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【Now財經台 FINTERVIEW】- 2021年樓市不穩?20201231

 載於2020年12月30日【Now財經台】-【FINTERVIEW】2021年樓市不穩? 【Now財經台】本港樓價「只升不停」的神話今年可能破滅,據最新的中原城市領先指數顯示,樓價今年暫跌約1%,全年埋單有機會終止長達11年的升浪。今年一手成交量跌28%,但二手成交量升15%,有代理指,今年成交額是十年以來最高。展望2021年,本港樓市會點走? Bricks & Mortar Management主席王震宇解釋指,由於有唔少辣招,令購買力較難釋放,加上市道轉差,均影響今年成交量。Eric認為,政府其實不樂見樓價向下,因為會減少賣地收入,但相信政府暫時不會「減辣」,要樓價再跌10%至20%先會考慮。 展望明年,Eric估計,樓價明年初會出現反彈,但之後或會受經濟、失業、移民潮等不穩定因素影響。

【iMoney 名家專訪】星級地產分析員王震宇:明年樓市情況更差 移民潮成最大不利因素

載於2020年12月24日HKET -iMoney 【名家專訪】: 回顧2020年香港樓市,今年無疑過去數十年間最具挑戰性的一年。一場世紀疫症蹂躪樓市差不多一年,但住宅樓價尚且可以力保不失、兼且表現平穩,樓價於過去一年間僅跌1%;期內股市走勢表現反覆,恒生指數由今年初至今累跌逾6%,足見本港樓市底子甚為強勁。 最近多國爆發新一波疫情,經濟何時能回復正軌未明。本港亦難以獨善其身,隨著保就業計劃於11月底結束,失業率大有再升可能。未來一年樓市走勢,各界不抱期望。 其中Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇,研究樓市已逾20年,有「星級地產分析員」之稱。昔日曾是「樓市大好友」的他,自2018年開看淡樓市,搖身一變成「樓市淡友」。疫情肆虐,本港經濟遭受重大打擊,樓市卻看似未出現大震盪,王震宇接受《iMoney》專訪時,認為現時住宅市場已現風高浪急的情況,對未來樓市前景不抱樂觀。 他表示,明年樓市最大不利因素是移民潮出現,「香港人移民的動力在不斷加強中,當中英國BNO等措施愈來愈晰,也有愈來愈多國家移民政策上的改變,令香港人移民到外地更加容易。」他也提醒要小心明年會出現的基數效應,即是經濟數據或大幅反彈,有「很靚」的數字,但不足以令經濟回復至封關前的水平。 。。。 王震宇:明年樓市更差 移民潮成最大不利因素 Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇,早於1998年起加入瑞銀從事房地產分析,曾擔任集團亞洲房地產主管的他,研究樓市已逾22年,有「星級地產分析員」之稱。昔日曾是「樓市大好友」的他,自2018年開始看淡樓市,搖身一變成「樓市淡友」,其後樓市如他所料,於2019年中開始見頂回落。過去一年,他也身體力行賣樓減磅,不足一年連間連沽2伙豪宅,市傳指他在去年底以約2,280萬元沽出九龍站擎天半島3房單位,再於今年8月以約2,850萬元沽出跑馬地山村臺27號地下單位。 量寬遊戲更將完結 疫情肆虐,本港經濟遭受重大打擊,樓市卻看似未出現大震盪,王震宇接受本刊專訪時,卻認為現時住宅市場已現風高浪急的情況。「現在全球央行在『印銀紙』,這情況給予市場很大信心,大家認為央行也會繼續印銀紙,心理上就覺得不用害怕,但是印銀紙的情況可能已經到盡頭。」 他表示,近年歐洲很多國家發債都無人問津,最後有八、九成也是由央行買入,「當去到某一個地步,是市場可能已不再玩這個遊戲,當市場沒有人買你的債券時,政府又怎麼能量化寬鬆呢?」他又指,央行的錢其實也是向德國借,如果一間央行出事,整個歐洲金融系統就存在債務違約的極大風險。 對於明年樓市,王震宇坦言未來一年的樓市情況會更差,「很多負面因素於今年出來,如『保就業』完結,很多公司也會撐不住,出現裁員潮,失業人數也更多。」他表示,全球的經濟的活力很大程度來自中小企,全球封關將引發中小企的倒閉潮出現,未來本港失業率不排除升至高於8%。 今次移民潮更嚴重 說到明年樓市的最大不利因素,王震宇認為是移民潮。他指出,現在香港人移民的動力在不斷加強中,「現在英國BNO措施愈來愈清晰,加上澳洲、加拿大及美國等,有更多這方面的政策出台,令香港人移民到外地更加容易,吸引港人離開的力度將更大。」 