樓市走勢前瞻:專家點評|王震宇:業主急去貨超賣!4大利淡因素不宜上車 20240328

 本文於2024年3月28日在【香港財經時報】刊登: 樓市走勢前瞻:專家點評|王震宇:業主急去貨超賣!4大利淡因素不宜上車

樓市走勢前瞻:專家點評】雖然政府全面撤辣後,樓市轉活,但不少專家對今年樓市走勢仍持審慎態度,今年之後走向較難預測。但Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇則看淡未來一、兩年樓市。他接受《香港財經時報》訪問時解釋,有4個利淡因素影響後市走勢,包括長息會上調、公營房屋供應增加、新盤爭相減價開售,以及外圍有戰爭爆發。他提醒有意置業人士,未來樓市持續向下,上車、換樓不是時機,最好租樓。

業主急去貨而超賣

近月樓市轉活,一、二手市場交投倍增,但二手市場錄得部分二手盤蝕讓成交。王震宇分析指,在過去一段時間,美元強,息口升得高,加上內地和本港經濟表現欠佳,但市場去貨意欲強,故部分業主趁撤辣後急於去貨,於是大幅減價,出現超賣情況。在未來3至6個月,住宅買賣成交宗數勢將倍增。

政府撤辣 配合內地「放水」交投倍增

王震宇指,政府撤辣,配合內地「放水」,投資開放,內地人來港購物,加息預期暫時放緩,估計未來3至6個月樓價持續回升,升幅5%至8%。交投會上升,增幅則難預測,但由於先前基數低,相信增幅以倍數計。據土地註冊處資料,在撤辣前的1月和2月,住宅買賣合約分別為3477宗和2375宗,屬於偏低水平。

4個利淡因素礙樓市復甦

不過,王震宇預期,樓市經過這3至6個月回升後,將會掉頭向下。他提出4個原因:

息口會調升;

未來2、3年公營房屋供應排山倒海地推出,搶走部分私樓購買力;

未來3個月發展商相繼推盤,料二手市場受壓;

外圍有大規模戰爭爆發的風險。他預計,未來一、兩年樓價再下跌。

長息升拖累港樓

現時市場普遍預期,今年美國會減息,利好樓市。但王震宇着眼點在於長期債息走勢。他預期,未來長息會調升,這方面連央行也控制不到,但短息所起作用不大,因沒有人買短期債。長息是主宰長線資本投資回報的重要因素,長息升,影響全世界所有資產,資產回報率上升,本港亦受牽連,樓市自然受到影響。

公營房屋供應大增

其次,未來2、3年政府增加大量公營房屋供應,影響私人住宅市場。據房屋局資料,預計未來5年(即2024/25至2028/29年度)傳統公營房屋的建屋量約14.2萬個單位,再加上額外興建約3萬個「簡約公屋」單位,整體公營房屋建屋量將增加至約17.2萬個單位,較上一個五年期的15.8萬個增加約9%。按此推算未來3年公營房屋供應量,每年平均提供約3.44萬個單位,高於私人住宅每年落成量。

私樓供應少推高樓價

王震宇批評現時政府的政策步伐落後於市場形勢。他指出,政府在樓市上升時搶地,發展公營房屋,減低私人住宅供應,私樓供應愈少,樓價升得高。當樓市掉頭向下時,先前搶的地皮落成的供應量,便排山倒海地推出,最終「踩死」樓市。

他表示,原本租私樓人士,現在可以以近「零成本」租住公屋;原本可以買私樓的人士,現在以較大折扣優惠價買居屋。

發展商減價推盤

另一個因素是發展商將會相繼推盤,對二手市場有壓力。王震宇指,未來3個月發展商會減價推盤,相信二手市場會受壓,並會耗盡購買力。現時新盤積存貨尾量高。據資料指,撤辣後新盤接連推售,暫時共有7個新盤,提共超過3500個單位。執筆時,黃竹坑港島南岸3B期Blue Coast已上載樓書,快將開放示範單位。將軍澳SEASONS PLACE將會首輪開售368個單位,折實平均平方呎價僅為1.41萬元,較區內上一樓盤價錢低約16%。

外圍欠佳難減息

外圍環境不理想,地緣政治緊張,俄烏戰爭已打了兩年,仍未結束。王震宇指,外圍環境欠佳,影響整體經濟,本港難以幸免。「歐洲爆發戰爭,影響本港出口,從而全球經濟,導致通脹上升,那麼如何減息呢?」

去年本港出口貨量和貨值按年下跌。翻查統計處資料,2023年全年香港的商品整體出口貨量及進口貨量分別按年下跌11.6%及9.2%。;同年的商品整體出口貨值亦按年下跌7.8%。同時,商品進口貨值下跌5.7%。政府發言人表示,展望未來,地緣政治局勢緊張、環球經濟增長減慢等因素將在短期內繼續為香港的出口帶來壓力。

豪宅跑贏中小住宅

未來中小型住宅和豪宅走勢如何?王震宇稍為看好豪宅。他預期,中小型住宅樓價跌幅會高過大市,因這類住宅供應多,而且失業裁員集中這類住宅業主,加上業主多數申請高借貸,風險較高。相反,豪宅樓價跌幅不會太多,因豪宅業主受失業裁員影響較小,並且較少申請高借貸。

據差餉物業估價署資料,去年中小型住宅單位樓價跌幅較大單位多。A類單位(實用面積431平方呎以下)售價指數累跌8.8%,是5類單位跌幅最高。D類單位(實用面積介乎1076至1721平方呎)和E類單位(實用面積1722平方呎或以上)售價指數分別累跌7.6%和6.4%,跌幅低於A類單位。

1. 樓市或下行 不宜上車

面對未來樓市持續下行形勢,王震宇覺得,無論上車或換樓都不適宜。他指出,現時不是上車時機,因外圍有戰爭,經濟表現欠佳,息口有機會上升,以及市場供應多,影響樓市走勢。

2. 最好轉買為租

他更反問記者:「現在應教人『落車』,如有人想買你嗰盤,減少少價畀佢就得,趁淡鬆畀佢。」他提醒,最好3年內不要『揸樓』,樓市會向下,長期走勢則不預測。他又說,如要換樓,最好轉買為租,都是換樓的一種方式,只不過是租樓而已。

3. 定期仍勝過買樓收租

至於買樓收租,不值得考慮。他說,銀行剛調整定期存款,利率達至5.2厘,高過買樓收租回報。而且,今年租金會先升後微跌,因稍後經濟表現不好,影響租金走勢。

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