一個全民置業嘅社會係既無理論上優勢亦無實際上好處嘅一個思想狀態,你話Fanny同Freddie如果唔係喺政府呢個美麗嘅誤會從容下又邊有能力一手造就美國今日樓市嘅悲慘下場?

財政預算—土地供應/維港海港篇

財爺曾俊華聽日發表嘅2010至2011年度預算案無可避免地會提及土地供應相關嘅預測,以及對政府收入嘅影響。我地且睇睇過去幾年喺呢個舉足輕重嘅財政項目喺預測同執行上有乜規律,兼問一問責舊年預算中另一政策… 土地供應大縮水,財爺年年跌眼鏡? 表一:賣地預算與實現嘅分差 筆者已喺十二月廿九日文章「土地供應策略製造港樓泡沫」分析過政府近年以嚴控供應嚟制造高地價嘅表面證據;今次再進一步研究供應細節,發現政府除咗喺「私人協約方式批地」(主要係港鐵上蓋物業,03-08年共批出26,966個單位)同「契約修訂」(即係發展商補地價,共29,574個單位)外,基本上喺土地拍賣呢一辦毫無建樹(只提供15,290個單位,即僅僅五分之一而已,見表一);而且港鐵項目係因為冇得拖,有車站開左迫住起埋屋先畀政府放佢一馬,至於補地價就更加係發展商死纏爛打咁爭返嚟先有咁多… 結果就如圖一所見,直接賣地所提供嘅單位大部分財政年度少於總供應嘅兩成,更有趣嘅就係財爺亦因此年年係土地收入呢一欄估錯——唔但只放棄預測賣地量,連港鐵同補地價嘅供應量都平均低估四成,可見地政署把關把得幾嚴! 所以希望財爺今次好好同林局長溝通吓,以防到出年呢個時候要四圍撲水?更希望喺土地供應上今次能夠做一個稍為準啲嘅預測,能夠符合本港樓宇長線需要(本港平均每年有機需求大概係三萬六個單位左右)。此外,請財爺把公屋預算(供應單位數目兼財政資助銀碼)細節全部擺出來,畀社會有數據可以理性地判斷呢項福利係唔係減少私人市場供應兼推高私樓樓價嘅真正原因? 救救維港,勿再推搪 09/10年預算演講有提到「立法會已批准開設一名首長級職位以領導一個海濱工作專責小組,並在發展事務委員會下成立小組委員會…」,只是事到如今,好似都冇一個首長級嘅負責人嚟為民請命,於是所有民間好提議甚至係官方好意向都繼續喺缺乏捍衞者狀態下繼續磋跎歲月,讓更多嘅海旁土地喺無統籌之下繼續被分割流離開去。是否喺時候設立呢個專員嘅預算,起碼為下一步打好基礎?