王震宇表示,本港對上一次移民潮出現在八十年代尾九十年代初,當時的高峰期是每年7萬、8萬人移民,「那時經濟增長不錯,因此樓價沒有明顯調整,九十年代初的移民潮主要集中在40餘至60餘歲的人為主,主要為有錢的人;今次的移民潮,走的一批一定是更年輕,相信是中下層的港人為主。最大的問題是上一次的移民潮,各國是很嚴格的審批香港人的移民,但這一次是各國為香港人『開大門』,直情希望吸納香港人,因此今次移民的數字可能比上次大很多,英國的官方數字多達30萬人,這是很恐怖的數字。」 「如果每年只得2至3萬人移民的話,對樓市影響不會太大,但當數目達5萬至6萬時,就會出現問題。」他以上一個移民潮的數字推算,九十年代初,上一個移民潮的移民人數的數字為一年約有6至8萬人移民,如上述數字有一半人持有物業,每個家庭一家三口的數字計算,即涉及約1萬個單位,「到時市場沽售不止這一萬個單位,可能本來有另外一萬個單位的需求也消失,因此對樓市而言是個很大的負面影響。」 小位單位需求或增 王震宇相信,是次移民的港人,大部分是集中於20餘至40餘歲,「較年輕的人士會因為政治因素而移民,即是20餘至40餘歲的階層,他們多數有小孩子,為小孩子的教育作出打算,你現在移民的話,小孩子到外國可能享有免費的教育福利,可以在當地以平價的價錢就讀國際學校,你在香港讀國際學校的話,每年的學費高達10萬至20萬元,香港的國際學校學費很貴。」 目前英國政府為合資格申請英國國民(海外)護照(BNO)的人士及其家庭受養人提供「5+1」的入籍路徑,BNO居留簽證(Hong Kong BNO Visa)將於明年1月31日起接受申請。英國內政部於周三(23日)更新申請細節,容許簽證申請人及其家庭成員於不同時間赴英(即俗稱「太空人計劃」),但較遲赴英者須另外申請居留許可,以滿足住滿5年的要求,是次放寬要求申請人及其受養人須一同移居英國的規定,讓子女留在英國讀書,父或母一方可續留港工作,一家人或可先後取得永久居留權。王震宇指,英國政府容許港人以「「太空人計劃」移民,對很多人來說,移民的負擔減輕了。「相信不少港人家庭的其中一位成員,將繼續於香港賺錢,然後再將部分薪金留作家人在海外的洗費;如一家人本身住在三房單位,現在只有父親留在香港繼續搵錢,可能住在服務式住宅或者租一個細的開放式單位,這會導致細型單位的樓宇需求增加,同時三房單位的需求會減少。」 莫被經濟數據迷惑 除移民潮外,王震宇提醒大家務必留意另一個經濟現象,就是要小心基數效應,即是經濟數據會明顯反彈。他解釋指:「全球經濟面對很壞的情況,但之後會出現一個怪現象,是未來三季你可能會見到很多很靚的經濟數據出現。相信會在今年的3月、4月開始,所有的經濟數據也會很好,不單只是雙位數增長,甚至有可能出現三位數、倍數的數字。」他續稱,雖然以上經濟數據可能按年有明顯反彈,但相對疫情封關前也是大跌一大截。 「數據在去年跌了99%後,就算回升10倍,也未及以往一成的水平,這就是我們要小心的地方,因為這些經濟數據不足以支撑收入上升。」 2021年投資策略 買地產股及商品相關產品 對於王震宇來說,本港住宅市場已不值得投資,現在他的焦點投放在商品市場相關的投資。「我們現在投資的是跌到『過咗龍』的地方,就是跟商品相關的概念,跟商品相關概念的資產現在是可以投資,商品將會成未來其中一個升得最多的板塊。」 為何看好商品市場的前景,原來最大的原因,是各國封關將令糧食價格大幅上升。「西德的啤酒工場的小麥其實是由土耳其的移民收割;西班牙的水果則由保加利亞、羅馬尼亞人採摘;澳洲農場工作如摘提子、剪羊毛等,很大程度是由南亞勞工擔任。現在全球封關,全世界需要收割的農作物欠缺廉價勞工,可見封關的影響是很大,由於缺乏人手收割,這些農作物就會腐爛,除了令農夫破產,也令整個產業鏈崩潰,明年及後年的農作物收成也會大減。」 如農作物收成及商品出產量大減,整個產業鏈出現斷層,會導致不同的商品價格及糧食價格上升,引發通脹出現。「未來全世界一定出現商品大通脹潮,屆時居於城市的人惟有逆來順受,難道不吃?但他們的收入下跌,商品價格卻在上升,幾乎所有大城市也會出現這情況。」 對普通小市民而言,除了買商品相關投資,另一樣最簡單的投資就是買股票,因為香港地產股平過住宅。王震宇指:「與其買一個回報2、3厘的住宅,不如買回報達4、5厘的房地產股,因為整個房地產股的板塊鏈相對樓價的價值是極度呈現的。國際性的基金經理不想購入本港地產股的情況下,導致股價低了,但回報高過房地產本身,在風險回報上,是值得的配置。」

