香港

香港樓市已死?

最近,香港樓價已進入下降周期之說似乎漸成共識,特別是中原指數自2019年起三頂不破而轉頭向下,上周更跌至新低後(見【圖一】中綠線)。至今該指數已由高位累跌12%: 圖一:以不同貨幣計價的樓價指數 但對身處世界各地的投資者來說,回報的計算總是會以本國熟悉的貨幣為計價單位,因此只有當環球大多數投資者以本身角度去量度都同時觀察到樓價下降時,香港樓價進入跌市之判斷才能成為「客觀的共識」。 為確定香港樓價下跌是否真的已成共識(【圖一】似乎暗示時機未到),筆者由以下主要貨幣著手: 一)非美元地區(以美匯指數計價,代表其成份籃子內國家之集體共識;以下簡稱“美指籃子”) 二)歐盟區(以歐元計價); 三)英國(以英鎊計價);和 四)全球的黄金投資者(以金價計價) 港樓對海外投資者而言仍處牛市 從發達經濟體(即美匯指數中六大國貨幣,見【圖三】)角度來看,以港元(【圖二】中藍線)計價之樓價下跌勢頭並未被以美匯指數計價的樓價趨勢(紅線)確認: 圖二:以非美元計價的樓價仍呈上漲趨勢 事實上,以美指籃子計算的價格仍處上升通道,不論是從長期趨勢(綠色虛線)抑或中期走勢(紅色虛線),甚至是更短線的角度(藍色虛線)都可觀察到!這表明,對於經合組織的一般投資者而言,香港房地產仍是一項上升中的資產。 圖三:美匯指數由六種貨幣構成 港樓對歐羅區投資者更顯強勢 對歐元區投資者而言,港樓的上漲勢頭似乎比以美匯指數及港幣計價更加強勁,而過去數月歐元的急跌使以歐元計算的香港樓價在【圖四】中紅色虛線通道內加速上漲: 圖四:歐羅區投資者可能正目睹香港樓價加速上行 英國投資者亦見升勢? 同樣,雖然自1981年以來,因美元及英鎊如影隨形而兩個貨幣計價之樓價指數難捨難分,但是自2015年起之英鎊貶值潮導致以其計價之指數開始拋離港元指數,而近期英鎊的急跌,更造就了英國投資者「感覺」香港樓價正在加速上漲的現象! 圖五:英國投資者可能覺得香港樓價正強勁反彈中 自約翰遜執政起的英鎊弱勢(拙劣的脫歐安排及瘋狂的疫下封城政策?)造就了香港資產在疲軟英鎊環境下不斷走強的現象。 黃金是唯一拋離香港房產的貨幣? 對信奉黃金價值的投資者而言,似乎奇蹟出現!以黃金計價的香港樓價,1997年的高峰仍然是未被超越的最高點,意味著從黃金這種貴金屬的角度來看,港樓仍處於一個長線熊市: 圖六:黃金強於港幣,但小幅突破正在發生? 儘管香港樓價指數已經衝破了短線運行通道頂部(【圖六】紅色虛線),但若明年戰爭風險擴大,則黃金可能會重奪主導地位,而以黃金計價的香港樓價亦會逆轉向下。時間會證明一切。 強勢貨幣進口通縮,在萬物騰貴下並非壞事! 在過去40多年的低通脹期内,每當美元疲軟時與美元掛鉤的香港資產通常會走強,如80年代中及2000年早期(見【圖七】)美元弱勢時樓價升勢強勁,反之亦然(主要在90年代後期): 圖七:美元疲軟對房價有利,反之亦然;這次會否一樣? 然而,當下是否會重複類似70至80年代初的強美元環境,令流動性回流美國而產生通貨緊縮?這又與時下超高通脹環境如何互動?今輪美元走強是否是降低「生活成本危機」風險的一個契機? 這是一個非常有趣的議題,在香港短暫的貨幣歷史中肯定是從未見過的…上述研究表明,雖然筆者看跌港幣計價的樓價,但在全球貨幣角度來看,樓市進入熊市之判斷似乎仍言之過早。 筆者特別鳴謝香港大學會計及金融系李旻軒同學協助收集及整理本文相關數據及圖表

