本周有兩個看似不相關嘅新聞，對細心嘅人嚟講卻又再明顯不過，根本就係同一個病源嘅兩個唔同病症。
招標令庫房少收，令資訊貧缺，供應下降
第一單新聞當然係發展局賣地由拍賣變招標。令人擔心嘅係，表面好似政府係要減少低於市場預期價賣地帶來嘅負面市場情緒，但係此舉卻係削足適履嘅舉措！眾所周知拍賣較招標更能取得高價，即後者較令庫房及市民蝕底，此乃為何林鄭月娥局長喺周六特別強調「不到價，絕不出售」。但係地政署會唔會為唔孭「賤賣土地」呢隻鑊而更變本加厲，延續過去幾年嘅「高底價政策」導致越來越多嘅地流標？喺招標呢個唔會賣唔出地而「面懵」嘅機制下，就算流標啲官都唔需要面對市民，會唔會最終結果係賣地量亦越來越少？
市場資訊減少，公眾知情權被奪亦係招標一個甚重大缺點：拍賣所帶來嘅市場資訊唔單止包括何家到場，何家出價，何家競逐，以至花落誰家，更會將政府底價、叫價速度、叫價次數、地產界人物、通通呈現在市場眼前。
政府不可為短期市場波動而放棄長線穩定供應
而家發展局為咗避免拍賣底價過高導致反應冷淡呢個面子問題，而偏離自己為本港提供足夠土地供應呢個主要任務（見2月15日拙文《規劃供應定牟暴利？政府角色不能混淆》）。如果既要舖舖賣個滿堂紅（即搶到大溢價成交），又要賣高價（搲多啲銀），結果一定係：1）齋推罕有市區地王去拍賣（因為實會爭崩頭，發展局好風光）；2）稍為次級啲嘅地就淪為招標（咁樣就算做唔成「五成溢價Show」發展局都唔會冇面）；3）再次一級嘅地就可不賣則不賣，最好送畀房委搞掂就更乾手淨腳（就算賣唔出都有招標呢個新嘅下台階，繼續玩其高地價政策）。
咁嘅安排最終導致多失局面：庫房失收，市場失資訊，樓市失供應，城市規劃失衡，房委失控。歸根究底，發展局仍未認清自己作為「供應者」嘅主要身份同職責，稍有風吹草動就更絃易轍，自動請纓去托市，改變賣地量或賣地方式。
金管局收緊按揭已難以「監管風險」為藉口？
另一側新聞則係昨日金管局落實對二套房收緊按揭措施，要求銀行降低貸款成數一成，及要求貸款人存入一年的供款；筆者雖然支持本港應該長遠地將樓宇按揭成數降低至五成以培養正確嘅槓桿、消費心態，避免英美式樓市泡沫重現香江。
但係喺新政之下，本港可能已經成為除大陸以外全世界最難申請按揭嘅地域！最怕嘅係金管局玩上癮，招數越出越偏離佢作為監管者風險管理嘅權限！筆者喺9月6日文章已呼籲政府向北大人嘅行政干預式樓市管理思維說不，因為任何行政干預最終導致市場撓曲，政令擾民，後果多不理想。IFC2頂樓嘅諸君可能應該警覺一下，免墮入內地行政主導市場嘅監管死胡同。
樓市政策上嘅傑克與海德（Jekyll and Hyde）
圖：本港房地產供應（以固定資本投資比例為指標）徘徊喺四十年歷史低位
由上可見政府係樓市政策上仍然係欠缺全盤策略，唔同部門左右互搏：金管局使盡九牛二虎之力欲撳低樓價嘅同時，發展局卻千方百計賣貴啲土地，如果再加推公屋/居屋嘅話，本港私人樓宇市場將萬劫不復，供應/投資相對經濟活動會跌向歷史低位【圖中藍線，回返去歷史平均則投資量要大增三成】，而政府喺經濟活動內嘅比重卻再向上暴升【圖中紅線】；咁唔係大政府小市場係乜嘢？
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