BNO to boost UK property, but which area benefits most? 20200905

BNO to boost UK property, but which area benefits most? Since the imposition of the new national security law on HK from July, immigration enquiries have surged (Chart 1), while at the same time a number of foreign nations have also offered eased passage for Hongkongers to either emigrate to, or seek refuge in (see …

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《經濟一週》專訪:疫情影響深遠 外交戰雲密布 入市戒急用忍 20200929

聲明:所有傳媒發布的訪問內容只代表撰文者之理解,可能與本博客作者的分析或結論不同,或存有偏差 下為 二O二O年九月二十六日刊於《經濟一週》之封面專訪。 ────────────────────────────────────────────────── 私募基金Bricks & Mortar Management主席王震宇曾被視為香港樓市的「大好友」,近年卻身體力行沽貨,論點更愈來愈淡,直言封城、封關引發的是經瀆大蕭條明年今日將有大量人口失業、大量公司倒閉、失業救濟金比目前至少翻倍,各地政府無法平衡預算。 更甚者,他指出目前南中國海點起狼煙,如果打得成,香港隨時有過百萬人離開。 此外,日、韓、美國都有政策鼓勵企業將生產線搬回當地,香港的出口地位搖搖欲墜,這些外部問題在短時開內難以逆轉。 基於前景不明朗,他建議有意入市者不要太「勇武」,以為「有個95折就有賺頭,隨時跌多三至四成都有可能。」  ——————————————————————————————————— 樓價居高不下— BNO移民人數成最後一根稻草 本地樓價在疫情後陰跌成勢,儘管不如市股暴跌,令投資者觸目驚心,但有經驗的投資者都明白「陰跌才是最傷」。自2019件中原城市領先指數見頂收報189.42點後,目前指數已經累跌7%,但不少評論員仍聲稱樓市依舊堅挺,私募基金Bricks & Mortar Management 主席王震宇就直言,目前樓市存在無視供求面的大跌風險,「趕住買樓都要睇定啲先」。 他指出,目前經歷反送中運動及訂立《國安法》後,市民有關移民的查詢數量暴增,反映港人在回歸後,面對一波又一波的政治衝擊感到恐慌;而一眾西方國家亦因應《國安法》的落實,推出為港人度身訂造的移民或庇護方案(見圖表一)。 賣樓移民如同「潑出去的水」 大部分有能力移民至西方發達國家的市民都有不俗的經濟實力。「(香港樓市)隨時唔見咁一批生力軍,如果當中有10,000個家庭因為移民而拋售持有的物業,以現時每月平均4,000宗成交個案來計,已經是一季的總數。  雖則現時有不少人聲稱新供應量減少,但面對有一大班急著買摟的業主,即使未來「新供應」減少,但移民會否令「舊供應」蜂湧而出,是希望置業人士必不可少的考量。   王震宇補充,這班人賣樓移民後不會在市場買回物業,等於白白流失一大班有能力置業人士的購買力。 