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英國樓價 大勢已去?[上篇]

綜觀環球,英國樓市一向是本港投資者熟悉及偏好的,而有幸於金融危機低位入貨者更坐享可觀回報!筆者亦因關注較偏遠地區而收入更豐,兼且在2014年倫敦中心豪宅見頂下調之後仍錄得持續升幅,幸好避過買入當年市中心灼手可熱的樓花盤(有些已下跌5成有多),見圖: 圖一:從2014年高位,倫敦中心豪宅跑輸大倫敦約14% 於今,在大量政治、經濟、氣候和估值方面的負面因素充斥下,筆者認為英國整體樓市的上升空間將會大大縮窄,就算錄得升幅,亦可能跑輸通脹。以下篇幅將仔細闡述在下慎態展望的主要原因: 一) 能源/食品惡性通脹 => 實際收入下滑,內亂叢生 二) 債務爆煲 + 利率飆升削弱回報 三) 稅賦必會加重以支付不斷上升的利息、難以持續的福利、和龐大軍費開支 四) 國際戰爭導致資本外逃【到美國/亞洲】並擾亂營商環境 五) 脅迫富裕階層—亞洲首富李嘉誠正在拋售英國資產,是否正是新趨勢的開始?如果繼續無理沒收私人資產,中東、俄羅斯、華人會否從此對英國敬而遠之? 六) 規章條款泛濫,房地產投資已成雞肋 七) 退歐後大量移民流入趨勢可能已經逆轉 以下筆者嘗試詳盡分析以上各項因素。 一)罕見之能源/糧食通脹令收入大幅縮水,甚至引發內亂? 英國和歐盟區非常依賴製造業和貿易,因而廉價的能源進口實為經濟命脈。可惜新冠封城措施下,能源供應鏈早已被嚴重擾亂,現在隨著地緣政治局勢升溫,情況更是火上加油。 幾乎所有基本商品、製成品、以至服務(如:外來輸入勞工)現在都處於供應樽頸,並觸發三位數幅度的價格上漲。例如:阿拉比卡咖啡(一種優質咖啡豆)的儲量已跌至22年來的最低水平……商品於洲際交易所集團(ICE)期貨交易所的價格在今年首季升至每百克2.55美元,較2020年低位上漲了140%: 圖二:咖啡庫存量跌至數十年來新低,隨著肥料/運輸成本繼續飆升,庫存可能進一步惡化 能源短缺和價格急升的報導已是街知巷聞,不再累述。而且事態甚至在烏克蘭衝突爆發之前已經不可收拾,如以下《每日電訊報》於2021年11月18日之報道: 限電和停工的警號大鳴,對歐盟委員會和英國政府來說都是一場迫在眉睫的災難 [天然氣]庫存目前在奧地利只有52%,荷蘭為61%,德國為69%,而每年此刻應接近100% 圖三:英國進口俄國能源比例雖然較低,但仍難逃全球價格飆升之影響 較低的俄國能源依賴度不代表英國就可獨善其身,因為海峽兩岸商品價格幾乎同步;加上政府默許儲油庫關閉,令英國能源庫存容量跌至極度危險的低位。 此外,興利角核電站最快也不會在5年內投產,兼且自2019年起禁止通過水力壓裂法生產容易開採的石油資源。 在「零炭排」教條肆虐的現在,要招商引資投資化石燃料從來未如今之困難:十年前,開發石油和天然氣項目的資本回報與可再生能源相似—在8%到10%之間。高盛估計,新的長周期石油項目開發回報動輒要超過20%方能上馬,反而可再生能源投資回報只要3%-5%已可成事。 圖四:油氣類別投資成本在政治環境及綠色原教主義心態影響下節節攀升 為何所需回報會如此高企?很簡單,在政治正確和環境掛帥嚴重侵擾大企業董事會的新時代,誰會願意借錢或投資於化石燃料項目? 二)  債市爆煲 + 利率飆升削弱回報 西方管治模式正在一個越趨難收的惡性循環中沉淪: 高福利 =>更高的債務以支付福利 =>無法借貸後加稅 =>在無法加稅/還息時壓低利率至負數 =>為收買民心而加注福利【即重複以上第一步】 這套技倆在利率高達15%的八十年代初期開始重複輪迴,但現在已到山窮水盡、歐盟利率處於負數的絕境,加上所有物價都進入通貨膨脹的巨浪之下,這場減息透支遊戲終要劃上句號矣。 在經歷了如亞洲金融海嘯般的債務危機後,新興市場國家大多已改過自新;反觀西方國家的經濟在過去四十多年揮霍下換來的溫飽,將在小幅的利率上漲下不堪一擊。 以英國為例,國債對國民收入的佔比在三十年內從20%上升到100%【圖五】,同時利息支付卻由10%下降到3%。隨著政府強行封國、瘋狂實施減碳政策、以及熱心推動國際戰爭,市場對國債信心崩潰之時,必不遠矣: 圖五:英國國債屢創戰後新高,並屢破先前預測之頂 圖六:……全賴不斷減息之助 以下預算問責辦(OBR)樂觀的負債預測可能基於解封後利率繼續低企、通脹仍然溫和、以及經濟強勁增長等假設;但所有這些因素都受到嚴重挑戰,意味著就算是1960年代以來最高水平的債務負擔預測亦大大低估了實情: 圖七:英國債務負擔預測可能過於樂觀 最令債負百上加斤的可能是官僚/政客狂熱追求的零碳意識形態經濟,在摧毀經濟同時,會於未來30年增加債務負擔達60個百分點之巨: 圖八:氣候變化情景:2050-51 年公共淨債務影響 …

