載於2022年04月02日 【Metroland 新城地產街】 樓市焦點 焦點問題: 》俄烏局勢不穩, 導致投資環境較波動。 》今年經濟情況不樂觀, 疫情引致封關影響到經濟疲弱, 加上俄烏打仗導致第二波供應鏈斷裂。供應不足令通脹壓力增加。 》美國加息並非一次或兩次, 加息上升週期將會延續未來數年。 》因供求失衡問題難以解決, 通脹會繼續高企。 》香港樓市前景不樂觀, 未來政局不穩, 保存現金較保險。 以下為完整視頻： 新城連結：新城地產街「樓市焦點」Bricks and Mortar 總裁王震宇
筆者早已於2018年撰文，提出與其補貼分流隧道，不如豁免收費的建議。有信報時事評論亦於2021年12月30日隧道、公路不收費一文中提議香港隧道和公路應該免收費，減輕運輸成本，提升經濟效能： 利民便民，節省社會資源，並且打通各個核心商業區 免收道路費用可提升地價、樓宇買賣印花稅，從而增加土地收益 政府可增加車輛牌照費以補償隧道費用的損失 筆者原文如下： 隧道補貼分流 不如乾脆免收 隧道補貼分流 不如乾脆免收 政府在《施政報告》中提出隧道分流政策，相對於筆者早於2010年所提出的補貼提議（見：西隧加價無罪，政府袖手有失），新政可謂姍姍來遲，加上不敢大刀闊斧去解決問題之根本，大有搔不著癢處之嘆！新提議中政府只小修小補地加紅隧及東隧收費，並補貼西隧15-20大元（表中粉紅色各列），不向解決整體交通效率的大方向出發，實是浪費時間、金錢及人力。為了補貼西隧承諾的回報，其實政府大可將所有紅隧/東隧的收入作為西隧減費的資金：若在隧道整體需要自負盈虧的前提下，當紅/東隧收入多於西隧所需補貼，大可將西隧費減至免費，而紅隧東隧只收足夠補貼之最低水平即可，（如倒數第二行所示，實際數目可能不同，但理念一樣）；如整體收入不足則在西隧費用最低的前提下收取紅隧/東隧所需補貼之費用（如最後一行所示）。 表：對照現在及可能實行之各項隧道收費方案 其實政府好應該將全港所有隧道減費至零（上表第一行藍色列），此舉對全市所有交通的暢順度必會帶來莫大裨益；況且大部分隧道皆落成運作甚久，所有收回成本的收費原因也早不再存在，繼續攔路打劫似乎太不合情理。未來只要把隧道開支與整體道路之維修及管理合併便可，如此大大減少市民之負擔及不便之政策，何樂而不為呢？ 「攔路打劫」不合請理況且將城市交通障礙（所有隧道收費站皆是也）除去，乃有利全民的措施，較諸亂灑金錢於各種不切實際的收買支持政策（如創科領域）實有天淵之別。希望特首在具體研究此政策時不妨擴大此一德政範圍，則每日上班上學的市民幸甚，全港司機幸甚，所有大小工商機構幸甚！
This article is also published on StandNews here: https://www.thestandnews.com/society/hks-ever-ballooning-public-housing-addiction-cycle HK’s Ever Ballooning Public Housing Addiction Cycle In 2018, the HKSAR government announced six new initiatives on housing aimed at ‘rebuilding the housing ladder’. But with the introduction of the “Starter Homes (SH)” pilot project, the already bulging number of steps on the ladder increased to five. …
