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【Metro Radio – 香樹輝KING KING傾 20170327】

王震宇看淡樓市走勢料將見頂 [商業電台] 從事物業投資的Bricks & Mortar主席兼總裁王震宇表示,看淡未來樓市走勢,主要因為美國加息步伐加快,會令投資回報減低,認為若美國再加息五十點子,買樓收租的投資者淨回報會被蒸發,加上歐洲多國今年將舉行大選、外圍因素不明朗等均影響樓市發展。王震宇又指,中資企業來港投地,反映他們看好香港市場,但參考過往經驗,當中資來港投地比例較平時高幾倍,出現「老收」收手、「新手」入貨的情況,就是樓市見頂的警號。他又相信,行政長官當選人林鄭月娥的樓市政策與今屆政府相近,加上她曾擔任發展局局長,較熟悉樓市政策。他又認為,樓價大升或大跌對特首民望均不利,但認為今屆政府多次「加辣」,林鄭月娥政策彈性較大,假如樓價向下,她亦可以考慮「撇辣」以支撐市場。

20170302 【Now財經台】 樓市每日睇節錄

繼拙文早前分析,內房商投地比例繼續上升(見如下更新圖)。以中標樓面比計,2016/17至今投得46.1%/34.9%,而以中標金額計,比例更是45.2%/55.9%之高: 以下乃作者於傳媒最新評論: 【Now財經台】今個財政年度,本港多幅大型住宅地皮由中資財團奪得,以樓面面積及金額計,中資財團比本地發展商高,佔比高達一半以上。有分析指,未來比例將持續增加,預料本地發展商會加快將農地轉作住宅發展。 近期中資企業連番出手投地,今個財政年度暫時批出的27個政府招標,以及港鐵公司(00066)的住宅項目中,以數量計算,本地發展商仍佔大比數,但若以樓面面積及金額計算,中資財團佔比均較本地發展商高,分別佔約60%。 有分析認為,中資企業來港吸納土地儲備情況將持續,比例會進一步增加,又認為本地發展商不會跟隨內房高價搶地,反而會加快申請將持有的農地儲備,轉為住宅用地發展。BRICKS & MORTAR主席王震宇認為,基於本地地產股股價不算高,長遠對這類股分看法維持中性。 另外,評級機構惠譽發表報告指,內地一線城市供應有限,加上中央政府有多項措施調控內地樓價,內地發展商為分散投資,以及對沖美元債務風險,自然會選擇進入香港市場。原文載於NOW地產新聞 20170302 【中資續搶地】本地發展商或加快改劃農地 

政府敵視單車,豈能躋身國際都會?

香港有沒有可能推出類似的自助單車租賃?互聯網專業協會副會長陳家豪認為,在香港推行類似的自助單車App有難度,比如實名認證,很多港人會覺得侵犯隱私不願意提供,但為防止單車丟失,這是需要的步驟;另外因為牽涉到利益,或被一些出租單車店和議員反對。不過他認為單車共享值得嘗試,如上水、大埔或梅窩等地的區議會可以先小規模試行,如由本區市民夾錢買單車,還可以解決廢棄爛單車成堆的問題。 沙田區議會大型交通建設及單車網絡發展工作小組早於三年前就發布研究報告,建議在沙田建立自助單車租賃系統,但迄今未得到採納。沙田區議員、區議會交通及運輸委員會主席李世榮稱,沙田一些區域如馬鞍山到大學站已經有單車徑,有條件做自助單車租賃系統,或者在一些人流較多地區做點到點的單車接駁站,如大學站到香港科學園的路程實際很短,卻需要搭乘巴士,若有單車會方便很多。他稱感覺政府一方面在宣傳綠色環保,另一方面卻無誠意推動單車出行,自相矛盾。 財經界有名的「單車上班族」、Bricks and Mortar創辦人兼總裁王震宇直言,市區很多地區並無提供單車通行的道路,也不夠地方停泊單車才是關鍵,「政府對汽車泊車考慮得非常周到,卻當單車無到」。 「代表文明進步 沒理由不推行」 王震宇直斥政府「懶」,一些官員整天把環保掛在嘴邊,卻忽視市民對單車出行的需要,非常虛偽。反問倫敦、紐約都曾致力於減少私家車流量,為單車騰出空間,為何香港不行?他稱,「一些人仍敵視單車,認為是低等交通工具,這種心態要改變,其實騎單車是城市文明進步的象徵,沒理由香港不推行。」 原文載於明報 20170130 【實名認證礙港推行】 延伸閱讀:踏單車上班 鼓勵環保生活 其他相關報導:科網龍頭「單車租賃App」開戰 騰訊入股MoBike 滴滴拍住ofoGPS定位二維碼開鎖滬用家﹕收費廉 常使用