財政預算切勿向理性同原則操刀

財爺曾俊華將於下個禮拜三發表一○至一一年度財政預算。各方利益團體一早已百花爭鳴,喺地產領域最熱門議題莫過於提高豪宅印花稅(有話二千萬元以上樓價住宅由3.75%加至4.5%)。 事實一:香港經濟正強勁復甦(2010年GDP預測:港大:4-5%;恆生更樂觀:8.6%),毫無派糖需要,否則盞惡化下半年嘅通脹壓力; 事實二:有好多結構上問題須要解決,將錢用喺呢啲長遠大事上比施小恩小惠更重要,因民意好飄忽,今星期攞咗零用錢,下個禮拜唔畀重嘈得犀利。其中一個樓市結構調整重點就係活化二手居屋(見下文); 事實三:任何打壓豪宅嘅措施皆對整體樓價上升杯水車薪,因為樓價急升係政府超低私樓(請留意:唔係公屋或居屋)土地供應所一手造成嘅,喺美國狂印銀紙下更推波助瀾。唯一解決方法係倣效大禹治水——用疏浚而非圍堵(詳見下文),唔係嘅話實將香港辛苦經營嘅投資天堂同自由市場呢啲「薄幸名」雙手奉畀星加坡! 禹用啱方法,連舜都要禪讓帝位 筆者喺舊年11月24日「活化二手居屋市場何難之有?」已詳述呢個能夠一石二鳥嘅天下第一妙計:如果居屋呢個龐大市場(佔私樓34%存量!)能夠解封,唔單止可以大大減慢樓價上升動量(因為私樓市場轉眼間擴大咗三分一,兼且多咗好多低價單位!),更能將呢個沉睡嘅巨大經濟潛力同時發揮——因為二手居屋2008年成交佔存量不足0.7%,一旦解放,成交量上升至二手私人市場之9.7%水平,隨時庫房嘅印花稅收入同時狂漲三分之一(好年頭如07/08印花稅曾達五百廿億之巨,係整體庫房收益嘅五分之一,可見呢項房屋市場改革對擴闊政府稅收嘅重大影響)!此外,因為多咗居屋流通,其他經濟環節如地產經紀、銀行借貸、裝修、傢俬家電零售等等亦跟住旺埋,咁庫房喺利得稅同薪俸稅再收多筆,認真和味……此正是綱舉目張,四兩撥千斤也!財爺能與呢件改革拉上關係,隨時連競選下屆特首嘅政治資本都自動提升,不費吹灰之力而營造青出於藍嘅政績。 香港前途在於引入富人,唔喺貧富均等 當全中國所有城市都喺度你追我趕引資升咧之際,如果香港反其道而行推行如英美之趕富仇富民粹政策(即係無理濫加高收入階級嘅稅費)最終只會喺呢個人流資金流都極易挪移嘅時代驅趕財神,自斷米路,平白又益咗區內其他對手。 唔單止如此,港府嘅小政府大市場形象亦可能再度受挫,圖增高收入人才來港搵食嘅成本及精神阻力,以及打擊中產階級換樓改善居住環境嘅能力。成本利益相較下,加印花亦認真唔值得:09年二千萬元以上豪宅成交只佔整體二手樓市嘅1.2%,呢著只會逼投機炒賣向低價樓埋手,反而引來更多政治壓力令政府做更多扭曲市場嘅行政措施(而唔係向供應短缺呢個根本原因著手)為未來改革安插路障。 記住:禹因疏導而得天下,鯀因圍堵而失頭顱。

人口總量與城市影響力—香港要大開中門!

香港一向自以爲傲嘅一項優勢—即係自由流通、充滿活力、中西交匯嘅人口—好似越嚟越有畀區内各大對手遠遠拋離嘅跡象!令人擔心港府過去幾年喺區域競爭策略上再次後知後覺,缺乏長綫思維。 何以見得呢?唔單止香港已經將航運量呢個寶座拱手讓俾星加坡/深圳/上海之流(呢樣嘢尚算唔太重要,當今先進嘅世界級城市已經唔係靠貨櫃吞吐量嚟比試強弱),仲喺過去兩年連股市市值/成交量都俾上海爬埋頭(呢鑊就好大件事啦,所以幾大都要喺債券市場同外匯市場贏返嚟—前者靠爭取中國容許國企民企喺香港發債,後者亦睇怕要靠祖國先可以同新加坡一爭長短)!總之再唔快快變通求存,喺未來可能出現嘅高增值領域上寸土必爭,同時加大自己嘅本土經濟動力,就認真冇眼睇矣! 表:京滬星人口增長大幅拋離香港 其中一個現代都市加強自己實力所必爭之地,就係人口嘅數量同質量。係呢方面香港一直冇好似内地成市咁「攻城掠地」,由行政上吞併鄰近縣市嚟壯大自己,更冇好似星加坡咁高瞻遠矚,規劃將人口由零九年嘅五百萬大幅提升至六百五十萬。即管星加坡政府冇正式指出達標時限,但由過去幾年嘅年人口增長率嚟睇(見上表),大概十一年內就可功德圓滿,再喺另一領域縮窄與香港嘅距離! 香港喺同小弟弟比都已經有壓力,咁同更高大威猛嘅對手就更冇得揮—上表好清楚嘅一個趨勢就係,即管北京同上海呢啲超級大阜都對自己千七萬、千九萬之數嘅人口好唔滿意,喺01-08年間以3.0%及2.3%嘅超高複式增長率嚟壯大各自影響力同經濟增長動量(連星加坡喺同期都有2.3%嘅增長率)。香港喺01-08只享有區區0.5%嘅年人口增長率,咁落去唔單止會被京滬越拋越遠,更喺廿年後俾新加坡迎頭趕上! 香港不能夠坐視自己一個又一個優勢被人臨摹超越,好應該:1)學新加坡一樣,制定人口增長目標(唔係數量,而係總增值—如以四大經濟支柱企業之總部,六大產業機構落戶後所製造之經濟效益—嚟衡量);2)爲高增值產業大開方便之門,提供物以類聚,成行成市嘅條件—如醫院城,新金融區(見一月十九日愚作擴大CBD供應 救救香港區域地位),影城,國際寄宿學校群,等等。喺多吸人才嘅大前提下盡快提升本地嘅經濟總量,務求喺未來十至二十年內起碼達到超京趕滬嘅人口增長率目標(一年2.3-3%;能達到港深同城化都算數!),咁重拾亞洲龍頭地位就唔再係越嚟越遙遠嘅夢想矣。

