How does property size affect rentals A study on two London suburbs 20210821

 2021/08/21 – 17:32 Standnews 資料圖片,來源:Anthony Delanoix @ Unsplash It is common knowledge that the bigger the house the higher the price, even though unit prices may actually work in reverse, ie. the smaller the house the higher the per-square-foot price. The phenomenon of higher unit prices for smaller units is likely even more pronounced in …

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【Singtao Property 星島地產專訪】 20210730

聲明:所有傳媒發布的訪問內容只代表撰文者之理解,可能與本博客作者的分析或結論不同,或存有偏差。  2021年07月30日 Singtao Property 星島地產專訪 「住宅樓價料第三季見頂」  王震宇訪問言論重點 1.本港樓價最快已於今年第2季「見頂」、最遲為第3季出現 2.若美元大幅抽升,本港將出現通縮潮,對樓市將構成壓力 3.高成數按揭的中小型物業風險高 4.豪宅市場後市較為樂觀 5.現今樓市借貸比例不高,故樓價不會出現「斷崖式」下跌 6.公私營房為七三比,為資源錯配,並推高私樓樓價 7.環球各國於疫情下以量寬支撐樓市 8.本港樓價自疫情爆發以來雖然「硬淨」,惟升幅低於西方國家 9.歐洲多國債台高築,有機會出現走資潮    疫市下樓價仍直逼歷史高位, Bricks & Mortar Management主席王震宇認為,樓市短期內仍有上升動力,惟受環球經濟負面因素影響,料最快於今年第2季「見頂」、最遲亦在第3季出現,各類單位中,以承造高成數按揭的中小型單位風險最大。然而,環顧本港私樓供應持續不足, 加上現今市場借賃比例不高、炒賣活動亦屬偏低水平,即使樓價受壓,料亦不會出現大幅下跌。.  王震宇接受本報訪問時指出,受疫情衝擊,環球以持續量化寬鬆的方式支撐樓市,但各國一旦停止「印銀紙」,全球樓價會否馬上下跌,為現今市場最大的問號,他認為,若停止量寬,全球樓價有機會下調。而在疫市下,世界各地樓價風起雲湧,大部分市區樓價均錄下跌,惟郊區樓價則錄上升,豪宅樓價更跑贏大市,實屬意料之外。 若停止量寬樓價下跌  對於本地樓價近期會否衝破歷史高位,王震宇回應指,現階段屬未知之數,惟以技術分析,本港樓價於今年第2季已經「見頂」、最遲亦在第3季出現,受滯脹(stagflation)等負面因素拖累,實際收入跑輸通漲,市場購買力將會下跌,屆時樓價將備受壓力。 高樓按細價盤風險高    對於各類單位中,王震宇認為,以承造高成數按揭的中小型單位風險最大,因為俗稱「林鄭PLAN」於前年推出,吸納市場大量購買力,惟樓市出現「轉角市」時,屆時市場將難以應對,亦因為該類單位按揭承數高,於樓價下滑時,有機會變成負資產;至於豪宅市場則較為樂觀,王震宇認為,現今豪宅買賣仍受辣招捆綁,惟整體交投仍然不俗,即使市況轉差,仍有撤辣救市的餘地。 看好豪宅後市    他續指出,現今樓市前景不太差,因市場整體借貸比例不高、炒賣活動亦屬偏低水平,與97年金融風  暴時屬「天淵之別」,故不會出現大幅下跌。    他亦指出,本港樓價自疫情爆發以來雖然表現「硬淨」,惟升幅明顯低於多個已發展西方國家,歐美多國於去年均錄雙位數升幅,量寬威力可見一斑,但現今市場仍受利淡因素困擾,他指「現今環球經濟已債台高築,歐美多國均於近年急增數以萬億元債務,為減輕日後償還債壓力,有機會以電子貨幣取代傳統貨幣,以將自身債務一舉報銷,此舉另為日後負利率『鋪路』,當市場上全部貨幣由央行直接操控,屆時可隨心所欲扣除負利率金額,『將銀紙留喺牀下底』,將成為絕響!」 端視歐美熱錢流向    王震宇續指出,上述情況以歐元地區成事機會最高,屆時將出現大規模走資潮,對資金市場將構成大幅度波動,如美元及人民幣急劇被抽高,資金亦有機會流入亞洲,導致當地經濟欠佳下,資產價格持續飆升,情況將相當混亂。    同時,亦因為世界各國均處於封關狀態,以歐洲情況最為嚴峻,多國失業率均處於歷史高位水平,令生產力接近停頓,對經濟自然亮起紅燈,故可以預測當地將出現大型走資潮。  他續指出,當歐洲因負利率釀成走資潮,可能造成美元或人民幣大幅抽升,屆時本港將出現通縮潮, 對樓價將構成壓力,為目前樓市短期內的最大風險, 未來樓價升跌幅將視乎通縮幅度及資金流入量而定。 王震宇認為,現時公私營房屋供應比例為七三比,屬土地資源錯配。  倡增私樓供應比例免土地資源錯配     本港土地長期供不應求,Bricks & Mortar Management主席王震宇認為,現時公私營房屋供應比例為七三比,此舉屬土地資源錯配,因一地難求,近期投地市場頻錄高價成交,料發展商以興建豪宅為大方向,中型單位買少見少下,將直接推高樓價,故建議大幅增加私營房屋比例, 以解決樓價高企的問題。    王震宇指出,現時政府將公營與私營房屋比例進一步拉開至七三比,他認為該措施為資源錯配,實屬錯誤之舉。他分析指:「以一百元的購買力為例子,以市場上有十間屋計,每間屋為十元,惟現今制度下,七間作公營房屋,直接將私樓售價推高至三十三元一間。」他強調,上述措施直接推高樓價。 建議村屋免補價發展    就新一季賣地計畫,僅推兩幅政府地,僅涉200伙。王震宇指,政府於覓地上仍然未夠積極,現今市區仍有土地可推出,惟政府則捨近取遠,斥資近萬億元進行「明日大嶼」填海計畫,屬浪費資源,事實上,現時新界區內村屋土地可作免補地價發展,以地積比率3至5倍興建,同時發展商需負責該區配套設施,以往八、九十年代政府均以上述方法對新發展區着墨,故不理解現今政府做法。    另一方面,對於投地市場近期屢錄新高成交,王震宇指出,由於大部分土地被撥作公營房屋用途,令私樓土地供不應求,發展商只好以高價搶地,由於地價高昂,料興建豪宅物業作主導,令市場中小型單位供應捉襟見肘,於惡性循環下進一步推高樓價。 公營房屋推出私樓市場    王震宇建議,政府當局應將現今公營房屋以私樓推出市場,方可解決本港樓價高踞不下的問題,環顧世界各地,沒有一個城市如香港坐享如此優厚的資助房屋政策,政府以照顧基層為由, 惟他則認為「若基層為社會百分之二十計,政府需要照顧百分之二十,還有佔大部分的百分之八十!」,故他建議公營與私營房屋改作三七比, 甚至為二八比,方可解決本港土地供應不足,樓價高企的問題。 記者 李偉倫 陳永康 攝影 梁譽東