Bloomberg Talk – How Rate Hikes & Inflation Could Impact the Property Market in 2023

We would like to thank Bloomberg for the invitation to be on the panel on November 8, 2022. At the event, we highlighted the impact of rate hikes & inflation on global housing markets and discussed the opportunities that may lie ahead. https://www.youtube.com/watch?v=zolACWFSCtsEvent overview: Aggressive interest-rate hikes could worsen the outlook for global housing markets, particularly …

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【施政報告】王震宇 寬免買樓辣稅難吸大量海外專才

https://youtu.be/yhWroEROj6k 【Now財經台】《施政報告》提出向外來人才退還買樓額外印花稅,不過,未有提及其他樓市「減辣」措施,地產建設商會表示失望。 《施政報告》提出,推出一系列措施更積極搶企業及搶人才。合資格人士在香港住滿7年並成為永久居民後,可申請為仍持有的物業退還已繳付的買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)。 以1個樓價1000萬元的住宅物業為例,原本非本地居民須繳交樓價15%的BSD,以及15%的從價印花稅(AVD),涉及300萬元稅款。不過,即日起簽署的買賣協議,當他們成為香港永久居民,只需承擔跟港人一樣,按「第二標準稅率」計算的3.75%印花稅,之前多繳的部分,即約262萬元可申請退回。 地產建設商會對《施政報告》沒有進一步為樓市「減辣」感到失望。 地產建設商會執委會主席梁志堅說:「(政策)幫不到樓市,有些失望。即使有人願意買樓也好,如果要滿7年才退還,即是做了與沒有做沒有太大分別,買樓住照樣要(支付)是完全沒有意思。」 有分析認為,措施不會突然吸引一批人士來港,亦不會影響樓市。 Bricks & Mortar Management主席王震宇說:「很多時過了4、5年後,才會決定考慮成為永久居民,你問很多外籍人士都會這樣回答。這個(政策)只會令到他們來港工作少了1個負面因素而已。」 王震宇認為,除按揭壓力測試,所有妨礙自由市場的樓市「辣招」都應該撤銷。 訪問來源:NowTV【施政報告】 NowTV Chanel 331 特此鳴謝 NowTV 記者:Sarene Ho 攝影及剪接:NowTV Production Team 請前往作者YouTube頻道觀看更多視頻: 王震宇宇論 Yulun

【樓市指南針】施政報告房屋範疇

https://youtu.be/3Vfhv-GCKiA【Now財經台】 直播訪問內容: 1. 政府指,為了招攬人才合資格外來人士,在港置業居港七年並成為香港永久性居民後,可就已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還買家印花稅及新住宅印花稅。此政策吸引力如何? 2. 有業內人士指;有關調整稱不上「撤辣」,對其他推行十多年的「辣招」未有鬆綁亦感到失望。你會如何解讀政府維持「辣招」的舉措? 3. 當中有何利弊?是否真的很擔心「撤辣」令樓市升溫? 4. 包括你在內,不少分析已認定樓市處於下行周期。現時「辣招」維持亦未見有其他刺激樓市的政策;你對今年餘下時間及明年樓市前景有何最新看法?整體樓市買賣會否進一步萎縮? 5. 相比中小型住宅,豪宅前景是否更暗淡? 6. 施政報告公布前,元朗有新盤開價見到首批單位折實呎價重返2018年的水平;又提供「漸進式按揭」計劃。你會如何評估發展商短中期的賣樓壓力?推盤及定價策略會有何變化? 訪問來源: NowTV【樓市指南針】- NowTV Chanel 333 Trading Hour 特此鳴謝 NowTV 記者:Karmen Lee 攝影及剪接:NowTV Ingest & Production Team 請前往作者YouTube頻道觀看更多視頻: 王震宇宇論 Yulun

【交易時段FINTERVIEW】本港樓市年底閃崩?

