載於2020年12月24日HKET -iMoney 【名家專訪】:
回顧2020年香港樓市，今年無疑過去數十年間最具挑戰性的一年。一場世紀疫症蹂躪樓市差不多一年，但住宅樓價尚且可以力保不失、兼且表現平穩，樓價於過去一年間僅跌1%；期內股市走勢表現反覆，恒生指數由今年初至今累跌逾6%，足見本港樓市底子甚為強勁。
最近多國爆發新一波疫情，經濟何時能回復正軌未明。本港亦難以獨善其身，隨著保就業計劃於11月底結束，失業率大有再升可能。未來一年樓市走勢，各界不抱期望。
其中Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇，研究樓市已逾20年，有「星級地產分析員」之稱。昔日曾是「樓市大好友」的他，自2018年開看淡樓市，搖身一變成「樓市淡友」。疫情肆虐，本港經濟遭受重大打擊，樓市卻看似未出現大震盪，王震宇接受《iMoney》專訪時，認為現時住宅市場已現風高浪急的情況，對未來樓市前景不抱樂觀。
他表示，明年樓市最大不利因素是移民潮出現，「香港人移民的動力在不斷加強中，當中英國BNO等措施愈來愈晰，也有愈來愈多國家移民政策上的改變，令香港人移民到外地更加容易。」他也提醒要小心明年會出現的基數效應，即是經濟數據或大幅反彈，有「很靚」的數字，但不足以令經濟回復至封關前的水平。
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王震宇：明年樓市更差 移民潮成最大不利因素
Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇，早於1998年起加入瑞銀從事房地產分析，曾擔任集團亞洲房地產主管的他，研究樓市已逾22年，有「星級地產分析員」之稱。昔日曾是「樓市大好友」的他，自2018年開始看淡樓市，搖身一變成「樓市淡友」，其後樓市如他所料，於2019年中開始見頂回落。過去一年，他也身體力行賣樓減磅，不足一年連間連沽2伙豪宅，市傳指他在去年底以約2,280萬元沽出九龍站擎天半島3房單位，再於今年8月以約2,850萬元沽出跑馬地山村臺27號地下單位。
量寬遊戲更將完結
疫情肆虐，本港經濟遭受重大打擊，樓市卻看似未出現大震盪，王震宇接受本刊專訪時，卻認為現時住宅市場已現風高浪急的情況。「現在全球央行在『印銀紙』，這情況給予市場很大信心，大家認為央行也會繼續印銀紙，心理上就覺得不用害怕，但是印銀紙的情況可能已經到盡頭。」
他表示，近年歐洲很多國家發債都無人問津，最後有八、九成也是由央行買入，「當去到某一個地步，是市場可能已不再玩這個遊戲，當市場沒有人買你的債券時，政府又怎麼能量化寬鬆呢？」他又指，央行的錢其實也是向德國借，如果一間央行出事，整個歐洲金融系統就存在債務違約的極大風險。
對於明年樓市，王震宇坦言未來一年的樓市情況會更差，「很多負面因素於今年出來，如『保就業』完結，很多公司也會撐不住，出現裁員潮，失業人數也更多。」他表示，全球的經濟的活力很大程度來自中小企，全球封關將引發中小企的倒閉潮出現，未來本港失業率不排除升至高於8%。
今次移民潮更嚴重
說到明年樓市的最大不利因素，王震宇認為是移民潮。他指出，現在香港人移民的動力在不斷加強中，「現在英國BNO措施愈來愈清晰，加上澳洲、加拿大及美國等，有更多這方面的政策出台，令香港人移民到外地更加容易，吸引港人離開的力度將更大。」
王震宇表示，本港對上一次移民潮出現在八十年代尾九十年代初，當時的高峰期是每年7萬、8萬人移民，「那時經濟增長不錯，因此樓價沒有明顯調整，九十年代初的移民潮主要集中在40餘至60餘歲的人為主，主要為有錢的人；今次的移民潮，走的一批一定是更年輕，相信是中下層的港人為主。最大的問題是上一次的移民潮，各國是很嚴格的審批香港人的移民，但這一次是各國為香港人『開大門』，直情希望吸納香港人，因此今次移民的數字可能比上次大很多，英國的官方數字多達30萬人，這是很恐怖的數字。」
