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【iMoney 名家專訪】星級地產分析員王震宇:明年樓市情況更差 移民潮成最大不利因素

載於2020年12月24日HKET -iMoney 【名家專訪】: 回顧2020年香港樓市,今年無疑過去數十年間最具挑戰性的一年。一場世紀疫症蹂躪樓市差不多一年,但住宅樓價尚且可以力保不失、兼且表現平穩,樓價於過去一年間僅跌1%;期內股市走勢表現反覆,恒生指數由今年初至今累跌逾6%,足見本港樓市底子甚為強勁。 最近多國爆發新一波疫情,經濟何時能回復正軌未明。本港亦難以獨善其身,隨著保就業計劃於11月底結束,失業率大有再升可能。未來一年樓市走勢,各界不抱期望。 其中Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇,研究樓市已逾20年,有「星級地產分析員」之稱。昔日曾是「樓市大好友」的他,自2018年開看淡樓市,搖身一變成「樓市淡友」。疫情肆虐,本港經濟遭受重大打擊,樓市卻看似未出現大震盪,王震宇接受《iMoney》專訪時,認為現時住宅市場已現風高浪急的情況,對未來樓市前景不抱樂觀。 他表示,明年樓市最大不利因素是移民潮出現,「香港人移民的動力在不斷加強中,當中英國BNO等措施愈來愈晰,也有愈來愈多國家移民政策上的改變,令香港人移民到外地更加容易。」他也提醒要小心明年會出現的基數效應,即是經濟數據或大幅反彈,有「很靚」的數字,但不足以令經濟回復至封關前的水平。 。。。 王震宇:明年樓市更差 移民潮成最大不利因素 Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇,早於1998年起加入瑞銀從事房地產分析,曾擔任集團亞洲房地產主管的他,研究樓市已逾22年,有「星級地產分析員」之稱。昔日曾是「樓市大好友」的他,自2018年開始看淡樓市,搖身一變成「樓市淡友」,其後樓市如他所料,於2019年中開始見頂回落。過去一年,他也身體力行賣樓減磅,不足一年連間連沽2伙豪宅,市傳指他在去年底以約2,280萬元沽出九龍站擎天半島3房單位,再於今年8月以約2,850萬元沽出跑馬地山村臺27號地下單位。 量寬遊戲更將完結 疫情肆虐,本港經濟遭受重大打擊,樓市卻看似未出現大震盪,王震宇接受本刊專訪時,卻認為現時住宅市場已現風高浪急的情況。「現在全球央行在『印銀紙』,這情況給予市場很大信心,大家認為央行也會繼續印銀紙,心理上就覺得不用害怕,但是印銀紙的情況可能已經到盡頭。」 他表示,近年歐洲很多國家發債都無人問津,最後有八、九成也是由央行買入,「當去到某一個地步,是市場可能已不再玩這個遊戲,當市場沒有人買你的債券時,政府又怎麼能量化寬鬆呢?」他又指,央行的錢其實也是向德國借,如果一間央行出事,整個歐洲金融系統就存在債務違約的極大風險。 對於明年樓市,王震宇坦言未來一年的樓市情況會更差,「很多負面因素於今年出來,如『保就業』完結,很多公司也會撐不住,出現裁員潮,失業人數也更多。」他表示,全球的經濟的活力很大程度來自中小企,全球封關將引發中小企的倒閉潮出現,未來本港失業率不排除升至高於8%。 今次移民潮更嚴重 說到明年樓市的最大不利因素,王震宇認為是移民潮。他指出,現在香港人移民的動力在不斷加強中,「現在英國BNO措施愈來愈清晰,加上澳洲、加拿大及美國等,有更多這方面的政策出台,令香港人移民到外地更加容易,吸引港人離開的力度將更大。」 