香港的士:僵化思維下之畸形生態

載於信報 2016年12月9日 http://www1.hkej.com/dailynews/investment/article/1451241/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E7%9A%84%E5%A3%AB%EF%BC%9A%E5%83%B5%E5%8C%96%E6%80%9D%E7%B6%AD%E4%B8%8B%E4%B9%8B%E7%95%B8%E5%BD%A2%E7%94%9F%E6%85%8B 過去一段時間,與香港的士相關之惡評不絕於耳,由的士司機拒載、故意兜路、濫收車資等服務問題,以至令人咋舌之的士牌價(2015年6月更創歷史新高達720萬元),再有政府抱殘守缺,咄咄壓迫如Uber之創新科技電召服務。凡此種種,都令人嘆息本港引以為傲的優秀制度又再崩壞一角!本文由市場供求角度去分析近20年來的士及私家車板塊何以愈來愈亂象紛呈,希望政策制訂者能夠盡快撥亂反正,還我已經奄奄一息之市場聲譽,令香港交通環境重歸靈活、優質、便宜之正軌。 人為壓供應 價錢自然升 惡劣的服務、天文數字的資產價格及打壓新入場競爭者,都是近年香港「建制全勝、人民當災」的典型寫照。自1998年起,政府打着旗號,考慮公共交通發展和為的士業界着想,全面停止發出的士牌照。從此,牌價直線飆升,大幅拋離一般市民的購買力【圖1】。 一個公共交通工具的牌照竟然會如此瘋漲,更直逼私人住宅的價格水平,實在令人匪夷所思。其實,這個的士牌價飆升的現象只須用簡單的需求供給關係便能夠解釋。從【圖2】中可見,在七十年代至八十年代中期,因為當時政府持續發出新的營運牌照,所以的士牌照數量增長率比樓宇供應增長率高。同一時間,的士牌價與樓市價格之比則下跌,處於0.5至0.8之間【紅色區間】;反映在供應充足的情況下,牌價不會成為奇貨可居的炒賣品。 可是,由九十年代初開始,的士牌照新增量持續落後於房屋供應,以至牌價對樓價指數比例急速飆升至1.1至1.5之間【黃色區間】。此時正是應該增加發牌的好時機,但政府竟然決定停止發出的士牌照,令的士牌供應遠遠落後於房屋供應成為一個常態。難怪牌價與樓價之比在2000年後一直飆升至2005年最高的2.8,至今的運行區間為1.4至2.0【綠色區間】,比七十至九十年代超出以倍計,而的士牌亦成為較房產投資更為吸引的投機產品。 官僚供應管理 大大落後市場 從來,政府的責任都是提供一個公平的交易環境,讓市民及商界在公開市場下自由提供及消費產品或服務。由交通服務需求量着眼,只要分析回歸以來人口、房屋和私家車車牌數量,就不難知道市民對的士服務的需求遠遠未能得到滿足。自1998年政府停止發牌起,全港人口上升了12%,房屋存量增加了29%,私家車架次膨脹了60%【圖3】!以此三類需求來源推算,政府豈非應該分別發出2176(即18136 x 12%)、5259和10882個牌照,方可追上市民對的士服務的需求?再誇張一點,若以同時間訪港遊客上升459%做指標,供應如斯落後就更不可饒恕。 由經典經濟學供需曲線來解釋,當供應被人為地「點穴」(【圖4】中橙線),而需求卻不斷上升(藍線),價錢惟有持續上升(P0至P1)。正路的供應管理應是任由市場調節進入門檻,由供需雙方動態博弈之下決定的士牌照的數量及牌價,實比由冷氣房中的衙門官員閉門造車好得多。 政策鼓勵囤積 疑似官商勾結 回歸後,愈來愈多的經濟領域重複出現政策欺小護大的現象,土地、零售等等板塊見報甚頻,且不贅述。由的士行業數據所見,港府一刀切停止發牌,致使供應不足牌價飆升,直接的後果就是的士牌大量落入大行和強手之中。常理下,自己揸的士之牌主多數為細戶,擁有3個或以上的士牌的,相信為大型的士車行或資金雄厚的個體散戶。然而,自從2011年有數據起,大戶(即持有3個牌以上)的佔比在短短5年之間,由18.4%擴至22.7%,即累積增長達4.3個百分點【圖5】。反之,擁3個牌以內的細戶跌4.3個百分點。更甚者,擁有一個牌的個體戶更是大幅減少5.4個百分點,可見真正自食其力的持牌司機(佔比52.6%)正被財雄勢大的投資者取代。 司機犯險 迫上梁山 當一個公共交通的牌照淪為大行同強手的炒賣生財工具時,即是管理這類交通的政策變質之時。可悲的是,政府竟然袖手讓這個問題積患多年,完全無視一眾的士司機捱貴租的苦況。牌照稀缺拉高的士租金,直接加重司機的營運成本。為了繳交昂貴的車租,的士司機拒載、故意兜路或濫收車資以賺取更高的收入,其實只是整個供求失衡問題的一個症狀;可怕的是,因拒載而被檢控的數字更以倍數爆升:在最近5年間大漲近6倍【圖6】,可見病情已經一發不可收拾。 相反,假設政府任的士牌數目隨市場需求自由調節,則牌價失去投資價值,的士車租將因此只須反映車輛本身之營運成本而得以下調。以車租下調三分一為例,司機在付出同等勞動力情況下都可以賺取相同收入,但消費者卻每程可節省一成的車資【表】。 此外,就算司機減少工時一成,消費者亦理論上可交少車資約2%,這豈不是一個多贏局面? 人為支配供應剝奪市民選擇權 在政府樣樣要管的心態下,令更多市民轉搭港鐵,港鐵乘客數量節節上升【圖7藍線】,市民不但要受盡擠迫之苦,更要無故多行無數且不便的港鐵地下迷宮,兼在愈來愈多的港鐵事故之時別無他選。 更甚者,在的士供應歸邊的畸型市場下,儘管道路、人口、旅客大幅增加,但的士在港鐵以外的公共交通市場市佔率仍然大幅落後,在政府停發新牌之後尤其一瀉如注【圖7紅箭】。難怪市民對的士服務怨聲載道,亦難怪新科技如手機召車程式大行其道。在打壓Uber引起民情反彈下,官僚推出「豪華的士」這個怪胎產品,顯示出政府一貫架床疊屋、分化市場、增加壁壘、媚大欺小的作風,對於實行發牌市場化及低門檻化這個正常不過的解決方法卻視若無睹,同時不理因私家車數量過多(的士不夠當然人人買車)引致交通嚴重擠塞,只知努力票控的士司機;如此頭痛醫腳的鴕鳥政策,如何不令人嗟嘆香港管治淪喪? 筆者特別鳴謝香港城市大學學生吳智聰及香港科技大學學生趙國殷協助收集及整理本文相關的數據及圖表。