TVB專訪:樓市展望 20210802

以下為B&MM自攝之完整訪問: TVB發放之精簡內容如下: 2021年07月28日本港整體樓價按月持平 分析料樓價最快今季開始回落   本港整體樓價按月持平。有分析認為,樓價反彈周期已完結,最快今季會開始回落。 本港樓價繼續處於約兩年高位,差餉物業估價署公布,6月私人住宅售價指數報394.5,與5月相同,與去年同期比較就升百分之2。首六個月累計,樓價升近百分之4。 按面積分類,大約430平方呎以下的細單位,結束五個月升勢,面積最大的豪宅樓價,更按月回落逾百分之1,其餘單位面積的樓價就進一步上升。有地產分析員估計,樓價最快今季會回落。 Bricks & Mortar Management主席王震宇說:「未來一段時間可能美元會開始反彈,可能不那麼弱,這通常對香港樓價是負面因素。通脹潮可能導致實質收入會下跌,實質收入下跌時,就算樓價仍升,也會跑輸通脹。現時(樓市)接近轉角位,說得難聽點,可能今次反彈完,第三季可能會下跌。」 主管港澳事務的內地官員,今年先後曾提及,要解決香港房屋問題,有測量師認為,中長線住宅供應失衡,需要未來幾屆政府持續解決。 萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指:「我不相信單單只是靠一兩個《施政報告》的內容或政策,就可以改變整個生態或整個土地及房屋供應結構。例如工廈活化,東大嶼或者人工島這一類的。全部都不是短期會發生,很倚靠政策持續性及執行力度。」 至於租金指數連升四個月,6月最新報177.9 ,見七個月新高,按年計仍然要跌約百分之1。

Ever harsher restrictions on freedom because ‘it’s for your good’…

1. 15,472 Dead 1.5 Million Injured (50% Serious) Reported in European Union’s Database of Adverse Drug Reactions for COVID-19 Shots This article sums up the casualties due to the rushed, untested drive to vaccinate Europe. Key facts are as follows, without us adding emphases or changing the wording: The EudraVigilance database reports that through 19 …

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Covid & lockdowns – More readings for context

1.The Security Junkie Syndrome; How Pausing the World Leads to Catastrophe David Eberhard, an experienced Swedish psychiatrist and best selling author and active lecturer, observes how we feel less and less secure despite arguably living in the safest period of time in human history. He explains that people are overestimating the risk of dying from …