環保交通 單車爲首

除咗上期講到香港海旁綠化及行人化嘅重要性之外,另一未來會越來越重要嘅城市規劃趨勢將會係交通呢項活動嘅環保化及健身化—即係隨着文化高度發展,市民對健康嘅要求提升,會有越嚟越多嘅市内交通由雙腳(行又得,跑又得),人力驅動工具(滾軸溜冰鞋其一,單車其二),甚至人力車來提供。 喺今日嘅香港呢個概念可能係有啲天方夜譚嘅味道,但係四五年前佢已經喺紐約同倫敦開始風行,至今唔單止歷久不衰,直情係更加發揚光大;唔信各位睇睇以下倫敦City金融區内所拍相片爲證,爲筆者09年下旬實地攝得。至於紐約就更巴閉!而家唔單只單車送文件嘅後生通街都係,連人力三輪車都越嚟越普遍,佢哋唔單只平過的士,仲唔受塞車影響,好易就去到目的地;當然喺紐約仲有一個港英都冇嘅公共交通工具,就係中央公園附近嘅馬車啦(見附圖)!咁點解人哋呢啲世界一流城市能夠成功推廣普及咁健康咁環保嘅交通模式,而香港就無汽車而不歡呢? 原因有叁:一)香港地小山斜,人多車逼,不適宜有轆嘅人力交通工具;二)香港天氣酷熱潮濕,無理由到咗目的地臭汗淋漓之下去番工,更遑論拍拖也!三)其實最主要原因就係冇政府政策上嘅鼓勵同配合—由下面嘅相可見,倫敦呢個路彎巷窄嘅老城市都有器度同信心去推動單車作爲一種交通工具,並喺最繁忙嘅要道上畫出單車專線,咁點解香港就除咗沙田大埔有啲消閒單車路外,呢個咁優質嘅交通模式係市區卻幾近絕跡呢?點解唔闢多啲冇咁斜嘅山路?又點解唔起多啲公共淋浴及泊單車場? 唔通係政府怕出交通事故(唔少本港嘅山路又的確係好驚險)?但係成個柴灣至貝沙灣,由九龍灣至荃灣到都可以喺海旁平地平穩飛馳噃!定係官員更怕自己揸車嗰陣俾單車喺前面拖慢行程?唔似啫。咁剩低就只有一個可能原因,就係政府部門間壁壘分明,互不相通呢個死結;加上少做少錯心理,仲有邊個伸個頭出嚟做大事? 香港實在係時候重新檢討下交通策略同未來社會嘅可持續性。鄭局長,點睇呀?