王震宇表示,本港對上一次移民潮出現在八十年代尾九十年代初,當時的高峰期是每年7萬、8萬人移民,「那時經濟增長不錯,因此樓價沒有明顯調整,九十年代初的移民潮主要集中在40餘至60餘歲的人為主,主要為有錢的人;今次的移民潮,走的一批一定是更年輕,相信是中下層的港人為主。最大的問題是上一次的移民潮,各國是很嚴格的審批香港人的移民,但這一次是各國為香港人『開大門』,直情希望吸納香港人,因此今次移民的數字可能比上次大很多,英國的官方數字多達30萬人,這是很恐怖的數字。」 「如果每年只得2至3萬人移民的話,對樓市影響不會太大,但當數目達5萬至6萬時,就會出現問題。」他以上一個移民潮的數字推算,九十年代初,上一個移民潮的移民人數的數字為一年約有6至8萬人移民,如上述數字有一半人持有物業,每個家庭一家三口的數字計算,即涉及約1萬個單位,「到時市場沽售不止這一萬個單位,可能本來有另外一萬個單位的需求也消失,因此對樓市而言是個很大的負面影響。」 小位單位需求或增 王震宇相信,是次移民的港人,大部分是集中於20餘至40餘歲,「較年輕的人士會因為政治因素而移民,即是20餘至40餘歲的階層,他們多數有小孩子,為小孩子的教育作出打算,你現在移民的話,小孩子到外國可能享有免費的教育福利,可以在當地以平價的價錢就讀國際學校,你在香港讀國際學校的話,每年的學費高達10萬至20萬元,香港的國際學校學費很貴。」 目前英國政府為合資格申請英國國民(海外)護照(BNO)的人士及其家庭受養人提供「5+1」的入籍路徑,BNO居留簽證(Hong Kong BNO Visa)將於明年1月31日起接受申請。英國內政部於周三(23日)更新申請細節,容許簽證申請人及其家庭成員於不同時間赴英(即俗稱「太空人計劃」),但較遲赴英者須另外申請居留許可,以滿足住滿5年的要求,是次放寬要求申請人及其受養人須一同移居英國的規定,讓子女留在英國讀書,父或母一方可續留港工作,一家人或可先後取得永久居留權。王震宇指,英國政府容許港人以「「太空人計劃」移民,對很多人來說,移民的負擔減輕了。「相信不少港人家庭的其中一位成員,將繼續於香港賺錢,然後再將部分薪金留作家人在海外的洗費;如一家人本身住在三房單位,現在只有父親留在香港繼續搵錢,可能住在服務式住宅或者租一個細的開放式單位,這會導致細型單位的樓宇需求增加,同時三房單位的需求會減少。」 莫被經濟數據迷惑 除移民潮外,王震宇提醒大家務必留意另一個經濟現象,就是要小心基數效應,即是經濟數據會明顯反彈。他解釋指:「全球經濟面對很壞的情況,但之後會出現一個怪現象,是未來三季你可能會見到很多很靚的經濟數據出現。相信會在今年的3月、4月開始,所有的經濟數據也會很好,不單只是雙位數增長,甚至有可能出現三位數、倍數的數字。」他續稱,雖然以上經濟數據可能按年有明顯反彈,但相對疫情封關前也是大跌一大截。 「數據在去年跌了99%後,就算回升10倍,也未及以往一成的水平,這就是我們要小心的地方,因為這些經濟數據不足以支撑收入上升。」 2021年投資策略 買地產股及商品相關產品 對於王震宇來說,本港住宅市場已不值得投資,現在他的焦點投放在商品市場相關的投資。「我們現在投資的是跌到『過咗龍』的地方,就是跟商品相關的概念,跟商品相關概念的資產現在是可以投資,商品將會成未來其中一個升得最多的板塊。」 為何看好商品市場的前景,原來最大的原因,是各國封關將令糧食價格大幅上升。「西德的啤酒工場的小麥其實是由土耳其的移民收割;西班牙的水果則由保加利亞、羅馬尼亞人採摘;澳洲農場工作如摘提子、剪羊毛等,很大程度是由南亞勞工擔任。