「如果每年只得2至3萬人移民的話，對樓市影響不會太大，但當數目達5萬至6萬時，就會出現問題。」他以上一個移民潮的數字推算，九十年代初，上一個移民潮的移民人數的數字為一年約有6至8萬人移民，如上述數字有一半人持有物業，每個家庭一家三口的數字計算，即涉及約1萬個單位，「到時市場沽售不止這一萬個單位，可能本來有另外一萬個單位的需求也消失，因此對樓市而言是個很大的負面影響。」
小位單位需求或增
王震宇相信，是次移民的港人，大部分是集中於20餘至40餘歲，「較年輕的人士會因為政治因素而移民，即是20餘至40餘歲的階層，他們多數有小孩子，為小孩子的教育作出打算，你現在移民的話，小孩子到外國可能享有免費的教育福利，可以在當地以平價的價錢就讀國際學校，你在香港讀國際學校的話，每年的學費高達10萬至20萬元，香港的國際學校學費很貴。」
目前英國政府為合資格申請英國國民（海外）護照（BNO）的人士及其家庭受養人提供「5+1」的入籍路徑，BNO居留簽證（Hong Kong BNO Visa）將於明年1月31日起接受申請。英國內政部於周三（23日）更新申請細節，容許簽證申請人及其家庭成員於不同時間赴英（即俗稱「太空人計劃」），但較遲赴英者須另外申請居留許可，以滿足住滿5年的要求，是次放寬要求申請人及其受養人須一同移居英國的規定，讓子女留在英國讀書，父或母一方可續留港工作，一家人或可先後取得永久居留權。王震宇指，英國政府容許港人以「「太空人計劃」移民，對很多人來說，移民的負擔減輕了。「相信不少港人家庭的其中一位成員，將繼續於香港賺錢，然後再將部分薪金留作家人在海外的洗費；如一家人本身住在三房單位，現在只有父親留在香港繼續搵錢，可能住在服務式住宅或者租一個細的開放式單位，這會導致細型單位的樓宇需求增加，同時三房單位的需求會減少。」
莫被經濟數據迷惑
除移民潮外，王震宇提醒大家務必留意另一個經濟現象，就是要小心基數效應，即是經濟數據會明顯反彈。他解釋指：「全球經濟面對很壞的情況，但之後會出現一個怪現象，是未來三季你可能會見到很多很靚的經濟數據出現。相信會在今年的3月、4月開始，所有的經濟數據也會很好，不單只是雙位數增長，甚至有可能出現三位數、倍數的數字。」他續稱，雖然以上經濟數據可能按年有明顯反彈，但相對疫情封關前也是大跌一大截。
「數據在去年跌了99%後，就算回升10倍，也未及以往一成的水平，這就是我們要小心的地方，因為這些經濟數據不足以支撑收入上升。」
2021年投資策略 買地產股及商品相關產品
對於王震宇來說，本港住宅市場已不值得投資，現在他的焦點投放在商品市場相關的投資。「我們現在投資的是跌到『過咗龍』的地方，就是跟商品相關的概念，跟商品相關概念的資產現在是可以投資，商品將會成未來其中一個升得最多的板塊。」
為何看好商品市場的前景，原來最大的原因，是各國封關將令糧食價格大幅上升。「西德的啤酒工場的小麥其實是由土耳其的移民收割；西班牙的水果則由保加利亞、羅馬尼亞人採摘；澳洲農場工作如摘提子、剪羊毛等，很大程度是由南亞勞工擔任。現在全球封關，全世界需要收割的農作物欠缺廉價勞工，可見封關的影響是很大，由於缺乏人手收割，這些農作物就會腐爛，除了令農夫破產，也令整個產業鏈崩潰，明年及後年的農作物收成也會大減。」
如農作物收成及商品出產量大減，整個產業鏈出現斷層，會導致不同的商品價格及糧食價格上升，引發通脹出現。「未來全世界一定出現商品大通脹潮，屆時居於城市的人惟有逆來順受，難道不吃？但他們的收入下跌，商品價格卻在上升，幾乎所有大城市也會出現這情況。」
對普通小市民而言，除了買商品相關投資，另一樣最簡單的投資就是買股票，因為香港地產股平過住宅。王震宇指：「與其買一個回報2、3厘的住宅，不如買回報達4、5厘的房地產股，因為整個房地產股的板塊鏈相對樓價的價值是極度呈現的。國際性的基金經理不想購入本港地產股的情況下，導致股價低了，但回報高過房地產本身，在風險回報上，是值得的配置。」
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