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UK property – time to sell?

UK property – time to sell? UK has been a good market for many HK investors, especially those who bought after the lows of GFC. Your writer has done even better by focusing on fringe markets which continued rising even when the prime central London sector crashed since its peak in 2014 – some popular …

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Economics of lockdown, and how a country’s future is impacted

Stand news 20210915 17:46   The global overview – OECD wrecked by an overreaction The economic disaster lockdowns rendered on especially the SME sector has been well documented, and now we are about to enter another seasonal flu season in the northern hemisphere, it is timely to look at how the global dynamic is as of …

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How does property size affect rentals A study on two London suburbs 20210821

 2021/08/21 – 17:32 Standnews 資料圖片,來源:Anthony Delanoix @ Unsplash It is common knowledge that the bigger the house the higher the price, even though unit prices may actually work in reverse, ie. the smaller the house the higher the per-square-foot price. The phenomenon of higher unit prices for smaller units is likely even more pronounced in …

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Covid & lockdowns – More readings for context

1.The Security Junkie Syndrome; How Pausing the World Leads to Catastrophe David Eberhard, an experienced Swedish psychiatrist and best selling author and active lecturer, observes how we feel less and less secure despite arguably living in the safest period of time in human history. He explains that people are overestimating the risk of dying from …

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BNO to boost UK property, but which area benefits most? 20200905

BNO to boost UK property, but which area benefits most? Since the imposition of the new national security law on HK from July, immigration enquiries have surged (Chart 1), while at the same time a number of foreign nations have also offered eased passage for Hongkongers to either emigrate to, or seek refuge in (see …