現在全球封關,全世界需要收割的農作物欠缺廉價勞工,可見封關的影響是很大,由於缺乏人手收割,這些農作物就會腐爛,除了令農夫破產,也令整個產業鏈崩潰,明年及後年的農作物收成也會大減。」 如農作物收成及商品出產量大減,整個產業鏈出現斷層,會導致不同的商品價格及糧食價格上升,引發通脹出現。「未來全世界一定出現商品大通脹潮,屆時居於城市的人惟有逆來順受,難道不吃?但他們的收入下跌,商品價格卻在上升,幾乎所有大城市也會出現這情況。」 對普通小市民而言,除了買商品相關投資,另一樣最簡單的投資就是買股票,因為香港地產股平過住宅。王震宇指:「與其買一個回報2、3厘的住宅,不如買回報達4、5厘的房地產股,因為整個房地產股的板塊鏈相對樓價的價值是極度呈現的。國際性的基金經理不想購入本港地產股的情況下,導致股價低了,但回報高過房地產本身,在風險回報上,是值得的配置。」

BNO to boost UK property, but which area benefits most? 20200905

BNO to boost UK property, but which area benefits most? Since the imposition of the new national security law on HK from July, immigration enquiries have surged (Chart 1), while at the same time a number of foreign nations have also offered eased passage for Hongkongers to either emigrate to, or seek refuge in (see …

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港人移民利英樓,本文淘金搵寶地!20200904

二O二O年九月四日刊於信報之原文 : 港人移民利英樓,本文淘金搵寶地! 自從七月本港實施新的國家安全法以來,市民有關移民的查詢數字暴增,似乎還有節節上升的趨勢,再度反映港人對回歸後一波又一波政治衝擊下的恐慌【圖一】。與此同時,眾西方國家亦因應國安法的落實,大開方便之門,推出越來越多為港人度身訂造的移民或庇護方案【表一】。  ________________________________________________________________ 圖一:Google搜尋下“移民”頻率因數度政治事件攀升,國安法後更創歷史新高 表一:西方國家宣布之各庇護港人移民方案(更新至8月27日)  ________________________________________________________________ 本文較深入地探討港人因BNO護照移民對英國各區樓市供求上的影響(以英格蘭為主,因其人口數據較蘇格蘭及威爾斯全面),及各地樓價受惠程度上有何不同。 新港人若隨本土華人現行分佈落戶 評估港人如何擇地定居方法眾多,例如以收入階層分佈作估算(可惜BNO護照持有者資產/收入分佈數據欠奉),或者較簡單地以英格蘭當地華人的現成分佈作參考(因當地此類人口數據已齊備)。 以華人分佈來估算港人移民目的地可能產生少許誤差,因為當地華人經歷數十載本地生活,可能已經融入了英國小鎮、甚至鄉郊社區,這會是剛到埗港人所難以適應的。此外,中餐經營者可能會推高當地華人在小鄉鎮的人口比例,但大城市卻可能是港人移居的首選。 