西九地皮點解要起寫字樓?

今日第一次同讀者見面,筆者之榮幸也。希望未來能夠在這專欄裏與各位談樓說地,由中港土地政策以至世界房產分析,都市規劃以至城際競爭,物業投資甚或地產公司管治都無所不談。讀者不同意見提議,當然無任歡迎,電郵地址在篇尾!西九土地,座於市區中心要點,南臨維港,東傍油尖旺,乃香港最後寶地,於未來城市定位,經濟效率,及區域布局,皆舉足輕重,關係重大。咁點解一定要起寫字樓呢?六大理由及提議如下 :一.唔起樓香港將極速用盡容納國際金融商業活動之容量 —從在金融海嘯沖擊之下香港甲級寫字樓空置率都只有4-6%嚟睇(倫敦紐約起碼百份之十幾),只要經濟稍爲復蘇,好快又會扯落去舊年嘅1-2%極低水平矣!到時先亡羊補牢,大勢已成(去)矣。二.深圳廣州取而代之—在港深廣快綫落成後,福田只喺14分鐘就到,加上大力打造金融中心,屆時香港冇樓深圳有,畀人冷手執個熱煎堆,港府豈非哭笑不得,起鐵路變做嫁娘?三.鐵路基建低效益運用—所有市中心商業區都是交通發達,網絡稠密(如:中環),一般不會加插低用量之住宅,更何況西九之東之北都是現成住宅區?與其車站上蓋一日用兩次(返工同放工),點解又唔日日多次與衆同享,得益於整體經濟呢?由另一個角度嚟睇,上蓋物業嗰十個鐘頭辦公嘅增值,總比攞嚟瞓覺嗰八個鐘多啩?四.爲未來文化區製造自然客群—多寫字樓即喺多放工搵娛樂嘅白領,好過到夜晚九點後先有人流駕到;同埋寫字樓多有世界各地嘅來賓,更有興趣睇表演,唔通你要上蓋居民,晚晚捧場西九節目乎?五.聚合效應—依家國貿(ICC)孤零零斯人獨憔,難成氣候。若要中環盛世再現九龍,必要有足夠嘅密度同「臨界質量」(中環甲級寫字樓總量起碼兩千萬呎,未來西九得五六百萬呎,又唔夠連貫一體,實難有一氣呵成嘅格局);等啲金融達人們繼續享受香港獨一無二嘅效率,快快打造香港嘅Mid-town同Canary Wharf。喺高効高集中模式下繼續吸引更多銀行基金律師會計,以至尚未駕到香港之中資金融保險大行嚟落戶! 六.解燃眉之急,非柯士甸站莫屬—當港深廣快綫總站上蓋落成仍在遙遙的未來,而寫字樓供應快則一年後出現世紀大斷層之際,筆者認爲政府實無再拖延之理由,應立即將南環綫上蓋由住宅規划成辦公空間速速上馬,先救近火,則善莫大焉!林太你話呢?