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港人移民利英樓,本文淘金搵寶地!20200904

二O二O年九月四日刊於信報之原文 : 港人移民利英樓,本文淘金搵寶地! 自從七月本港實施新的國家安全法以來,市民有關移民的查詢數字暴增,似乎還有節節上升的趨勢,再度反映港人對回歸後一波又一波政治衝擊下的恐慌【圖一】。與此同時,眾西方國家亦因應國安法的落實,大開方便之門,推出越來越多為港人度身訂造的移民或庇護方案【表一】。  ________________________________________________________________ 圖一:Google搜尋下“移民”頻率因數度政治事件攀升,國安法後更創歷史新高 表一:西方國家宣布之各庇護港人移民方案(更新至8月27日)  ________________________________________________________________ 本文較深入地探討港人因BNO護照移民對英國各區樓市供求上的影響(以英格蘭為主,因其人口數據較蘇格蘭及威爾斯全面),及各地樓價受惠程度上有何不同。 新港人若隨本土華人現行分佈落戶 評估港人如何擇地定居方法眾多,例如以收入階層分佈作估算(可惜BNO護照持有者資產/收入分佈數據欠奉),或者較簡單地以英格蘭當地華人的現成分佈作參考(因當地此類人口數據已齊備)。 以華人分佈來估算港人移民目的地可能產生少許誤差,因為當地華人經歷數十載本地生活,可能已經融入了英國小鎮、甚至鄉郊社區,這會是剛到埗港人所難以適應的。此外,中餐經營者可能會推高當地華人在小鄉鎮的人口比例,但大城市卻可能是港人移居的首選。 無論如何,以下是兩個較為清晰易明的方法去描述華人(多為港人)現在如何在英格蘭各大地區的分佈: 圖二:華裔人口佔各地區總人口比例——內倫敦最高 圖三:最大的華裔群組也居於內倫敦  ________________________________________________________________ 由上述數據可發現不少有趣現象: 一) 只要一成合資格港人移居英格蘭,當地華人數目將從現在的43.3萬大增30萬,即飆升70%之多; 三) 假設港人以目前華人分佈的比例移居英格蘭【圖四】(因當前的分佈已反映當地大部分原是港人的生活習性及喜好),各目標城市/郡/地區將承受可大可小的負擔,由住房需求到基礎設施,以至服務需求。以下集中討論房屋方面的情況。 圖四:華人在英格蘭不同地區的集結比例 ________________________________________________________________ 倫敦,漢普郡,諾定咸面對最大潛在房屋需求? 假設30萬之數的港人成功到埗,現有的空置房屋將會是首先被購買入住的目標。以此來計,漢普郡、倫敦及諾定咸的樓市將面對最嚴重的供不應求局面,即【圖五】中所有y軸值大於1地區:  ________________________________________________________________ 圖五:新BNO移民對房屋需求對現有空缺-倫敦、漢普郡及諾定咸最受壓力 圖六:連帶未來兩年的落成量,倫敦/諾定咸/樸茨茅夫則是受壓力最大的地區 註:圖內數字所代表地區,見【表二】  ________________________________________________________________ 就算計入往後兩年的新供應,市場緊張情況亦難以緩解(假設2020年及2021年能夠維持2019年的落成量)。住房負擔最重的地區依次為倫敦(【圖六】2號點和3號點),約克(4號),樸茨茅夫(14號),諾定咸(7號)。 實際上,若全數合BNO資格的港人移居英格蘭,則內倫敦的供求比會暴漲到6.7倍(見【表二】第六列,相對以上假設10%港人情況下的0.67倍)。在如此一面倒的需求狀況下,熱門地區的樓價似乎將陡增無疑…… 下表將前30位「人滿之患」地區之細節舉列之:  ________________________________________________________________ 表二:BNO移居的住屋需求   ________________________________________________________________ 有否其他英國樓價的泄壓閥? 儘管數以百萬計港人從天而降對不少英國地區會造成不可承受的壓力,但這個情景並非沒有消減的對策,例如其他國家政府提出的移民措施【上表一】,甚至如「國際特許城市」類的提議(即專門為港人而設立的地域,定位類似香港本身現在的「特別行政區」,包括自有的稅制和法規)。此一設想和回歸時的「一國兩制」安排似曾相識,只是地點不在華南岸邊的香港,而是在世界其他地方。 筆者特別鳴謝香港城市大學學生潘璟誼協助收集及整理本文相關的數據及圖表