20161023 【樓市我點睇】王震宇:樓市短期見頂

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161023/55816672Bricks and Mortar Management主席王震宇指,目前一手樓盤吸引不少投資者入市,固然是因為銀紙貶值。H按由年初至今,減息約三分之一,發展商又增加按揭優惠,樓市下降趨勢逆轉,人的心態轉強,多個因素令一手盤轉量,「香港啲人轉軚轉得好快,跌個陣時無人買,升個陣時搶!」對於坊間有指樓市年底會突破去年高位,他回應:「唔清楚,亦唔想預測,因為政策市太嚴重,年初由H加1.9厘減至H加1.3厘,呢樣嘢隨時唔俾你做,所有呢啲嘢無哂,投資情緒、購買力會消失。」他續稱,反而擔心歐洲出事,快則第4季,因為意大利公投,法國及德國大選,結果隨時令歐元急跌,其實歐元下跌周期剛剛開始,再跌半成、一成,美金會變得太貴,香港出口、經濟及購買力會減弱,可以話本港樓市短期見頂。「如果德國總理默克爾、法國總統奧朗德等落台,一旦脫歐派上台,歐元會狂插,試想像香港有幾多出口往歐元區,個陣時,真是樓市見頂,跟住跌㗎啦!不過香港政府見到外圍影響咁惡劣,樓市未跌到一成,可能又會減辣,令樓市抽返上來。」

i-CABLE Money Cafe 築底急彈?! 20160912

上周六財經版頭條是「環球股市債市急挫」、「港股大時代變股災」,而後一版的地版版,卻是「新界屋苑呎價再創新高」、「西九四小龍業主沽貨賺六球」等,股票樓宇都是金融資產,仿如兩個世界。 今集嘉賓:Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇、施永青,分析樓市是否築底急彈。

【Metro Radio – 香樹輝KING KING傾 20160829】

【本港樓市】王震宇:現時樓價為低位技術性反彈,料第四季或見頂《經濟通通訊社29日專訊》Bricks & Mortar 主席兼總裁王震宇出席電台訪問時表示,現時樓價為低位技術性反彈,由於第一季香港樓市超買嚴重,現時為歷史低位反彈,由於未來六至九個月外來風險較大,歐元區脫歐帶來的影響,以及意大利和奧地利大選,或會影響香港及中國出口貿易,故此認為,香港第四季樓價或會見頂。  他表示,香港樓市現時很難入市,由於有很多政策,政策愈多流動則愈多,形容香港是政策市,政府應取消「辣招」,認為官僚設定政策時,沒有考慮得周全。  對於內地中資來港買地的現象,他表示,向來到了地產市場「到市頂時」就會發生。加上現時內地發展空間縮窄因素,導致中資來港買地,他認為,此現象是好的,因香港市場需要有外來 競爭,令本地市場更活躍。同時他認為,此會增加政府庫房收入,乃屬好事。http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/categorized_news_de

20160702 Metroland Interview 新城地產街 訪問

https://www.youtube.com/watch?v=athkw8g2gOY脫歐對香港投資環境有何影響?過去半年本港樓市走向如何?下半年方向及走勢又如何? 「樓市焦點」二Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明 嘉賓主持: 中原地產亞太區總裁黃偉雄 主持:林潔瑩

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