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本文亦於2021年11月9日在【信報】刊登： 公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能 公營房屋膨脹無盡 干預毒癮欲罷不能 政府於2018年推出六項房屋政策新措施，包括「港人首次置業」項目，意欲「重建房屋階梯」；此舉將原有的房屋梯級加多至五級，同時更每年不停地提高各類房屋的入息上限，譬如由2018年之三人家庭2萬2千元公屋收入上限節節推升至2021年之2萬4千水平。 在不斷擴闊客源政策之下，難怪《公屋輪候時間創22年新高 香港人一瓦難求》、《等到頸長！公屋申請25.38萬宗 平均輪候飆至5.8年》之類的譴責格標題比比皆是，令人條件反射式地只要一聽到房屋政策，自不然就會聯想到「公營樓宇供應嚴重不足」這個原因上來。 事實到底是否如此？且待本文抽絲剝繭，來個尋根究底…… 門檻低政府自製 公屋荒後果必然 事實卻是，政府不斷在整個房屋階梯上加大自己的地盤，屢屢將收入／資產上限不斷向富裕階層推進，導致愈來愈高收入／高資產之市民無辜墮入公營房屋陷阱。如【圖一】所示，每一個公營房屋階梯之收入上限均大幅高於該階層收入中位數：公屋上限高出36%（紅箭嘴），居屋上限更超出中位數154%（橙箭嘴），新推出之首置計劃更比私樓住戶收入中位數多出135%之巨（綠箭嘴）。 圖一：按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目（2021年第2季數據） 基本上，房屋福利所網羅之服務對象越大（即入息上限越高），吸引到本來無需要依靠此福利的高收入市民就越眾，在全民皆棄私樓博抽居屋風氣之下，需求豈能不高居不下？加上在高收入階層競相搶購「有著數」之居屋風氣下，公屋住戶便更難轉向居屋，切斷房屋階梯的向上流動力度。 上限降撥亂反正 公屋停因時制宜 假若將公屋入息上限訂於全港公屋住戶入息中位數水平（$17,900，【圖二】紅虛線），居屋入息上限訂於全港居屋住户入息中位數水平（$26,000，橙虛線），及首置入息上限訂於私樓入息中位數水平（$36,500，綠虛線），不但立即能解決揮之不去的「n年上不到樓」問題，更能直接針對每個階梯中最低收入，亦是最應優先上樓市民的需求。因為在新上限下，公屋合資格戶數將大跌24%至94萬戶，居屋合資格戶數亦大縮41%，首置合資格戶數亦會回歸理性，不再佔全港總戶數90%之誇張水平： 圖二：按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目(入息上限定於息中位數) 將入息上限定於合理的入息百分位數（percentile，如10%，30%，50%）將能極度有效地隨收入升降調整整個房屋福利階梯，不但能降低市民對福利的依賴性，而階層間之差距能得以收窄。騰出的空間能夠投向私人市場，令更多的供應能釜底抽薪，稀釋私人市場的購買力，因而減慢甚至逆轉私樓樓價不斷飆升的底因，同時大大提升整個市場的流動性（詳見另文：《公屋改革面面觀─公屋「豪宅化」》及《地產供求101：政策錯失推高樓價》）。 收入上限不停瘋漲 私樓市場屢遭侵蝕 全港現有大概84萬公屋單位，已佔總住戶數目三分一有多，絕對足夠應付基層市民需要，而居屋和首置單位也應停建，多餘的單位可以流入私人市場，供有較良好經濟能力的家庭購買，從而大大紓緩現時私樓樓價節節上升的惡性循環。 如何證明輪候冊越輪越長是政府自導自演的鬧劇？且看【圖三】三大怪象： 一）居屋入息限額（綠線）自2015年起已大大超越整體收入75百分位數，正式成為私人豪宅的第一號競爭對手——90年代仍然遮遮掩掩地跟隨75百分位數上升，但2013年重售之後直情赤裸上陣，拋離75百分位數幅度年年加大！如此大手筆鼓勵富貴戶炒樓，是否決策官僚與市場脫節之鐵証？ 圖三：入息上限與入息中位數滯後2年的比較 二）公屋入息限額（紅線）曾經緊貼全港入息中位數，現在卻已超越私樓入息中位數，正式強搶私人市場客源！ 三）偉大的政府永遠在樓市周期頂端將最多的市民攬入公營房屋（即以公帑吸引市民在市頂置業，見1997，2019）樓市崩盤後卻大幅削減收入上限（見2003），令市民更難在樓價最平宜之市底入貨，這再次顯示行政主導的置業政策永遠是以良好的意願鋪築通往地獄之路。 整體收入上限無限擴大的另一後果，就是有能力在私人市場置業的市民越趨搶奪了政府能夠提供予下層市民的福利資源，收入上限的自約作用蕩然無存。 政策順周期，直接加大樓市風險 再細看以上市頂推動置業，市底送閉門羹現象。