無論如何,以下是兩個較為清晰易明的方法去描述華人(多為港人)現在如何在英格蘭各大地區的分佈: 圖二:華裔人口佔各地區總人口比例——內倫敦最高 圖三:最大的華裔群組也居於內倫敦  ________________________________________________________________ 由上述數據可發現不少有趣現象: 一) 只要一成合資格港人移居英格蘭,當地華人數目將從現在的43.3萬大增30萬,即飆升70%之多; 三) 假設港人以目前華人分佈的比例移居英格蘭【圖四】(因當前的分佈已反映當地大部分原是港人的生活習性及喜好),各目標城市/郡/地區將承受可大可小的負擔,由住房需求到基礎設施,以至服務需求。以下集中討論房屋方面的情況。 圖四:華人在英格蘭不同地區的集結比例 ________________________________________________________________ 倫敦,漢普郡,諾定咸面對最大潛在房屋需求? 假設30萬之數的港人成功到埗,現有的空置房屋將會是首先被購買入住的目標。以此來計,漢普郡、倫敦及諾定咸的樓市將面對最嚴重的供不應求局面,即【圖五】中所有y軸值大於1地區:  ________________________________________________________________ 圖五:新BNO移民對房屋需求對現有空缺-倫敦、漢普郡及諾定咸最受壓力 圖六:連帶未來兩年的落成量,倫敦/諾定咸/樸茨茅夫則是受壓力最大的地區 註:圖內數字所代表地區,見【表二】  ________________________________________________________________ 就算計入往後兩年的新供應,市場緊張情況亦難以緩解(假設2020年及2021年能夠維持2019年的落成量)。住房負擔最重的地區依次為倫敦(【圖六】2號點和3號點),約克(4號),樸茨茅夫(14號),諾定咸(7號)。 實際上,若全數合BNO資格的港人移居英格蘭,則內倫敦的供求比會暴漲到6.7倍(見【表二】第六列,相對以上假設10%港人情況下的0.67倍)。在如此一面倒的需求狀況下,熱門地區的樓價似乎將陡增無疑…… 下表將前30位「人滿之患」地區之細節舉列之:  ________________________________________________________________ 表二:BNO移居的住屋需求   ________________________________________________________________ 有否其他英國樓價的泄壓閥? 儘管數以百萬計港人從天而降對不少英國地區會造成不可承受的壓力,但這個情景並非沒有消減的對策,例如其他國家政府提出的移民措施【上表一】,甚至如「國際特許城市」類的提議(即專門為港人而設立的地域,定位類似香港本身現在的「特別行政區」,包括自有的稅制和法規)。此一設想和回歸時的「一國兩制」安排似曾相識,只是地點不在華南岸邊的香港,而是在世界其他地方。 筆者特別鳴謝香港城市大學學生潘璟誼協助收集及整理本文相關的數據及圖表

D100電台採訪 – 對冲人生路 20190929

筆者日前有幸受邀出席錢志健先生在D100電台主持的節目——對冲人生路。 節目於2019年09月29日播出,主題爲《地產有價、虛擬貨幣、資產管理》, 期間交流分析了虛擬貨幣的理念與特點,與實體貨幣的區別, 以及對其的展望;更加結合現時各國的形勢談論社會政治經濟問題。 節目完整錄音如下:

20120605 歐債亂局下的投資機會