失業問題同樣是影響樓市需求的一大因素,環球封城令經濟下滑幅度及失業率。從單位數升至雙位數,而這次封關引發的大蕭條與過往的經濟衰退不同。 私募基金Bricks & Mortar Management主席王震宇 「之前衰退可能是由100個消費者減到60個,但這次一直插到零,只要抵受唔住六個月,你就破產,玩完了。即使重開關口,你無本無人、無鋪、無產品去營運一門生意,其實都無用。」 他指出新冠疫情對全球經濟是一個影響久遠的打擊(Permanent hit)。 補貼救得一時教不了一世 他補充,疫情對經濟的打擊無遠弗屆,香港的保就業措施只是「吊鹽水」,「三個月、六個月的援助一停,沒有生意的企業始終都會執笠,就像國泰航空(00293),你畀錢佢,佢都寧願唔要,炒人算。」 他認為,最大的一波解僱潮仍未開始,但失業率已經達到6.1%,就業不足率亦升至3.8% 所以這次的失業率大機率高於「沙士」時期,而且高出不少。   除了本地的剛需下跌外,外在的環球政經環境同樣未許樂觀。他笑言:「上年就睇催淚煙,今年就睇南中國海及台海的硝煙。」這已經是一大拖累樓市的因素。如果前境不明朗,令有意上樓的人都「諗過度過」,需求又會再下跌。 內地資金逃離速度倍於港人 「香港點都好,都係要靠中國經濟食飯」,以前內地經過香港出口,香港擔當中轉站角色,內地人賺到的外匯就會在香港消費,當中就包括投資物業,但兩者均正在快速消失。 而外國從內地撤資,日本、南韓、美國都有政策,鼓勵企業將生產線搬回本國,香港的出口地位自然搖搖欲墜,更惶論現時中美角力令香港變成磨心。  而以上的一切外部問題,在短時間內難以得到根本逆轉。「情況只會愈來愈差,面對這發生的一切真是難以樂觀。」 近來的本地政治事件,令內地人對香港地位的看法亦有改變。「以前內地人將錢放在香港是因為香港異於內地,依家咁搞法,(內地人)分分鐘走佬走得快過香港人,聽日有咩風吹草動沽左樓就走咗去。」 他指出,內地投資者在港多數以空般公司買物業,「借足10次金蟬脫般連樓都唔駛賣,你香港人走佬,仲要等英聯邦公開移民政策再賣樓,邊夠人快?」   他猜測明年英國開放BNO申請長期居留會吸引一批人移民離港,「會有幾千、幾萬、幾十萬個人離開香港? 依家無人會知,但這批人在明年一定會對樓市產生大波動。」 中西惡鬥港移民難民一線之分 他指出目前南中國海點起狠煙,如果打得成,香港明年隨時有過百萬人離開到時候假設每三個人賣一間樓都足足有30萬以上個單位供市場消化。而根據過往的年均物業成交量,相信需要五年以上時間消化,甚至出現「人踩人的狀況」。當然,如果中美出現大和解,可能只有數百人離開香港,但這是後話了。 不過現時前景不明朗,不應該「勇武衝入去買樓,以為比起高位有個95折就有賺頭,但隨時跌多三至四成都有可能發生。」 兩大數據警示樓市大轉角 債務危機 這一次由疫情引發的經濟大蕭條,令大量國家的財政儲備所剩無幾。「明年今日大量人口失業,大量公司倒閉,失業救濟金比起目前起碼翻倍。以前3%失業率需要1%的GDP金額去援助,如果明年失業率飆升至20%,政府的財政就玩完了,完全無法平衝政府預算。」 他推算到時候各國政府的債務水平亦會拉升,這亦是現時不少國家推行電子貨幣取代現金的理由。 「現金拿去外國兌換走了就駟馬難追,但如果是電子貨幣,只要政府一聲令下,銀行就能即時扣除資本稅,想避都無得避。」 這是一個政權遇上財務問題的一大徵兆:歐洲各國已經積極商討,內地更直接試行,美國亦開始討論,所以即使政府債務再高,只要貨幣電子化,想如何開展資本稅或是負利率也可以。 …