Interview on Brexit

Below are the links to our youtube channel and media interviews with TVB (iNews) earlier on Brexit. Enjoy!1) https://www.youtube.com/watch?v=AvDGCeHwbqk2) https://www.youtube.com/watch?v=pf0gsjEYCiA ____________________________________________________ 【樓市大預言】王震宇:港樓黑天鵝選特首前出現 對於黑天鵝的降臨香江時間,Bricks and Mortar Management主席王震宇直言「快者下星期(英國脫歐公投),慢者下年年初(歐債危機)」,強調「(黑天鵝)實會嚟,好大可能係特首選舉前出現」。 屆時本港需視乎下任「特首是否一個信奉自由經濟,而唔係計畫經濟的人」,以及他是否有信心,願意讓市民嘗試自尋出路,而非再扔公帑干預經濟發展。黑天鵝似遠還近,陰天後曙光可見?兩位專家卻對本港經濟及樓市在下跌周期後的反彈能力則持不同看法。開元產業信託行政總裁張一鳴今次睇得頗淡,他指「全球都不顧一入頂住個市,是因為大家都諗唔到今次落去有咩可以救上嚟」,未來一兩年本港未見可令金融業重新振作,連帶旅遊、出口都弱,加上地產泡沫化,香港動力將耗盡。相反王震宇認為,只要政府要識「點樣鬆手,俾市民去成長」,讓本港經濟重新百花齊放,若只堅持撐住個市,降低本港「自理能力」,最終令「城市和經濟愈來愈弱」。http://hk.apple.nextmedia.com/rea…/finance/20160622/55260340 ____________________________________________________ 【張一鳴 王震宇憂港樓市有暗湧嘆政治市難測 籲有序撤辣】 樓市轉勢至今,跌幅維持約一成,惟已有不少人想入市,本報請來兩位前星級分析員為樓市把脈,包括前滙證星級地產分析員、開元產業信託(1275)行政總裁 張一鳴及前瑞銀亞洲房地產主管、Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇,兩人都坦言現時只是小陽春,港樓前路仍有暗湧。張一鳴坦言,現時入市絕對不便宜,「曾司長(財政司司長曾俊華)都講過相比1997年唔平,仲高成五成幾」,「大孖沙叫你量力而為都講了好幾年,佢已經警告咗你,你唔通要佢話樓市會冧?」認為港人對樓價下跌意識極低。目前樓市只屬小陽春王震宇亦認為,現時樓市小陽春皆因1、2月超賣,在近季美金未有大幅上升動力,港樓才回氣「喘一喘,之後要點走就要非常小心」。兩位專家研究港樓多年,不過,近年卻不約而同表明不再預測樓價走勢,全因政策市難測。王震宇認為,港樓「從未如此政治化過」,「是某君的政治考慮,不可能以理性推測,是一個意旨」,有別於正常市場分析,而港府放棄自由經濟,施加干預令本港走向計劃經濟,導致發展受困,無力支持樓市,故應盡快有序撤辣。他認為減辣容易,但政府撤招卻可能只為「攞票」,「是畀咗機會從政者舞弄市場」。以往以「六合彩式派彩」滿足需求錯誤施政,特別是2013至2015年期間落實增加公營房屋供應,將在2018至2019年「市場最低需求時踩多市場一腳,以最大量衝擊市場。」張一鳴亦指出,港府在2012年突推白居二(白表可暫免補地價購買二手居屋計劃),推遲樓市下行周期,令現況更難處理,若有黑天鵝,樓價將大跌,否則港樓只能面對更漫長的調整,陰乾式下跌。 特首選舉前現黑天鵝對於黑天鵝何時降臨香江,王震宇直言「快者本星期(英國脫歐公投),慢者下年年初(歐債危機)」,強調「(黑天鵝)實會嚟,好大可能係特首選舉前出現」,屆時本港需視乎下任特首是否一個信奉自由經濟,以及他是否有信心願意讓市民嘗試自尋出路。黑天鵝似遠還近,陰天後曙光可見?張一鳴今次睇得頗淡,他指「全球都不顧一切頂住個市,是因為大家都諗唔到今次落去有咩可以救上嚟」,未來一兩年本港未見可令金融業重新振作。王震宇認為,只要政府識鬆手,讓市民去成長才能令經濟重新百花齊放,若只堅持撐住個市,最終令「城市和經濟越來越弱」。http://hk.apple.nextmedia.com/financees…/…/20160623/19665747

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