歐債亂局下的投資機會 《南華早報》中文網副總編輯廖美香Tuesday, June 05, 2012歐洲各國就解決歐債問題糾纏不清。希臘債務危機如箭在弦,無論月中希臘國會選舉的結果如何,歐洲的經濟都是疲憊不堪。況且,萄葡牙、西班牙、意大利的巨債更甚,困擾陸續有來。在世界經濟如此不明朗的形勢下,股市悶局多時,投資者怨聲載道,至今究竟有何投資機會呢? 在歐美金融動盪之際,海富通資產管理(香港)公司總裁羅念慈剛剛看到中國經濟初露曙光;相反,前瑞銀集團著名房地產分析員王震宇則認為歐美債務問題形同黑洞,無法根治。他倆一人傾向樂觀,一人甚為悲觀,提出既不同又有相同的投資策略,讓我們參詳一下。 「歐元區的系統性風險似乎已經受控,儘管歐豬多國的債務仍是危機四伏。反觀中國,調控多時的內地經濟政策正在緩和,種種跡象顯示中國似在軟著陸。」羅念慈說,由於中國新一輪的寬鬆財政政策正蘊釀出台,今年首季很可能是這次緊縮經濟的一個低位。 歐洲央行實施的長期再融資計劃 (LTRO) 有助財困的歐洲穩定下來,也防止了歐洲銀行系統性風險的發生。「歐洲央行的 LTRO 旨在促進銀行的流動性,有別於美國央行向銀行購入債務。」羅氏說,歐洲發債的利息高企,但銀行同業拆息則下跌,這有賴 LTRO機制的引入,令投資者能判斷歐洲不存在系統性風險,與歐豬四國債務纍纍的國家風險不同。由此可見,以歐盟作為主要出口地區的中國,其外部風險亦將減低。 至於中國內部經濟,他認為,房地產市場看來亦在穩固之中。「由於地產商減價賣樓,交頭已在增加。不少內房發展商負債高企,在賣樓促銷之後現金流得以改善,也減低了銀行壞帳的風險。」 他指出,今年3月銀行新增貸款為一萬億元,是北京選擇性放鬆政策下的一個向好趨勢。銀行短期票據的折扣價格,已由去年10月的11%下降至只有4%,反映了 企業融資情況已放寬。再說,市場上資本流動性相當充裕。「如果這個趨勢持續,基金可能買入更多股票,股價亦將隨之上升。」 再者,中國勞動市場亦轉趨緊張。自2011年人力需求放緩下來,今年首季已顯得有些緊張。由於政府加快審批基建工程,包括在偏遠及落後地區,全國出現了勞工短缺,西部及東部人手需求率達 1.08,中原地區則 1.07。勞動市場活躍,為人們提供工資收入,增強了消費,從而抵銷了房地產市場資本流動的減速。當前中國經濟最弱的一環是出口,歐美佔了中國最大出口的比例逾四成,但羅氏認為,中國的出口仍不致太糟糕。「首先是歐洲的系統性風險受到控制,而且中國出口到那些債務沉重的歐豬國家,只佔中國總出口3%。」至於通脹,亦不再是嚴峻問題。「由食物及能源帶動的通脹確有可能妨礙中國經濟軟著陸,但是食物價格已從高位回落。」總之,今年首季應是中國經濟見底回升之時,北京無須急進地放寬政策以刺激經濟,在外部經濟隱憂的情況下,中國經濟不致於急速向上;但是,從宏觀經濟及政策背景的角度看,投資者對中國股票的疑慮將會在未來數月間清除。 內房股能源股值得留意羅念慈認為,有三類股份值得留意:1) 由於北京放寬流動性的周期開始,對地產及金融的版塊有利。2) 從經濟結構看,國務院常務會議剛通過十二五國家戰略新興產業發展規劃,將有利於戰略性新興產業,包括節能環保、新一代信息技術、生物、高端裝備製造、新材料及新能源汽車產業。3) 中央將落實國企增加分紅的政策,今年內有可能實施。上市國企包括電訊、能源等料增加派息。 面對歐美國家債務纍纍,著名房地產分析員王震宇則感到極為憂慮,認為投資者須要及早防範貨幣貶值的災難。 當前歐債問題非常嚴重,全歐欠債逾10萬億歐元,估計今年歐洲國家到期債券將逾1萬億歐元。