英國樓價大勢已去？[上篇]

綜觀環球，英國樓市一向是本港投資者熟悉及偏好的，而有幸於金融危機低位入貨者更坐享可觀回報！筆者亦因關注較偏遠地區而收入更豐，兼且在2014年倫敦中心豪宅見頂下調之後仍錄得持續升幅，幸好避過買入當年市中心灼手可熱的樓花盤(有些已下跌5成有多)，見圖：

於今，在大量政治、經濟、氣候和估值方面的負面因素充斥下，筆者認為英國整體樓市的上升空間將會大大縮窄，就算錄得升幅，亦可能跑輸通脹。以下篇幅將仔細闡述在下慎態展望的主要原因：

一) 能源/食品惡性通脹 => 實際收入下滑，內亂叢生

二) 債務爆煲 + 利率飆升削弱回報

三) 稅賦必會加重以支付不斷上升的利息、難以持續的福利、和龐大軍費開支

四) 國際戰爭導致資本外逃【到美國/亞洲】並擾亂營商環境

五) 脅迫富裕階層—亞洲首富李嘉誠正在拋售英國資產，是否正是新趨勢的開始？如果繼續無理沒收私人資產，中東、俄羅斯、華人會否從此對英國敬而遠之？

六) 規章條款泛濫，房地產投資已成雞肋

七) 退歐後大量移民流入趨勢可能已經逆轉

以下筆者嘗試詳盡分析以上各項因素。

一)罕見之能源／糧食通脹令收入大幅縮水，甚至引發內亂？

英國和歐盟區非常依賴製造業和貿易，因而廉價的能源進口實為經濟命脈。可惜新冠封城措施下，能源供應鏈早已被嚴重擾亂，現在隨著地緣政治局勢升溫，情況更是火上加油。

幾乎所有基本商品、製成品、以至服務(如：外來輸入勞工)現在都處於供應樽頸，並觸發三位數幅度的價格上漲。例如：阿拉比卡咖啡(一種優質咖啡豆)的儲量已跌至22年來的最低水平……商品於洲際交易所集團(ICE)期貨交易所的價格在今年首季升至每百克2.55美元，較2020年低位上漲了140%：

能源短缺和價格急升的報導已是街知巷聞，不再累述。而且事態甚至在烏克蘭衝突爆發之前已經不可收拾，如以下《每日電訊報》於2021年11月18日之報道：

限電和停工的警號大鳴，對歐盟委員會和英國政府來說都是一場迫在眉睫的災難

[天然氣]庫存目前在奧地利只有52%，荷蘭為61%，德國為69%，而每年此刻應接近100%

較低的俄國能源依賴度不代表英國就可獨善其身，因為海峽兩岸商品價格幾乎同步；加上政府默許儲油庫關閉，令英國能源庫存容量跌至極度危險的低位。

此外，興利角核電站最快也不會在5年內投產，兼且自2019年起禁止通過水力壓裂法生產容易開採的石油資源。

在「零炭排」教條肆虐的現在，要招商引資投資化石燃料從來未如今之困難：十年前，開發石油和天然氣項目的資本回報與可再生能源相似—在8%到10%之間。高盛估計，新的長周期石油項目開發回報動輒要超過20%方能上馬，反而可再生能源投資回報只要3%-5%已可成事。

為何所需回報會如此高企？很簡單，在政治正確和環境掛帥嚴重侵擾大企業董事會的新時代，誰會願意借錢或投資於化石燃料項目？

二) 債市爆煲 + 利率飆升削弱回報

西方管治模式正在一個越趨難收的惡性循環中沉淪：

高福利 =>
更高的債務以支付福利 =>
無法借貸後加稅 =>
在無法加稅／還息時壓低利率至負數 =>
為收買民心而加注福利【即重複以上第一步】

這套技倆在利率高達15%的八十年代初期開始重複輪迴，但現在已到山窮水盡、歐盟利率處於負數的絕境，加上所有物價都進入通貨膨脹的巨浪之下，這場減息透支遊戲終要劃上句號矣。

在經歷了如亞洲金融海嘯般的債務危機後，新興市場國家大多已改過自新；反觀西方國家的經濟在過去四十多年揮霍下換來的溫飽，將在小幅的利率上漲下不堪一擊。

以英國為例，國債對國民收入的佔比在三十年內從20%上升到100%【圖五】，同時利息支付卻由10%下降到3%。隨著政府強行封國、瘋狂實施減碳政策、以及熱心推動國際戰爭，市場對國債信心崩潰之時，必不遠矣：

以下預算問責辦(OBR)樂觀的負債預測可能基於解封後利率繼續低企、通脹仍然溫和、以及經濟強勁增長等假設；但所有這些因素都受到嚴重挑戰，意味著就算是1960年代以來最高水平的債務負擔預測亦大大低估了實情：

最令債負百上加斤的可能是官僚／政客狂熱追求的零碳意識形態經濟，在摧毀經濟同時，會於未來30年增加債務負擔達60個百分點之巨：

隨著環球利率抽高，增長緩慢的經合組織(主要是歐盟)繼續壓抑利率的能力將會消散。因為資本會捨棄低息市場去尋求更高的回報——導致房地產融資成本大幅上漲。未來高通脹的風險【圖九】也可能被市場嚴重低估：市場共識似乎仍是低到中個位數的舊常態，但高達20%通脹水平的新現實(就如70年代石油危機般)可能已經悄悄降臨：