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病亡比例既奇低,停工停學可值得? 20210507

為極端少數不幸而犧牲整體社會,是否值得? 筆者早前已另文(見此)比較新冠肺炎與其他疾病,並展示前者死亡率相對於眾多常見疾病是如何之微不足道。 然而,更意想不到的是:新冠肺炎死亡率(相對人口僅為極低的0.026%)甚至難望每年自殺死亡率(是新冠肺炎的4.8倍)之項背;其中僅跳樓自殺而死都已達新冠肺炎死亡率2.5倍之巨。再甚者,就連意外墮下死亡的機率都比新冠肺炎高出40%!下圖列出的統計數據會否令那些日夜生活在「確診恐懼症」中的讀者更對人命之脆弱更惶恐不安? 圖一:非疾病原因死亡率(相對於2019年人口),及相對於新冠肺炎死亡率之倍數 總而言之,凡有1位因新冠肺炎死亡,都有近10位因非疾病原因辭世。筆者將非因疾病死亡及因病離世之死亡率並列於【圖二】中,相形之下新冠肺炎似乎完全不值得世界各地煞有介事地停工停學—因爲過嚴的隔離措施已經推高包括自殺率在內的其他死因(而即使在疫情爆發之前,自殺死亡率都早是新冠肺炎的4.8倍)。 圖二:常見死因比例(相對於2019年人口),及相對於新冠肺炎之倍數 若一般肺炎之死亡率達新冠肺炎45倍之多,何故六千年來人類社會卻不停工停學、停耕停商?同理,既然交通意外死亡率高達新冠肺炎60%水平,緣何至今仍未禁止駕駛? 再將過去一年新冠肺炎死者年齡按時間列出(見【圖三】),不難作出以下總結: 一)大多數死亡案例集中於7-8月及12-1月—這是否説明餘下八個月時間實際上不需要封城? 二)平均死亡年齡為80歲左右,之後略降至76歲水平—既然唯獨長者最需保護,又何必拉全民落水一並囚禁之? 三)換個角度看,50歲以下死者僅6名,就算60歲以下都只是寥寥17人。 上述數據皆證實各國實施嚴厲的封鎖隔離措施實是弊大於利。 為避免極少數人的不幸而犧牲整體社會利益,究竟是否值得?  圖三:武肺死者的年齡與死亡時間之關係 以下繼續轉載一些探討封城影響的文章: 1.居家隔離運動正在崩潰 美國著名芝加哥學派經濟學家Jeffrey A.Tucker近日撰文解釋——爲何封城不再是對抗武肺的有效策略以及此舉爲何不智。在美國,數據顯示那些未有實施封城之州份的死亡率實際上比大多數實施嚴厲封城之州份來得更低,由此可見封城其實不僅摧毀公民自由,更是對經濟自由造成傷害: 2.關於疫苗護照——羅素·布蘭德(Russell Brand):【是自由與民主的終結】  英國喜劇演員、電台主持人和作家Russell Brand的影片質疑疫苗護照的用意,以及解釋爲何這項措施可能會削弱公民權利及如何被國家機器用以擴張權力。

香港經濟 – 基數效應放大復甦力度

2021年增長看似可觀,然而…. 經歷過2020年封城政策引致的嚴重收縮,坊間近日對2021年經濟增長的預測變得明顯地樂觀——幅度由3.3%到4.2%不等,平均增長率為3.8%。 然而,由於去年經濟呈現災難性下滑,上述的增長力度可能不足以回復到封城前的水平,如下圖所示: 圖一:今年經濟增長預測掩蓋了2020年的低基數效應 經濟增長(【圖一】藍線,黃線代表2021年市場預測)看似強勁,但如果將今年的數字與封城前的水平(紅線:兩年期同比增長)進行比較,便能發現起碼要到2022年首季才恢復疫前水平。需要注意,看似於2020年第三/四季出現的增長實質上亦是受惠於2019年社會運動影響下經濟低迷所造成的低基數效應。 若要與過去經濟下行周期比較,當前的情況看來更像2001-2003年科網泡沫/沙士衰退周期,而非於2009-2010年爆發的金融海嘯,因爲後者迅速反彈。鑑於目前的復甦態勢,今年的經濟狀況非但難以超越2019年的水平,甚至連明年也難以達到。 重拾2018年高峰,須待2023年? 那麼,經濟何年方能重回封城前之高峰? 可能不為人知事實是,香港經濟早於2018年便見頂回落,並且在2019年(社運)及2020年(封城)持續處於下降趨勢!今年的經濟復甦之力度仍難以確定,因其完全取決於政府何時開關以重啓經濟。 圖二:GDP指數似乎指向2022年後才回到2018年的峰值 若開關遙遙無期,又或環球旅遊不能復原,則2023年重回經濟高峰的目標將更難實現。 與上次大型衰退作比較——2000年的經濟峰值要遲至2004年才得以超越;同理,假設封城措施/大量印鈔/供應鏈破壞等因素不再迅速製造第二波副作用,如債務危機/甚或政治動盪,香港經濟重拾2018年高峰之景況應可於2023年實現。

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