上海河濱超前,香港海旁失色

上個禮拜上海世博百天倒數開始,代表呢個動力城市又將踏上另一台階,於四月開幕時以更新面貌示人!除咗世博會場及市内無數嘅工程會喺四月全部完工(或停工),另一個惹人注目嘅基建項目就係外灘嘅「濱水區改造」工程啦。 呢個項目就認真巴閉囉—市政府嘅目標係將外灘升級至與「香榭麗舍相媲美的高品質街區」(注意:而唔係維港!)。如果目標達到嘅話,随時拋開香港嘅中環灣仔繞道海濱(連名都蹺口過人,你話遊客喺問“where is the bund”容易定係“where is the bypass”更印象深刻?)九條街;何解?人哋設計要求已經贏咗:1)最大限度地釋放公共活動空間...創造充裕流暢的濱水休閒空間;2)展示歷史文化風貌特色...打造上海最經典的濱水城市景觀;3)優化、整合公共服務,提升外灘區的品質。相比之下,中環未來海濱係起高速公路嘅副產品,人文、休閒、地標、景觀等更重要嘅因素通通要靠邊站。加上人哋河濱設計係由國際眾多團隊嘅方案中挑出上上之選,而我哋海旁藍圖則是政府閉門造車而成,喺集思廣益呢方面再蝕多一瓣。 此外,喺好多理念上滬港嘅出發點已經係背道而馳: 1) 車係配角—外灘工程完成後,公眾活動空間比原先增加至少四成,地面車道由十條減至四條,將繁忙嘅交通移至地下。而香港連有填海之便都唔乘機將道路藏喺地底,反而把最嘈,最污染,最醜陋嘅汽車擺晒上地面,連電車咁環保休閒嘅交通都摒諸門外,真係唔知政府點唸嘅。 2)以人爲本—連接外灘會係一係列嘅步行天橋,就算未行到江邊,行人已可觀賞對岸浦東地平綫以上嘅景色;而且由外灘建築物外無須上天橋,直過馬路也可達河畔,充分顯示人車嘅主次之分;此外,步行至江邊會有一系列草坡供市民坐地觀景。喺十六鋪碼頭更有設施供人進行健身、滾軸溜冰、滑板、甚至攀岩等運動。外灘1.8公里河邊竟有四個廣場可供「小型慶典、觀賞表演」等創意性、非發牌管死嘅活動。可以想像,香港版本會冇行人過路燈之方便,冇草地之養眼,冇向海下斜之地形,但就布滿數以十計嘅各種「不准」標誌! 3) 高度綠化—上海計劃將綠地由黃浦公園延伸至道路中間,由此自然地創造出一片下沉式公園。香港實在應該唔將一塊大有前途嘅海濱綠色休憩地變成另一個維園(即係爲方便而將一個市肺變成石屎硬地!) 4) 製造地標—喺外灘南端,會有一五十米高嘅觀景塔俯覽兩岸風光。反觀未來中環海濱,則地標欠奉,實在令人失望! 喺中環灣仔繞道尚未米已成飯之前,好多設計上嘅改善都仲未太遲,曾特首或林局長,請發揮你哋嘅行政主導權,免維港呢件舉世絕頂嘅天然資源因人爲因素搞到大海輸畀小河,則功德無量矣!