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香港零售哀鴻遍野 投資撈底時辰未到?20200911

香港零售哀鴻遍野 投資撈底時辰未到? 香港零售物業近月負面消息不斷,不但政治抗爭活動導致去年訪港人數暴跌,繼而租金以雙位數幅度下調,兼且在肺炎封關之下,就算是在全球租金排行榜中名列前茅的地段亦見空置率飆升情況:表一:一線零售地區商舖空置率節節上升來源:中原 不但如此,就連年頭市場預測之下半年空置率亦早於第二季打破(上表右列:除銅鑼灣外各區均大比數「超額完成」)。悲慘若斯,實前所未見,皆因就連環球零售業龍頭品牌皆相繼棄械投降: 表二:三月至今國際名牌棄租/退租案例 即使現在情況已經很差(中原預計第三季空置率可達12.%),然而零售最壞情況可能要到明年底,甚或更遲方纔見底——筆者預期最悲觀情況下空置率甚至可能抽升至史上最高的 14.9%。【圖三】:2021-2年零售空置率可能創出新高……  可能市場始料不及的,還是零售相對其他物業板塊處於更為長線之弱勢:對比工業和寫字樓價格之比率,於2003-4年間見頂後一直委靡不振,現更分別回落到1994 和2000年的低位(【圖四】綠線及紅線);就算2012年後樓市辣招頻出,零售仍然跑輸住宅(藍線,回到2002年水平)。以上空置率預測若然兌現,恐怕更疲弱的相對表現尚未出現,而零售價格繼續下滑的趨勢可能仍會繼續。圖四:零售盤對比與其他三類物業的相對價格比率 至於租金何時會重拾升軌,可以參考過去租金與空置率之間的相關性:似乎每當空置率見底回升,兩年後實質租金(非名義租金)將下跌,反之亦然;如以上文所述空置率作預測,在2023年前實質零售租金似乎仍有不少下降空間:圖五:至2023年是否實際零售租金將再下跌10-20%? 由此可見,投資香港零售物業的時機還未成熟,除非在未來六至十二個月內上圖的紅綫超跌至1.1-1.3的水平,令之後兩至三年下降幅度收窄,甚至反彈。  筆者特別鳴謝香港大學學生梁文昕協助收集及整理本文相關的數據及圖表

Discussing post-flu property market and Sino-US cold war impact on HK property market in:《香樹輝King King 傾》20200527

筆者出席新城電台財《香樹輝King King 傾》節目,與香樹輝先生探討樓市展望。節目完整錄音如下:                                     其他媒體相關報道: 【星級分析員】王震宇稱中長期港樓市非常負面  全國人大會議審議香港國安法,多名移民顧問表示移民查詢急升。房地產投資公司Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇表示,移民潮對中長期樓市而言,將會是非常大的負面因素,但認為需要待移民獲批後才能出售單位,預計短期內不會出現拋售潮。 曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管的王震宇表示,市場大部分人認為今年樓價會升,是因為多國實行量化寬鬆,而且住宅供應不多,但這些因素只是短期有利樓市,他強調環球正面對一場突如其來的經濟大蕭條,各類封關措施導致大量中小企業倒閉,而且香港或因中美角力失去特殊地位,這些因素將會為樓市帶來很大風險。 王震宇指出,部分內地人在港置業,是因為香港物業屬於境外,這些人會否因為香港局勢轉變而拋售,而且港人移民查詢倍升,對樓市來說都是信心指標,若信心不能回復,在港置業的風險溢價都會上升。