從【圖四】可見，居屋入息限額對家庭入息中位數之溢價從12年的60％狂飆至去年的154％（圖右之紅箭嘴），正正就是政府在樓市升幅下降，隨時轉升為跌時（圖右之綠箭嘴）鼓勵市民入市居屋。 同一反智政策原來在90年代已經盛行，90年代初樓價狂升之時（圖左之綠箭嘴），亦是居屋入息限額溢價加得最狠的年代（圖左之紅箭嘴），然後隨著亞洲金融風暴後的大熊市，政府卻不讓市民在低位入市置業（圖中段之紅／綠箭嘴），此何邏輯只有？ 圖四：入息上限溢價與樓市周期對比 長遠地看，基本上政府介入樓市的惰性是獨立於樓市周期的——君不見公屋溢價亦好，還是居屋溢價，30多年來溢價趨勢基本上是直線上升（見紅／藍虛線），非常不利市場健康，亦非常重負庫房。唯一得利的，恐怕是房屋土地系列之各個利益團體，包括房屋官僚，半官方壟斷機構中之高層，或是靠此一生態謀生的學者及福利團體。 房策病入膏肓 改革刻不容緩 以上數據充分證明，現行制度正在不停地製造不公和市場扭曲。而上文所提倡之以收入中位數為依歸的公屋／居屋供應及資格框架，不但能： 一）解決福利分配的不公，令真正有需要的市民得其所居； 二）更能解放市場，令大部分的市民可按自己的情況決定是否置業，在何處安家，而無須事事問准於官僚，步步受制於與日俱增的條條框框； 三）增加私樓市場的活力，改善市民生活質素（可隨時搬往接近工作／家人的地區，省卻無數通勤時數），同時 四）令庫房收支大大改善——不但無須年年泵水資助公營機構，更能收取更多印花／利得稅，及因賣出更多土地而有更多收入去提升其他公共服務。 如跟隨【圖二】之收入標準來擬定公營房屋資格，則現在已可省回多達92萬個單位的居屋建屋量（【圖五】綠區），同時亦可免除未來須加建30萬公屋單位（【圖六】綠區）的必要性。如果政府從1998年起把入息上限調低至公住戶入息中位數，過去20年幾乎全部申請公屋的住戶都能夠被成功獲派（【圖六】紅線大部分時間在零以下），有效避免長期供不應求的情況。 圖五：未能獲派居屋之合資格住戶 六：未能獲派公屋之合資格住戶 如此百利而無一害之新模式，當然對不少既得利益者有打擊，但在當今行政主導能暢順運作的新環境下，實在是千載難逢的黃金改革時機。 筆者特別鳴謝香港大學房地產及建設系潘柏岐同學、香港中文大學計量金融系魯鍛言同學協助收集及整理本文相關數據及圖表
載於2021年10月10日 【TVB 財經透視】 房屋政策／獨角獸 焦點問題: 1. 施政報告2. 房屋供應3.政府自我角色衝突問題 TVB播放部分（約一分鐘）：[TVB 財經透視] – 房屋政策 完整訪問如下（約15 分鐘）： [TVB 財經透視] – 房屋政策
Some interesting land related new measures, in summary: a) the new Northern Metropolis is the big push to unshackle agricultural land use and to more than double the residential stock from 390k units now to up to 926k – uncertain how land resumption is to be carried out but positive for inaccessible farmland owners for sure; b) …
Is it time to buy HK retail property yet? In the past two years, the retail market has been decimated by first the domestic protests and then by the global lockdowns. One of the prime victims of this combination of circumstances has been retail properties of Hong Kong, where rents have fallen some 14% from …