美國國債去年累計14萬億美元,今年已漲到16萬億美元之多,單是年利率2厘計算,每年光是利息開支 3200 億美元,如果是4厘,雙倍計即6400億美元。 「如此每年幾千億美元的利息將怎樣歸還呢?它們連利息都付不了,只有印銀紙,銀紙因而貶值。日本、瑞士多國都這樣。中國為了保住出口亦陪玩,大家銀紙鬥平,實物就愈貴。各國政府入市干預,市場失效。」他批評,歐洲民主國家為了選票,要取得人民的支持而提高福利,導致負債纍纍;但如今各國政府要競爭貶值,影響到世界貨幣不穩,由國際投資者埋單,甚不公平。 王震宇說,貨幣貶值最終導致環球大通脹,後果可以很嚴重。「以往食物只佔支出一成,如食物佔支出的比重增加,消費力就減弱,令經濟悪化。」他回憶說,德國威瑪共和國當年通脹厲害,食物開支佔收入九成,人們沒有剩餘資金消費,民不聊生,因而出現了強人希特拉領導納綷德國的局面。 「現在除了德國痛下決心主張收緊財政開支,您看那些國家有決心節制?」他指責歐美的政府取易不取難,利用他人的資金,靠印銀紙去提高本國福利,導致債務上升,生產力下降,造成惡性循環。「你在電視看見政府說如何造福民眾,其實是糖衣毒藥,我們必須留意當中來龍去脈。」他直言,貨幣不穩,烈強爭奪資源,世界打第三次世界大戰未必無可能。 他強調,現在世界金融大混亂,美元及歐元一旦崩潰,投資者很容易走避不及,造成不可預計的損失。世界愈不穩,實物愈昂重。他建議投資者的組合,必須有二、三成包含能源、食品及貴金屬。 惡性通脹黃金可保值「投資能源股份,最好買入國有的石油公司,如美國、中國或俄羅斯的石油企業,西班牙等債務國的就不要沾手。」談到食物的投資,王震宇別有想法:「世界一旦戰爭,通脹高,食物變得稀有和昂貴。因而,購入農田是很好的避險產品。」 王震宇最近自立門戶,創立投資公司Bricks & Mortar代人買農地。他自己亦花了六百萬元在元朗買入兩萬呎的農莊,試過農民的生活。「歐美富人買農地是很普遍的,對於亞洲投資者則是一個新鮮的課 題。」他說,在中國買農地有風險,由於欠法治,投資者害怕被充公,而且內地污染嚴重。巴西及阿根廷對外資持有土地有限制。在英聯邦國家尤其紐西蘭選購農地 最好,那裡的法制良好,無污染,土壤適合農耕。 對於小投資者,王震宇與羅念慈兩人的投資想法一樣,黃金是最佳的選擇。王震宇說:「為了規避風險,黃金是最能發揮功用的。即使是打仗最惡劣的時候,人們不認貨幣,黃金就是通行證,一個小小的金幣就可換來食物、交通等必需品。」羅念慈則認為,各國在印銀紙,投資者無論憂慮通脹或通縮都選擇黃金。各國央行的儲備也在增購黃金,無論印度及中國的人民都受惠於經濟起飛而大量購入金飾。羅念慈說:「趁當前大戶為減債而沽黃金,金價或跌至每安士1400美元,投資不妨候低吸納。」兩位投資專家都認為,投資黃金應以實物為主,而不是買入紙上黃金或是黃金 ETF。他們均認為,買黃金就是防範風險,當災難來臨,具金融性包裝的黃金也不可靠,只有實物發揮作用。

貴金屬未勢升完 資產配置不可無

王震宇 – 宇論 – 2012年2月14日 http://yulun2012.blogspot.comyulun2012@gmail.com 貴金屬未勢升完 資產配置不可無 在環球央行鬥印鈔票以防通縮兼保出口競爭力的大環境下,貨幣戰爭已一發不可收拾,令任何有形資產,包括房地產、農地、及具貨幣性質的貴金屬都會受惠於貨幣貶值。本文分析黃金白銀之投資前景,望為讀者理出因果關係,在當今愈來愈短線之投資時限下,捉到稍長線的趨勢而獲利。 在各國政府揮霍無度,福利掛帥,債台高築下,主權債務危機已非新鮮事。