20200421 經濟日報地產站專訪:全球債市將爆煲 利息不跌反升成樓價下跌推手

載於2020年4月21日經濟日報 為應付新冠肺炎的疫情,各國央行救市減至「零息」,甚至大印銀紙,正當市場憧憬低息可以支持樓價再升的時候,有星級分析師之稱的瑞銀房地產前分析員王震宇卻擔心,息口上升才是樓市下跌的最大推手。 創立Bricks & Mortar Management並擔任主席的王震宇,去年底亦以2,280萬元沽出九龍站擎天半島的物業,大賺2倍,即使各國政府、央行以前所未見的規模救市,但他在訪問期間透露對環球經濟及樓市前景擔憂。 「問題是本身息口已經低到無得再低,未來的風險是利息上的風險。」王震宇認為,當越來越多發展中國家、新興市場、各個經濟板塊,因為美元上升、經濟下調,導致其會違約、「賴債」,風險溢價大幅抽升,就算美國聯儲局大幅減息,但香港的拆息仍然相當之高,港美息差出現1厘以上溢價。 政府債勢爆煲 2至3年內拆息或抽升 「各國類似政府機構,為了應付疫情大量印銀紙,但債務無法償還埋單,最後就是政府債的大爆發,在2至3年內導致拆息、所有息口抽升,就算央行亦無法支持。」王震宇形容,屆時危機會變得比起2008年金融海嘯更加嚴重,甚至連中央銀行亦無辦法救市。 金融海嘯在2008年因美國次按危機爆發,除了引爆環球災股外,本港樓價亦在半年內大跌2成,直到之後因各國央行減息,及推出量化寬鬆政策,刺激樓價出現「V型」反彈,甚至一直延續多年。 息口掉頭回升 地產投資所需回報率抽高 王震宇指,當所有息口大幅抽升,導致所有地產投資所需要的回報率抽高,成為樓價下跌的最大推手,之前(回報率)兩厘都頂得住,因為借按揭利息只有1厘多,但之後無可能見到1厘多利率的時候,保住資產回報就要升到3厘、4厘。」 「樓價已經正在下跌,但好多成交未反映在樓價指數上,政府去年10月的放寬按揭,正正是覺得個市開始轉向,可以開始不用那麼大力度的介入。」 放寬按揭因察覺樓市轉向 縱使減辣亦非入市時機 至於是否政府減辣便是入市時機,王震宇並不這樣認為,即使減少印花稅暫時對任何人都不是一個好的刺激入市原因,因為樓價的預期向下的話,交多或交少(印花稅)都會蝕本的話,都不會因此值得入市。 跌市應該怎「撈底」、應該怎樣「揀貨」?王震宇指出,雖然現現時樓市高位不勝寒,當回報率壓到如此底,的確較難抵擋外來衝擊,但非所有板塊都是如此。 「零售物業的樓價回到10年、甚至更早之前,導致這個板塊的抵禦能力強過住宅未見太大跌幅,板塊之間物色具抵抗能力的投資是有得做。」王震宇這樣認為。 【買股定買樓】地產股增長能力勝蝸居:為何要孤注一擲? 被外界譽為星級地產分析員王震宇,精於分析樓市、地產股。他認為,即使疫情影響發展商盈利收入,亦只屬短暫影響,長遠買地產股的增長能力一定遠勝於一間斗室。 近期股市大跌,買樓還是買股好再次成為市場談論的話題。王震宇指,其他板塊不評論,因並非專家,但房地產板塊一定買股好過買樓。 「現時買樓一般住宅租金回報率大約2厘多,即使有機會執平貨亦只是3厘幾,但好多地產股的股息率已經去到5、6厘,部份更是藍籌股。」王震宇認為,購入這些地產股的抵抗能力、借貸能力及未來增長能力,「一定好過買一間斗室」,反問在這個情況下是否應該將風險調整,不要孤注一擲放在樓市上。 疫情對地產股盈利能力影響料屬短暫 疫情影響之下,不少發展商旗下商場都要推出減租、免租,而推盤部署亦受延遲,令到賣樓收入同受影響。不過,王震宇認為,疫情對地產股盈利能力的影響只是短暫,有可能現時股價的調整已經反映。 至於要真正在樓市立於不敗之地,要訣在於專注在某個範疇深入研究。王震宇認為,不同板塊有不同指標要分析,但整體來說並不容易。不是每個人都有如此能力或者時間去分析,唯一方法是減低自己風險,找一個自己熟悉的板塊去做專家,「就算大市睇唔準,起碼自己熟悉的「細市」立於不敵之地」,在跌市之中只要勤力去做功夫,「去到邊都搵到平貨」。

