2022年9月26日 香港經濟日報記者 潘淑盈
美國聯儲局再度加息0.75 厘，一如市場預期，有本港銀行已率先調高最優惠利率 (P)。
Bricks & Mortar Management 創辦人兼總裁王震宇認為，一、二手交投料持續偏弱，直至政府再放寬入境檢疫措施至「0 + 0 」方案，兼中港通關，才可減低加息、通脹對樓市的負面影響。他初步亦料未來半年至1年，本港樓價最多或跌逾 1成。
王震宇估計，未來半年至1年半，美國趨向繼續加息，在此情況下，很多買家要重新「計數」，及衡量他們的負擔能力，因此預計二手成交量會繼續偏軟。不過，他強調，除了國際利率環境、本地經濟或房屋政策的變數都是影響樓市交投的因素。
他又指，過去數月成交量基本上觸及過去5至7年的低位（以成交量較總存量計算)估計這情況應該會持續2、3個月，直至政府再放寬人境檢疫措施至「0 + 0」方案，兼中港通關，才可減低加息、通脹對樓市的負面影響。
政府有「辣招」撑經濟隨時可撤
他直言，過去一段時間中原城市領先指數 (CCL) 已跌穿數個重要的支持位，估計短期內會繼續下跌，惟因政府手上還有很多「辣招」，故亦不該太過悲觀。若勢頭不對，或為了支撑經濟，當局可能隨時「撤招」，就如以往將細價住宅的按揭保險成數提高至9成等。
他認為政府依然有很多措施可做，問題只是視乎當局想「托市」或讓樓市繼續下行，但暫時看不到新特首在房屋有何大理念，所以暫時需要觀察。他依然估計，未來半年至1年，本港樓價或錄單位數至10多個百分點的跌幅。
料美明年中 加息至4.5厘以上
在加息周期，市場觀望情緒升溫，未來新盤是否會偏向保守？他認為，如果新盤未能去貨，發展商一定要跟隨市場價發售。目前息口環境非常不利，發展商不可能無限期暫緩推盤，所以估計他們屆時需向現實低頭，變相要以貼二手價或低於二手價推盤，才可去貨。
美國於今年餘下時間很大機會再度加息，他初步預料，美國聯儲局明年中會加息至 4厘半以上。若香港銀行要賺取約 200 點子的息差按揭息率隨時達6厘半或以上，「過去一段時 間習慣低至70、80點子的息率，因此他們需要大幅調節心理及『荷包』，估計需要一定的適應期。」
他預測，香港銀行屆時一定會再上調最優惠利率，因為剩餘的安全空間不多，估計香港銀行最快今年第4季、遲則明年第1季追加，並預測香港跟隨加息的幅度與美國的相同。
租金幾乎「跌定」入市工商舖時機
疫情「打殘」工商舖市場，王震宇認為，投資者現時入市工商舖較買住宅更精明，因租金已經差不多「跌定」。
投資安全系數 較住宅高
王震宇認為，在封關下，工商舖市場的交投及租售價大幅下跌，甚至重回 2004 至 2005 年的價位，安全系數較住宅高很多，所以他覺得，對於投資者而言，人市工商舖較購 入住宅更精明。「銅鑼灣最旺街道的租金下挫，以往舖位均由國際名牌租用，但目前只由短租舖或散貨場承租，可見價位己經差不多見底。」
在加息周期下，准買家又該如何部署？他建議準買家做足研究，並需「計好數」，以防輸掉儲蓄，亦不能只選擇價錢相宜的供款計劃，而需考慮未來環球經濟表現、戰爭會否加劇、通脹率等因素才入市。
籲增私樓供應 樓價或下調
另外，新政府將於10 月中公布第一份施政報告，他對此有何期望或建議？他坦言，政府應該盡量增加私人房屋供應，因為公營房屋售價可謂根據私人房屋售價而定，只要令私人 住宅的樓價下跌，增加公營房屋供應的壓力會減少，並建議政府該撥部分公營房屋到私人市場出售。此外，政府亦不該「衝出去托價」，又舉例近期有私人住宅地流標收場，就是政府「抬高地價」的表現，最終令樓價難以回落。
同時，他表示，政府不應增設更多樓市「辣招」以管理樓價，相反提供足夠房屋供應才是更實際的做法。
特此鳴謝
香港經濟日報記者：潘淑盈
攝影及剪接：梁鑑章 羅志聰
訪問來源: HKET – 地產站Weekly Talk
文章來源: HKET
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