https://youtu.be/ELsP3TeMq60 【Now財經台】本港樓價今年突然急轉直下,更加有分析警告,樓價會自高位閃崩50%,外資大行亦排隊唱淡本港樓市,其中高盛最新下調本港樓價預測,由原先預期2022至2024年住宅樓價跌約20%,下調至預期2022及2023年樓價分別跌15%,即累跌30%。 不過,Bricks & Mortar Management主席王震宇認為,現時本港樓市抗跌力相比過往多次金融危機時要高,因為政府過往已推出唔少辣招防止樓價過熱,加上整體借貸水平偏低,睇返金融管理局數據,現時首期成數一般約30%。佢估計,反映二手樓價嘅中原城市領先指數(CCL)今年底會跌至160水平,如果明年中未打仗,或會慢慢落返150邊緣喘定,而最差情況會跌至120水平,即係仲有約20%下跌空間。 Eric又稱,現時樓市主要係受美國大幅加息影響而陷入陣痛期,但長線睇美國咁進取加息,好可能令債市爆煲,尤其係主權債券,資金最終會回流樓市,買返實質資產避險。   報導來源:NowTV【FINTERVIEW】 特此鳴謝 NowTV 記者:Cherry Chan 攝影及剪接:NowTV Ingest & Production Team 請前往作者YouTube頻道觀看更多視頻: 王震宇宇論 Yulun

通脹猛虎悄來 港息樓價何從?