東方日報專訪 20200212

載於2020年2月12日東方日報 (此報導雖不完全反映筆者觀點,但部分內容值得參考): 兩大專家齊嗌樓市高危 新冠肺炎疫情持續擴散,令自去年中已「見頂」回落的香港樓市更「雪上加霜」。兩大樓市專家Portwood Capital董事總經理卓百德(Peter Churchouse)及Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇接受本報訪問,前者預期今年全年樓價最多跌13%,但認為「危中有機」,後者卻擔心美國短債債息失控,隨時成為本港樓市的「計時炸彈」。 卓百德估住宅跌價13% 卓百德指出,新冠肺炎的影響對樓市絕對是負面,此單一因素或拖累中國和全球經濟,直言目前情況並非常規的經濟分析工具可以預測,只能透過經驗、歷史等來入手。回顧九七年亞洲金融風暴,香港經濟經歷了六年通縮,樓價累計下挫了60%,○三年應是通縮的尾聲,但卻爆發了非典型肺炎(俗稱「沙士」),情況與如今有點相像。 回顧○三年上半年,本港住宅樓價累跌約9%,但疫情完結後樓價逐步回升,全年計樓價反而上升約5%。卓氏認為,目前樓價再要跌多少,需視乎要多久才可成功研發治療藥物,又或像當年「沙士」一樣,疫情隨着季節轉變而逐漸消失。 預期聯儲續推QE 他不看好疫情會在短期內解決,故調低了今年的樓價預測,由疫情前估計全年只跌7至8%,降至全年料跌12至13%。 儘管如此,卓氏認為,在疫情爆發前其實不乏好消息,尤其去年底起全球有多達35間央行減息或採取寬鬆貨幣政策,低息環境今年料持續,而美國聯儲局今年料不會加息,甚至有機會減息一次,並會繼續推出類似量化寬鬆(QE)的措施來增加流動性。 至於香港住宅供應長期低於政府預測,對樓價有支持作用,且港府自去年十月放寬按揭保險上限後,按揭申請大幅增加,顯示住宅需求一直強勁,而激烈的示威活動近日已相對平靜。 王震宇憂美債累港樓 據Bricks and Mortar主席兼總裁王震宇從宏觀角度分析,認為經濟上美國強、其他國家弱,為港樓埋下了下跌的危機。他首先撕破市場對美國聯儲局會再量化寬鬆(QE)的憧憬,直言「QE意思是買長債,聯儲局職責是控制長息」,但該局自去年九月起主力買入短期國債,令資產負債表再度擴張,亦暗示短債債息有失控之嫌。他又指,近期新冠肺炎死亡率與流感相近,也較「沙士」兩、三成死亡率低,料影響非長久,情況不會十分惡劣。惟他認為,利率的影響卻不容小覷。 買股回報勝置業 王氏坦言,近年美國經濟太強,令加息去遏通脹的壓力漸增,相對歐洲多國和新興市場經濟卻在走下坡,「近年歐洲好多國家發債都冇人買,只是央行買,但央行錢從何來?都係同德國借,所以如果一間央行出事,成個歐洲金融系統會變得好大鑊」。因此,資金回流美國是正常事,惟他擔心聯儲局最終控制不了短債債息,同時香港本地資金亦會抽緊,港息隨時會高於美息,即使香港過去沒有跟足美國加息步伐,屆時香港加息或在所難免。 他又指,香港樓價對利率最敏感,呼籲未來一兩年買樓「避得就避」。他更身體力行,於去年底率先沽出所持擎天半島單位,認為買樓不如買地產股和內房股,其回報和升值潛力都較港樓佳。