歐債問題之所以沒完沒了原因在於負債國綁在歐羅枷鎖下無印鈔能力也!英國美國有力控制自己貨幣,一早已QE數輪,目的在於減低融資成本,推動借貸以促進經濟復蘇。 負債貨幣化 市場政治化最近,歐羅區亦繞過制度障礙,間接開動印鈔機(LTRO – long term refinancing operations是也),於是乎,所有英美歐經濟體系都經央行以近乎免息借錢與商業銀行,助其購買無人問津之國家債券,去延續政府大花筒式福利開支。 這樣一個「鐵三角」雖然紓緩短痛,但是隨之而來的央行資產負債表無限膨脹卻稀釋幣值之購買力,導致入口通脹;同時卻沒有解決政府臃腫、福利養懶、內部經濟缺乏競爭力的病源,最終內憂外患之下,市場對幣值失去信心,繼而整個系統倒下。 以上悲觀的結局,可能在未來三五個月內不會發生,但如此拖延策略卻難保兩三年後不會以悲劇收場,此乃愈來愈多人對貴金屬看好的最重要因素。因為政府愈侵佔自由市場,以為人定勝天,能克服商業周期所必會產生的經濟調整,則最終打亂市場秩序,令應該被淘汰的公營機構冗員、應該破產的過剩產能/投資得以苟延;反過來,應該取而代之的新投資、新產品、新技術卻被壓迫而擠走。 在政府的人為干預下,市場定價機制失靈(如:利率在高負債低增長的經濟體系本應天高,但卻被QE、OT、LTRO、ESM等蠻力專制行為壓得接近零!),致使游資亂竄,吹完一個泡沫又發另一個。為了通脹滅債,各國不昔製造長時期的負利率環境托住本應爆破的樓市,但是一個有史以來最大的債務泡沫不是一年半載內可以靠通脹解決的,各國政府的未來政策將會是:「負利率常規化以防通縮,貨幣競貶值以保競爭,財赤持久化以補內需」;未來投資市場將會持續波動。 在此背景下,低利率與通脹將長時期共存,而負利率導致之金價上升亦會持續【圖1】及【圖2】。 不幸的是,美國政府為做好門面工夫,不斷地為通脹數據「減磅」,致使過去三十年來政府公佈的數據愈來愈與國民實際生活所體驗的通脹水平脫節(圖一和圖二中綠線與紅線之差別現已達7.5個百分點之多),此亦為2000年後金價進入大牛市之主因。(圖二代表真通脹之綠線2000年後開始加速變負,即管紅線仍然處於正利率狀態!)。看來只要圖一之綠線維持在-4%以下,圖二的綠線低於-0.5%,則金價仍然長升長有! 債權國開始背棄美元最近愈來愈多的迹象顯示,美元作為儲備貨幣之地位似乎正面臨重大考驗!由三方面看: 1)過去一年愈來愈多國家在市場大手買金,光是2011年第三季,已達148噸,是四十年來最多!買金的央行包括中國、俄國、南韓、玻利維亞、泰國、哥倫比亞、墨西哥等等。 2)儘管中國沒有同時大肆沽售美債,但是以過去一年的趨勢來看,俄羅斯明顯在減持,另一金磚國印度亦減磅一成半【圖3】,同時,美國聯儲局的資產負債表增加了5000億美元,此減持趨勢會不會如戲院起火一般,一有人叫「起火」而突然所有人爭相擠向出口呢(晚走者被燒死)? 3)在歐美制裁伊朗之際,新聞報道印度正與伊朗以金換油,如果此宗每年120億美元之交易以金為單位,將標誌着美元作為「油元」地位的動搖,亦可能是黃金作為 美元替代品的開始,而且現在中印、中俄、中日已起步走向以自己的貨幣為貿易計價單位,亦長遠對美元的流通量不利。2012年會否在歷史上成為美元被黃金取替的分水嶺?大家且拭目以待。 金價2016年見頂?很多技術分析只是線性重複過往規則,未必會準,然則金價的階梯式上升,卻有驚人的準確性!1931至1966年那三十五年間踏上階梯後一直金價平穩;1966年開始升浪至2000年方完成另一周期,用了三十四年。 