Stand news 20210915 17:46 The global overview – OECD wrecked by an overreaction The economic disaster lockdowns rendered on especially the SME sector has been well documented, and now we are about to enter another seasonal flu season in the northern hemisphere, it is timely to look at how the global dynamic is as of …
Economics of lockdown, and how a country’s future is impacted Read More »
聲明:所有傳媒發布的訪問內容只代表撰文者之理解，可能與本博客作者的分析或結論不同，或存有偏差。 2021年07月30日 Singtao Property 星島地產專訪 「住宅樓價料第三季見頂」 王震宇訪問言論重點 1.本港樓價最快已於今年第2季「見頂」、最遲為第3季出現 2.若美元大幅抽升，本港將出現通縮潮，對樓市將構成壓力 3.高成數按揭的中小型物業風險高 4.豪宅市場後市較為樂觀 5.現今樓市借貸比例不高，故樓價不會出現「斷崖式」下跌 6.公私營房為七三比，為資源錯配，並推高私樓樓價 7.環球各國於疫情下以量寬支撐樓市 8.本港樓價自疫情爆發以來雖然「硬淨」，惟升幅低於西方國家 9.歐洲多國債台高築，有機會出現走資潮 疫市下樓價仍直逼歷史高位， Bricks & Mortar Management主席王震宇認為，樓市短期內仍有上升動力，惟受環球經濟負面因素影響，料最快於今年第2季「見頂」、最遲亦在第3季出現，各類單位中，以承造高成數按揭的中小型單位風險最大。然而，環顧本港私樓供應持續不足， 加上現今市場借賃比例不高、炒賣活動亦屬偏低水平，即使樓價受壓，料亦不會出現大幅下跌。. 王震宇接受本報訪問時指出，受疫情衝擊，環球以持續量化寬鬆的方式支撐樓市，但各國一旦停止「印銀紙」，全球樓價會否馬上下跌，為現今市場最大的問號，他認為，若停止量寬，全球樓價有機會下調。而在疫市下，世界各地樓價風起雲湧，大部分市區樓價均錄下跌，惟郊區樓價則錄上升，豪宅樓價更跑贏大市，實屬意料之外。 若停止量寬樓價下跌 對於本地樓價近期會否衝破歷史高位，王震宇回應指，現階段屬未知之數，惟以技術分析，本港樓價於今年第2季已經「見頂」、最遲亦在第3季出現，受滯脹（stagflation）等負面因素拖累，實際收入跑輸通漲，市場購買力將會下跌，屆時樓價將備受壓力。 高樓按細價盤風險高 對於各類單位中，王震宇認為，以承造高成數按揭的中小型單位風險最大，因為俗稱「林鄭PLAN」於前年推出，吸納市場大量購買力，惟樓市出現「轉角市」時，屆時市場將難以應對，亦因為該類單位按揭承數高，於樓價下滑時，有機會變成負資產；至於豪宅市場則較為樂觀，王震宇認為，現今豪宅買賣仍受辣招捆綁，惟整體交投仍然不俗，即使市況轉差，仍有撤辣救市的餘地。 看好豪宅後市 他續指出，現今樓市前景不太差，因市場整體借貸比例不高、炒賣活動亦屬偏低水平，與97年金融風 暴時屬「天淵之別」，故不會出現大幅下跌。 他亦指出，本港樓價自疫情爆發以來雖然表現「硬淨」，惟升幅明顯低於多個已發展西方國家，歐美多國於去年均錄雙位數升幅，量寬威力可見一斑，但現今市場仍受利淡因素困擾，他指「現今環球經濟已債台高築，歐美多國均於近年急增數以萬億元債務，為減輕日後償還債壓力，有機會以電子貨幣取代傳統貨幣，以將自身債務一舉報銷，此舉另為日後負利率『鋪路』，當市場上全部貨幣由央行直接操控，屆時可隨心所欲扣除負利率金額，『將銀紙留喺牀下底』，將成為絕響！」 端視歐美熱錢流向 王震宇續指出，上述情況以歐元地區成事機會最高，屆時將出現大規模走資潮，對資金市場將構成大幅度波動，如美元及人民幣急劇被抽高，資金亦有機會流入亞洲，導致當地經濟欠佳下，資產價格持續飆升，情況將相當混亂。 