蘋果日報專訪 20191223

載於2019年12月23日蘋果日報(此報導雖不完全反映筆者觀點,但部分內容值得參考):兩名星級分析師同唱淡 樓市明年悲觀 料再跌價一成政局未改善 移民潮累樓價 【地產專題】「最壞時刻尚未來臨﹗」過去半年港抗爭持續,加上中美角力等因素,資金加快外流,削弱本港經濟。本報找來兩位星級分析師蔡金強及王震宇、業內人士汪敦敬及以《易經》推算樓市的學者李天生,預測明年樓市;惟均是一面倒悲觀,預期樓價明年跌幅將達雙位數。蔡金強及王震宇認同,這個調整周期較以往發生的金融危機更漫長。 樓市的表現向來與經濟增長並駕齊驅,經濟如果下行,樓市亦只好跟着走。曾是花旗銀行房地產分析員、現為奧陸資本總裁的蔡金強認為,本港經濟受到社會運動、中美貿易戰及反全球化三大因素影響,樓市前景極度悲觀,目前樓價已由今年6月時的高位下跌約一成,相信明年會再跌一成,「香港樓價現在是由喜馬拉雅山頂滑落,調整20%至25%是最基本的,但工商舖會更大鑊,尤其街舖跌幅或達三至四成」。 警告調整周期漫長蔡金強又指,這個調整期只屬第一階段,意味沒有最壞,只有更壞。 瑞銀房地產前分析員、現為Brick & Mortar Management主席王震宇亦指出,中美對立加上全球違約潮出現,都會拖垮香港的經濟表現,「內地數家銀行及不少公司出現違約,全球亦有多宗違約事件,這些都會使資金流緊絀,令市場出現信心危機。」 王震宇又特別提到息口問題:「目前銀行存款息口已逐步上升,樓按息率更在暗地裏上調,多間銀行對樓按的優惠減少,其實變相加息,若往後香港經濟惡化,銀行的定價審慎度必會加強,息差會逐步擴闊。儘管聯儲局想阻止息口上漲,香港私人銀行的息率也會上揚。」他預期,市場將陸續出現劈價成交,認為樓價跌勢才剛開始,估計明年1月樓價便會出現雙位數跌幅。 樓市陷寒冬,是否意味地產股都無運行?蔡金強卻不認同,他指本地發展商利潤豐厚,即使樓價下跌10%,淨利潤至少仍有10%。此外,本地發展商大多是家族式持有,財力雄厚,若股價跌至低水平,他們可以進行回購支持股價。他又認為,除了港地產股,若手持資金不知何去何從,可考慮買黃金保值或投資中美日三地的股票,主要是上述國家底子厚、市場大,以及受反全球化影響較低。 王震宇亦同意,當下買地產股好過買樓,他指,發展商借貸比例屬單位數,資產負債表低於持有資產的價值,買地產股保本能力較強。不過他認為香港資產價格始終高昂,反觀海外資產仍值博,即使頭寸不足也可考慮買海外REIT,甚或手持美元,但千萬不要投資美債。 香港一直是亞洲排名最高的金融中心,國際地位僅次於紐約和倫敦,可惜一個《逃犯條例》令香港的法治及自由面臨挑戰,外資對港漸失信心,蔡金強認同今次社會運動的影響是67暴動後最深遠的,不少內地人已把私人銀行資金逐步調往新加坡,儘管部份戶口的運作仍然由香港負責,但實際已由新加坡託管。 須防中港兩地同化他預期,未來隨澳門在金融領域上的突破,或多或少會分擔了香港的功能,新加坡在全球金融指數的排名一直緊隨香港,定必成為投資者首要考慮的地點,加上深圳及上海的步步進逼,香港的優勢遲早被取代。不過他相信,香港的國際金融中心地位仍可維持5至10年,主因人民幣仍未能自由兌換,香港作為美元的「基地」,在中央的眼中確有其價值。 王震宇則認為,如果香港賴以成功的要素是因為其與中國內地的分別,而不是中港兩地同化,那麽這個獨特性可能對香港未來發展還有一定的好處,前景亦不用那麽悲觀。 政局未改善 移民潮累樓價 香港過去曾經出現多次移民潮,如1984年中英簽署聯合聲明、1989年六四天安門事件及1997年回歸前等,皆觸發港人紛紛移居外地,樓市隨即陷大調整。這次「反送中」運動令香港前途問題晦暗不定,港人信心危機再現,對香港樓市的「殺傷力」又有多少? 中英兩國自1980年開始就香港前途問題談判,投資者出現信心危機,觸發81年股災及港元大貶值。翻查差估署資料,本港私人住宅樓價指數由1981年的24.4,急挫至1984年的17.2,跌幅達三成,市場上有數據更指期間樓價曾急跌70%;其後的1985年至1986年間,港人移民人數急增,據一份1988年提及移民潮的行會文件顯示,1987年申請移民宗數達到4.6萬人,較1985年勁增1.7倍。 或9萬家庭移民 王震宇坦言,這次港人的信心危機是自1984年中英聯合聲明簽署後最大,將是影響未來樓價重大因素。他表示,1985年至1997年間十多年,夾雜六四事件,香港高峯期約有6至7萬個家庭移民,相當於人口約1%,今次社會運動風波若持續,估計會再有8至9萬個家庭移民外地,若局勢遲遲沒有改善,移民人數增幅可能會加快,這種人才流失對香港而言絕非好事,不但未能支持樓價,反過來令跌勢一發不可收拾。

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