再早些1860至1931年剛好七十一年,即兩個三十五年循環;如此計算,下一周期似會於2016年前後見頂,並於2035年完成,而以1966至1980年之升浪幅度計(浪頂係浪底之18倍),會否下一波頂在金價5000美元一盎斯【圖4】?天曉得也。 作為一項資產配置,在如今各方面都充滿動盪及不穩定因素之當頭,筆者覺得有起碼一成資產以「真金白銀」傍身總比手持可貶值至零的紙幣安心。 白銀有機跑贏黃金如果貴金屬會保障財富,那哪一種會較大升幅?17世紀以來兩百多年的金:銀價比例大約在15倍左右,而1872年後此比例上升至43倍。如果下一浪升至1980年之「瘋癲」程度的話,應會有機會由現在的51倍縮至30倍左右。即是,如果金價可由1700元升至5000元(兩倍升幅),則銀價可能由34元升至167元(四倍升幅)【圖5】。圖5:金:銀價比例在44倍左右,回到80年水平表示銀價升幅更可觀 以上討論希望給各位一些投資參考,就如所有投資一樣,切記多加分析,量力而行;切忌貪婪過度,投資變成投機,則無往不利矣。 —-請按連結閱讀本文於《信報》及《蘋果日報(1)和(2)》之原文

將FILTH變成SILTH/TILTH

上文講緊島嶼之價值釋放,但係忽然殺出個英國狂加銀行花紅稅嘅新聞(財相Darling上星期提出徵收一次性50%嘅花紅稅,法國可能會跟着癲埋一份;但係美國呢次醒目好多,權衡輕重後靜靜地唔參予呢種自殺式嘅嘩眾取寵的選票伎倆),不如今期應節,就討論吓呢個咁新鮮滾熱辣的題目先! 讀者可能會問銀行花紅同地產專欄又點會拉上關係乎?其實大家睇睇中環最矜貴地段,租金最貴嗰幾棟大廈入面係乜嘢機構,就唔難明銀行業對香港地產嘅重要性係幾高啦。 金融風暴所披露嘅一個長期趨勢,就係未來嘅世界經濟重心一定會向東移;香港喺亞洲既然已經擁有優勢,依家就更應該快馬加鞭,乘勢增加自己嘅宣傳,大力吸引嗰啲正處水深火熱之中嘅海外銀行家,將佢地嘅懷疑同憂慮轉化為決心,甚至係行動─另起爐灶,實行做其永久稅務難民,脫苦海,投奔香江去也。 正所謂打鐵趁熱,依家正值紐倫當災,港滬興旺,與其同室操戈互搶市場,倒不如放眼世界,槍頭向外。喺彼等收入減少兼稅費大升嘅環境下游說國際金融機構步滙控後塵,移師香江,加速壯大我哋四大支柱產業之首嘅金融業(另三大產業乃旅遊、貿易及物流和專業服務),增加就業及稅收。 咁點執行呢個新玫瑰園計劃呢?第一,要制定長線遠景,令人聞聲則喜,包括量化未來香港每一個金融板塊(外滙,債券,商品,股票,衍生工具,私投,基金管理等等)嘅具體總量目標,令人相信政府將香港打造成呢個時區,甚至環球無敵嘅金融中心、總部基地嘅決心。第二,為容納呢啲未來商機、描畫可信而又可達標嘅基建大計,包括寫字樓及豪宅供應(見本欄10月20號關於西九寫字樓供應之文章),文化悠閒設施,教育醫療支援,入境政策等等。 第三,由高層人物(如:政務司下設立金融沙皇之職,或者投資推廣專員)做統籌推廣,特首賜予尚方寶劍以理順任何機制上的阻力;第四,進行環球路演,約見包括中資在內嘅金融機構,為其遷移企業重心,甚或整體遷冊製造心理同實際嘅有利條件。 不過,基於香港已經係一個低稅率地區【見表】,港府頂龍可以喺路演或「撬牆腳」過程中應承未來幾多年稅率不變,但唔應該亦冇必要再免稅或補貼,以免 製造不公。如果能夠有效執行一個新玫瑰園計劃,到時香港有機會改寫銀行界一組風行多年的貶義詞FILTH(Failed In London Try Hongkong),將其句首中之Failed 變為Screwed或Taxed。

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