同時，亦因為世界各國均處於封關狀態，以歐洲情況最為嚴峻，多國失業率均處於歷史高位水平，令生產力接近停頓，對經濟自然亮起紅燈，故可以預測當地將出現大型走資潮。 他續指出，當歐洲因負利率釀成走資潮，可能造成美元或人民幣大幅抽升，屆時本港將出現通縮潮， 對樓價將構成壓力，為目前樓市短期內的最大風險， 未來樓價升跌幅將視乎通縮幅度及資金流入量而定。 王震宇認為，現時公私營房屋供應比例為七三比，屬土地資源錯配。 倡增私樓供應比例免土地資源錯配 本港土地長期供不應求，Bricks & Mortar Management主席王震宇認為，現時公私營房屋供應比例為七三比，此舉屬土地資源錯配，因一地難求，近期投地市場頻錄高價成交，料發展商以興建豪宅為大方向，中型單位買少見少下，將直接推高樓價，故建議大幅增加私營房屋比例， 以解決樓價高企的問題。 王震宇指出，現時政府將公營與私營房屋比例進一步拉開至七三比，他認為該措施為資源錯配，實屬錯誤之舉。他分析指：「以一百元的購買力為例子，以市場上有十間屋計，每間屋為十元，惟現今制度下，七間作公營房屋，直接將私樓售價推高至三十三元一間。」他強調，上述措施直接推高樓價。 建議村屋免補價發展 就新一季賣地計畫，僅推兩幅政府地，僅涉200伙。王震宇指，政府於覓地上仍然未夠積極，現今市區仍有土地可推出，惟政府則捨近取遠，斥資近萬億元進行「明日大嶼」填海計畫，屬浪費資源，事實上，現時新界區內村屋土地可作免補地價發展，以地積比率3至5倍興建，同時發展商需負責該區配套設施，以往八、九十年代政府均以上述方法對新發展區着墨，故不理解現今政府做法。 另一方面，對於投地市場近期屢錄新高成交，王震宇指出，由於大部分土地被撥作公營房屋用途，令私樓土地供不應求，發展商只好以高價搶地，由於地價高昂，料興建豪宅物業作主導，令市場中小型單位供應捉襟見肘，於惡性循環下進一步推高樓價。 公營房屋推出私樓市場 王震宇建議，政府當局應將現今公營房屋以私樓推出市場，方可解決本港樓價高踞不下的問題，環顧世界各地，沒有一個城市如香港坐享如此優厚的資助房屋政策，政府以照顧基層為由， 惟他則認為「若基層為社會百分之二十計，政府需要照顧百分之二十，還有佔大部分的百分之八十！」，故他建議公營與私營房屋改作三七比， 甚至為二八比，方可解決本港土地供應不足，樓價高企的問題。 記者 李偉倫 陳永康 攝影 梁譽東
以下為B&MM自攝之完整訪問: TVB發放之精簡內容如下： 2021年07月28日本港整體樓價按月持平 分析料樓價最快今季開始回落 本港整體樓價按月持平。有分析認為，樓價反彈周期已完結，最快今季會開始回落。 本港樓價繼續處於約兩年高位，差餉物業估價署公布，6月私人住宅售價指數報394.5，與5月相同，與去年同期比較就升百分之2。首六個月累計，樓價升近百分之4。 按面積分類，大約430平方呎以下的細單位，結束五個月升勢，面積最大的豪宅樓價，更按月回落逾百分之1，其餘單位面積的樓價就進一步上升。有地產分析員估計，樓價最快今季會回落。 Bricks & Mortar Management主席王震宇說：「未來一段時間可能美元會開始反彈，可能不那麼弱，這通常對香港樓價是負面因素。通脹潮可能導致實質收入會下跌，實質收入下跌時，就算樓價仍升，也會跑輸通脹。現時(樓市)接近轉角位，說得難聽點，可能今次反彈完，第三季可能會下跌。」 主管港澳事務的內地官員，今年先後曾提及，要解決香港房屋問題，有測量師認為，中長線住宅供應失衡，需要未來幾屆政府持續解決。 萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指：「我不相信單單只是靠一兩個《施政報告》的內容或政策，就可以改變整個生態或整個土地及房屋供應結構。例如工廈活化，東大嶼或者人工島這一類的。全部都不是短期會發生，很倚靠政策持續性及執行力度。」 至於租金指數連升四個月，6月最新報177.9 ，見七個月新高，按年計仍然要跌約百分之1。
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