長期價格平穩 會否一去不返? 全球性之通脹大潮,在過去兩年間令絕多數經濟學家及央行官僚跌盡眼鏡(還記得“暫時性”這個耳熟能詳的流行詞語否?)。就算今日,觀測家之共識仍然是「未來通脹會放緩」到新冠封城前、市場已於過去二、三十年來習以為常的0-3%水平。 然而,筆者展望通脹不但會高於市場預期,更會在高位持續更長時間。即是像1970年代上一次(同是)能源價格推動的通脹週期將會重臨。即使今次通脹率未必高過70年代時之高位,但亦將達到兩位數的水平,如圖: 圖—:通脹可能會出乎意料地高 人類天性喜歡線性推算過去的趨勢,卻缺乏預視轉勢的遠見;此乃為何市場持續低估過去數季通脹程度,正如國際貨幣基金組織(IMF)的通脹預測,從20年中開始每季都在低估未來通脹幅度,而每季都在追趕實際數據: 圖二:IMF全球通脹見頂的預測不斷地推遲兼調高 熟悉筆者分析的讀者應會記得,早在2022年4月4日發表之看跌英國樓價一文,在下似乎高得離譜的通脹預測(穿越20%水平)不幸地正逐步應驗,如【圖三】中的橙色線段所示: 圖三:惡劣的英國通脹來得比市場想像中快 雖然無人希望此一超級通脹潮帶來的「生活成本危機」繼續由歐盟及其他已經深陷危機的發展中國家泛濫,但港人不得不為比預期更壞的情況未雨綢繆。 今輪高通脹與上次有何分別? 要預測此輪通脹潮與上次有何不同,須先明白當時主因何在:與1970年代最大分別,在於現在香港與美元掛鉤,而在1983年10月引入聯繫匯率之前,不但本地物價被高輸入成本通脹及高本地增長推升,更有中英談判後信心危機導致的港匯暴跌(2年內近60%)因素。 其後,90年代的繁榮帶來了下一波通脹潮,並在1997年金融風暴後結束——隨著而來的通縮潮要等到2003年SARS結束後方才逆轉。之後,香港的通脹大致跟隨美國的走勢,但因受益於中國投資/自由行消費湧入而略為高企。 回看今朝,新一個通脹拐點似乎已經屆臨;特別是連美國的數據亦大幅飆升(7月份:9.1%!)時,香港會迎頭趕上嗎?以下因素,可能是市場未充分反映的導火線:  一) 當前的能源和食品通脹週期是全球性,沒有任何地域能獨善其身; 二) 美元超級牛市加上地緣政治衝突,可能引發港元脫鉤(短期機會較低,但在3-5年後成為事實),港匯走低從而引入高通脹; 三) 為應對可能出現的全球衰退,港府可能會一反平時審慎的理財政策,改而放水救市(包括提升樓按成數、撤銷各項辣稅、甚或煞停賣地等等); 四) 無窮無盡的零碳政策以及與日俱增之國際衝突風險(例如,烏克蘭/台灣緊張局勢,以致或更糟的第三次世界大戰)將令已經支離破碎的環球供應鏈增加更多壓力,製造更多短缺和通脹壓力; 上述情況實在非常惡劣(亦希望不會發生),但任何人都應該作最壞打算,而不是到時被殺個措手不及。在美國通脹似乎已經失控的情況下,對比港美通脹的互動,會對預測未來甚有幫助: 圖四:美國對香港的通脹——香港似乎在上下行兩方面都誇大了美國的情況 市場仍一廂情願地預測美國通脹會「正常化」至2%水平(【圖四】中的藍線),但實情是否又再大跌眼鏡?同樣地,市場對香港的通脹預測(紫色線)也是極度溫和地上升至2%左右。然而,筆者認為前文所述之各項通脹誘因,可能會令70年代的情景再現,在最壞的情況下甚至早至2025-6年期間出現雙位數的上漲(紅色線)。 高通脹推高息率 歷史規律從來都是通脹與利率亦步亦趨,未來在高通脹重臨時似乎10釐以上的息率將在所難免。香港按揭息率整體走勢基本上與通脹同步,雖然兩者之間的差距會隨不同的年代而從一個極端轉向另一個極端,如【圖五】所示;而由2011年起至今的息率低於通脹的格局,可能在未來數年逆轉。  上文提及之高數通脹可能早至2024年就會導致利率追升。如果過去多年的實質利率由負轉正屆時,高槓桿投資者將被迫減磅,而儲蓄收息可能再大行其道。 圖五:按揭息率大多高於通脹 今輪通脹潮有別於往,將可能出現利率大大高於通脹的情況,皆因債務比重比70年代更高,同時主權違約的風險亦更迫在眉睫,因此是市場逼高息率而非央行主動加息抑制通脹。換言之,高債務水平加上前所未有的(主要在西方經濟體系內的)高福利高賦稅將會令各國央行失去全面控制利率的能力(【圖六】中紅箭嘴),而非一如以往地輕鬆主導利率,隨意製造下一個負利率環境(橙箭嘴)。 圖六:若主權債務危機爆發令央行失去利率控制能力,實質利率可能會飆升 未來幾年最令人擔心的推高實質利率的因素包括:一)通脹不會被加息所馴服(加價潮是供應鏈失效導致,而非需求亢奮推動);二)主權債務危機爆發並導致風險溢價飆升(此次政府債券將成為風險資產,而不是企業債);三)國際軍事衝突製造更多不穩定性,推高實質利率(烏克蘭可能只是前菜,中東、東亞亦各有其導火線)。 因此,過去的線性思維將不能預視當今嶄新政經局勢下出現的實質利率走勢。換言之,實質利率隨時有機會衝破2012年來一直運行中非常溫和的上升軌道【圖七】: 圖七:未來3-4年實際按揭貸款利率可能會大幅上升 當實質利率上升時,樓價往往受累,就算短期內市場對央行利率操控(即保持低利率)能力所剩餘信心能為價格反彈提供最後動力,但隨後的債務危機卻會觸發因拋售資產而來的跌價潮,最後物業可能再度成為對沖貨幣貶值風險的優質資產(與政府債券相比)而重臨升市。此三階段由三個紅箭嘴表示: 圖八:實質按揭息率與樓價 以上情況意味著利率和房地產價格可能出現巨大波動,但願投資者不被劇烈的波幅惶恐失措,做出錯誤的買賣決定。 未來數年將會是一個充滿挑戰的投資環境。 本文早前出版的英文版本可在此細閱。 筆者特別鳴謝香港大學經濟及金融系劉宏迅同學協助收集及整理本文相關數據及圖表

Is high inflation upon us? How will HK rates / home prices be affected?

Is high inflation upon us? How will HK rates / home prices be affected? Inflation may rise far more than expected With global inflationary surprises having caught most economists and central bankers off-guard over the past two years (“transitory” being the functional word), it is not hard to see why even now so many forecasts …

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