加大核心區寫字樓供應,救救香港區域地位

筆者喺12月1日講過樓市若出現泡沬係政府輾實供應嘅後果。其實呢個現象唔只係住宅專有,喺寫字樓一樣發生緊!何出此言呢?有證據如下: 1)香港寫字樓空置率幾乎係海嘯下各大金融中心空置率最低嘅城市—當倫敦紐約高至十幾巴仙,北京上海百份之廿幾時,香港喺呢個咁惡劣環境下都只得百份之四至八空置(以中環,灣仔,銅鑼灣,鰂魚涌,尖沙咀幾個核心區喺09年12月計)。等市道一好轉,唔駛三扒兩撥就又跌番落去啲二、三個百份點嘅擠迫境況,實不利香港容納亞洲區商業活動,兼作區域樞紐之天然地位也! 2)喺08年下半年最巔峰時國金呎租超過二百蚊,觸發好多公司重新計數(唔難理解:如果有僱員一百,每人一百呎,即每月租金都要成二百萬,等於每僱員支多兩萬人工!),準備搬竇。除咗去鰂魚涌等非核心區外,據講更有外企考慮移師獅城,甚至上海都有。可見作為香港嘅城市規劃者,政府其實完全忽視咗發展第二個CBD呢個可能性(見筆者去年10月20日文);雖然九龍東慢慢發展出一啲雛型嚟,但係喺高效快速發展嘅金融業嚟講實在喺遠水難救近火,兼且就算係今日,九龍東都潰散流離,不成章法,難以喺十年內成為一個好似中環灣仔咁嘅一個商業片區。由此可見,喺西九龍走廊(即由尖沙咀起,經九龍站小止,再由深水埗至荔枝角呢兩個片區實有空間大做文章,包括劃定呢區至海皮為CBD發展區,及批與業主優惠(包括地積比、補地價等豁免),同時加上發展時限,咁既能利用多條鐵路與中環及機場相連之便,更為未來嘅高鐵增添需求…有陣時可能星加坡模式嘅短痛長益土地供應哲學都有其值得香港學習嘅地方—所謂build them and they will come也。 3)有經紀話,最近多咗唔少內地嘅金融機構考慮來港落戶,但係喺成個中環及周邊都無似樣嘅全棟商廈(即係:近其他商業支援服務,地段夠提體面,大樓面,如果連命名權就更好)可供購買或起樓,因而可能作罷。如果政府能夠提供一個新區供呢啲未來用戶快快開檔,你話對本港嘅財政就業又何弊之有呢?其實呢方面一早就已經係內地城際競爭嘅必搶要津—所以市長們四圍大邀財團, MNC入主自己城市嘅CBD。係呢一方面,香港其實有大把目標,譬如:亞洲發展銀行(現定都馬尼拉,僱員:2,500);國際結算銀行(瑞士巴賽總部,但喺香港已經開咗佢全球兩個辦事處其一);世界銀行(定都華盛頓,近七千僱員);國際貨幣基金會(總部喺華盛頓,2,400僱員)。除此以外,更容易,更近水樓台嘅目標莫過於祖國嘅各總部—由人行到國投,由民航處到版權局,總之高知識成份,高增值嘅人才,多多引入都係百利而無一害。 喺經濟復甦,中港互通,世界重心東移嘅大前提下,連99-08年嘅平均吸納量都有二百萬呎之多(第一太平數據),咁09-13年平均供應量得一百萬呎(即係得過去嘅一半)又喺唔喺太少啦呢?香港咁係唔係有足夠容量充當亞洲嘅龍頭城市呢?政府現在規畫嘅非核心區寫字樓用地嘅選址又係唔係適合現代新經濟形勢呢?

再論香港人口密度

上文筆者鼓吹香港應繼續實施高密度發展模式,以便保存所謂「臨界量」之各種土地用途,喺本港有限嘅土地面積中製造進行最多唔功能及活動嘅空間。有人問,咁到底香港又點咁逼法呢?呢個係一個話難唔難,話易唔易嘅問題,因爲喺密度上嚟講,有好多種唔同嘅定義,單單喺城市人口密度上都有好幾個唔同嘅層次嚟排名,喺度不如與各位分析一下: 表:市區/城市/都會群/行政區域層面嘅人口密度排名 1)城市小區嘅密度—由上表嘅第一列可見,香港嘅人口密度根本就唔入流!頭三名畀印度城市攞晒,不過澳門卻意外地入咗第五位!跟住除咗馬尼拉打入第八之外,幾乎畀印度同孟加拉城市包辦;而且喺頭位嗰幾個區份嘅人口密度比排名25嘅香港觀塘(每平方公里五萬一人)多成倍有凸。至於中國大陸,則有上海黃浦喺第35位入圍。呢個排名顯示喺市區内嘅密度越高通常代表生活環境越壞;香港觀塘之所以入圍,當然絕非佢係咩嘢「傳統豪宅」地段,而係市建局要大都闊斧重建之舊區。 2)城市嘅密度—呢個係最通用嘅人口密度單位,理論上更能反映一個城市嘅整體經濟能力同資源分配(包括人力資源)。喺呢度香港其實一啲都唔人煙稠密,因爲我哋連五十大都唔入,印度、孟加拉、同菲律賓再度稱霸,頭20名占去16位之多。最大嘅驚奇可能喺巴黎,竟然進入31名之前茅。澳門則屈居40位。人口稠密嘅中國亦無一城市上榜。睇嚟我哋要將個網放得再大啲先可以。 3)都會群嘅密度—都會群嘅概念係一個核心都市以及佢嘅「影響範圍」内之其他城市所組成嘅經濟體系。我哋仍然用返維基百科上之排名榜,今次香港-深圳被組成一體並排名第7,亦係較發達都會群中最人口稠密嘅一個,高於東京(第8位),上海(11位),及倫敦(18位)紐約(19位)等大金融中心。由呢處可以睇到,香港要喺世界舞台上佔一角色,實在須要加大自己嘅腹地,因爲空間越大,所容納嘅經濟活動就越多,亦同時更能減低營商嘅土地成本。 即係話,除非香港減少本土人口(不智也!),要向其他國際都會嘅人口密度看齊嘅話特區政府唔單止要填多啲海(譬如喺新界西接近深圳嘅後海,既較低生態價值,又接近自己天然嘅衛星城市),仲應該盡快鼓勵深圳加入好多其它中國城市正爭個不亦樂乎嘅擴市遊戲(如廣州吞食佛山、白雲、增城等小城及縣市以壯大自己嘅實力一樣),噉樣將來港深融合之時度仲有更大嘅備用空間可用。 4)行政區域嘅密度—呢個關乎主權或獨立行政個體嘅人口密度,被各前殖民地佔去頭20名。香港作爲一個特區,名次再度升呢去到第4位。相對下,人多大國如印度同中國反而跌到32名和78名之遙。既然香港已非一個獨立經濟體系,而越嚟越同中國融爲一體,所以呢個排名反而唔太重要。 以上數據應該幫大家更清晰認識到我哋經濟模式及未來發展嘅方向。可以話,高密度並非高收入同高効率嘅原因,但係喺香港呢個制度下,我哋嘅高密度模式卻發揮咗驚人嘅經濟威力。呢個互補優勢實在有需要繼續發揚光大。

香港應否繼續行高密度發展模式?

近日發展局及城規會不斷將市區嘅發展密度降低,其出發點當然係良好嘅,如保護山脊綫,避免屏風效應(特別係海邊樓宇高於內陸呢個現象),減少路面擠塞等等;其他嘅原因可能包括香港現在急劇放慢嘅人口增長率,甚至同建設「優質生活環境」及與日俱增嘅環保意識都有關係(注一)。 但係掉轉過嚟講,香港到今日爲止所奉行嘅高密度發展模式其實大有佢嘅好處: 第一,佢直接增加市區嘅人口同商業密度,令香港所有活動之効率都係世界領先,無形中減低所有交易嘅成本,增加本地產品同服務嘅競爭力—呢個其實係香港經濟高効率嘅一個秘密武器,係大部份其它城市難以複製嘅優勢;另外,人嘅高度集中亦使到思想交流,知識分享,服務競爭,等高層次高增值嘅價值更快更有效咁顯現發揮! 第二,即管喺市區樓宇密度高,但係香港嘅綠化面積仍然係總陸地面積嘅七成有多,證明香港嘅綠化緩衝帶非常涇渭分明,郊野公園仍然受到良好嘅保護,爲市民提供世界級嘅山水田園風光;呢個係一個更精細嘅土地應用分工,唔似好多其它大城市咁,各種低密度建築物係無邊無際咁向外伸延,將大面積嘅公眾休閒空間嚴重私有化及支離破碎化,就算想去郊野輕鬆一下都要揸車一大段時間,點似香港咁,幾乎由任何屋苑向任何方向走唔使十五分鐘就可以離開繁囂,進入大自然! 優化居住環境可向高度埋手 如果有咁多好處,咁點解政府又開始背棄呢個行之有效嘅發展模式呢?其中一個原因係市民嘅要求隨着生活水平提升而越嚟越高—又要有高樓底,又要大單位,又要會所豪,又要門口綠化...其實政府嘅最好應對方法就係將呢啲要求全部向高空發展,即管係土地有限嘅情況下,香港仲有無限嘅高度空間何以利用—道理好比集成電路板咁,係同一面積嘅板上印上多層電路以增加効率,喺地產上呢啲就叫做空中花園,環保露台也!至於熱島效應,都可以由高度方面埋手—越高嘅大廈,其實可以裝越高嘅中央冷氣,應該更容易散熱,甚至可以利用香港獨一無二又無處不在嘅製冷劑—海水嚟增加空調能源效益。此外,高度嘅反面就係深度,呢個其實係日本已經行之多年,不過喺香港仍然未普遍也(多數係同政府嘅地契條款有關,呢個題目另文再探討)。 筆者嘅立場到此可能已經昭然若揭,篇幅有限,下期再討論發展密度同佈局與城際競爭力嘅關係。 注一:發展局局長林鄭月娥在立法會會議上,就「重新審視九龍臨近海濱土地用途」動議議案的開場發言:http://www.info.gov.hk/gia/general/200912/09/P200912090320.htm

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